签订购房合同注意事项

●基础设施

基础设施包括及购房人所买房屋所在小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯(电话和宽带)、电视系统(公共电视天线、有线电视、卫星电视)、道路、绿化等设施。

供水购房人购房前应搞清自己所买房屋是属国家自来水管网供水，还是小区自备井地下水供水。属于前者，购房人应要求房地产商在合同上写明，交房时小区供水已纳入国家自来水管网;属于后者，购房人则应要求房地产商在合同上写明，交房时，地下水的使用已经过管理部门审核批准，并能出示检疫部门确认的符合饮用水标准的报告。

供电购房人应要求房地产商在合同上写明，房屋交付使用时，用电已纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其它不符合要求的用电。双路供电的，则应让房地产商在合同上写明，房屋交付使用时具备双路供电的条件。

供暖购房人购房前也应搞清自己所买房屋冬天供暖方式。市政供暖的，应要求房地产商在合同上写明，房屋交付时，小区供热已纳入城市供热管网;自供暖的，应要求房地产商在合同上写明，房屋交付时，小区锅炉房已建成并已具备供热条件。

供气供气是最复杂的问题，入住后“没气”，意味着吃饭、洗澡等最基本的生活要求都不能满足。但房地产商往往以煤气、天然气公司要求购房人入住基本达到70%、并且购房人装修后经他们再验收合格后才给通气为借口，仅承诺入住达到70%后通气，这种承诺显然存在太多不定因素。比如：一个项目如果房地产商仅销售出69%，是否意味着可以永远不通气?对于“精装修”房，不存在购房人再改供气管道问题，购房人完全可以理直气壮地要求房地产商在合

同上写明，房屋交付使用时有“气”供应。对于“初装修”房，房地产商也完全可做好供气管道，禁止购房人入住后进行改动，承诺房屋交付使用时有“气”供应。如果做不到这一点，购房人至少应要求房地产商在合同上写明，房屋交付使用时，供气设施已入户并及市政网连通，在入住后多长时间内有“气”供应，并约定在通气前，由房地产商负责采取措施(例如：提供煤气罐及更换服务)，解决购房人入住后因“没气”而造成的实际生活困难。

通讯、电视现在人们对生活质量的要求越来越高，能够通讯和看电视已成为最基本的要求。对房地产商承诺小区有通讯系统和电视系统的，购房人都应要求房地产商在合同上写明，一入住就能直接使用。

其它还有一些项目，购房人也应要求房地产商在合同中写明具体交付使用的日期。如住宅及外界交通干道之间有直达的道路相联;居住小区按照规划要求配建公交站点，开通公交线路;居住小区及公交、地铁站点距离较远的，房地产商承诺自行配备交通车辆连接公交、地铁站点。还有些房地产商承诺社区有红外线防盗系统、公共出入口电视监控系统、楼内公共区域烟感报警系统、远程查表系统等，都应在合同上写明具体交付使用的日期。

●公共配套

公共配套建筑，包括及购房人购买房屋所在小区建设相配套的停车设施、娱乐设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑。购房人可要求房地产商在合同上写明，按照规划要求配建的教育、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、行政管理等公共建筑设施及房地产商特别宣传的地下车库和会所，及住房同时交付使用。不能承诺的，购房人应要求房地产商承诺有可供过渡使用的公共建筑设施。

目前，很多建设项目滚动开发，购买前期开发房屋的购房人往往要忍受后期工程噪音和施工污染对日常生活的影响。对此，购房人应要求房地产商承诺在房屋交付使用时，做到交付房屋的周边场地清洁、道路平整，及后期开发的施工工地有明显有效的隔离设施，并保证后期开发工程施工发出的声音不超过国家对噪音控制的标准。购房人同时还应要求房地产商在合同上写明，绿地具体完成和交付使用的时间。

购房人在要求房地产商将上述承诺在合同第十四条“出卖人承诺及该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件”下的空行逐条列明的基础上，还应在“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理”的空行中，写明购房人是否可以选择退房。如不退房，是否可在使用条件达到前拒收房屋，房地产商如何支付违约金及在此期间的房屋保管责任由谁承担等，就此做出具体约定。

●明确费用由谁出

曾有购房人收房时发现室内有电话和电视天线，但插座里面却没有线，拿着合同问房地产商是怎么回事，房地产商竟说什么：“我在合同中承诺了提供电话和电视，但仅仅是提供，而没说免费提供。公共电视天线在楼顶，你要入户，先交300元入户费;电话线已做到了楼道里，你要接通先交1500元安装费。我按合同完工了，你说不能用是因为你没交钱。”这种让人气愤的事现在照样不少，只不过现在大多发生在有线电视和宽带入户问题上。更有一些房地产商让购房人入住时交煤气、天然气的管道铺设费甚至所谓的电力增容费，某些以有门禁系统为诱饵吸引购房人的房地产商，到交房时反过来要购房人买门禁卡，不然拿了钥匙也进不了楼门。门禁系统还没防小偷，先把购房人给禁在门外。这些房地产商抓住了购房人没有精力打官司的弱点，也知道购房人即使

到了法院也很难说清的现状，所以在房屋交付时再额外赚购房人一笔，购房人往往只能忍气吞声。

为了防范再遇到这种窝心事，笔者建议购房人千万不要怕麻烦，一定让房地产商在合同第十四条上将承诺提供的设施一条一条地写清楚相关费用由谁出，要求房地产商在合同上写明入住就能使用。如果房地产商不肯写，购房人就要小心这里有鬼!

什么房子按套内面积售房

根据《北京市城市房地产转让管理办法》实施意见第27条规定，经济适用住房、普通住宅、公寓及其他高档住宅等居住类房屋的预售，都应当以套内建筑面积计价，按套内建筑面积结算房价款。同时，根据《北京市城市房地产转让管理办法》实施意见第27条规定，商铺、写字楼、独立的别墅和整栋楼房预售，计价方式由当事人自行约定。可以有三种计价方式选择：按建筑面积计价、按套内使用面积计价或按套计价。

根据《北京市城市房地产转让管理办法》实施意见第26条规定，商品住宅预售合同中没有约定共用建筑面积处置情况的、2003年12月1日以后新取得商品房预售许可证并初始预售的住宅项目未按套内建筑面积计价的，市或区、县国土房管局不得进行预售登记。

按套内面积买房对购房人来说有什么好处

自2003年12月1日北京市开始实施按套内面积售房至今，已经有超过60个新开住宅项目取得了按套内面积卖房的预售许可证，买房人到这60多个楼盘买房，可按套内面积买房。过去，北京市按建筑面积预售商品住宅，因公摊面积而引起的面积纠纷是近年北京楼市比较突出的问题。