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概述
土地增值税计算
第1步：确认应税收入 第2步：确认扣除项目金额 第3步：计算增值额=应税收入－扣除项目金额 第4步：计算增值率＝增值额÷扣除项目金额 第5步：计算土地增值税税额 土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×适用速 算扣除系数。
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概述
土地增值税税率表
档次
级距
税率
速算扣除 系数
税额计算公式
2.国税发[2010]53号 为了发挥土地增值税在预征阶段的调
节作用，各地须对目前的预征率进行调 整。除保障性住房外，东部地区省份预 征率不得低于2%，中部和东北地区省 份不得低于1.5%，西部地区省份不得低 于1%，各地要根据不同类型房地产确 定适当的预征率。
3.四川省地方税务局2010年第1号公告进行了预征率 的调整 ①对保障性住房暂不预征土地增值税； ②普通住宅预征率为 1%—1.5%； ③非普通住宅预征率为1.5％-2.5％； ④商用房预征率为2.5％-3.5％；
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房地产开发
第1项中“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已 经出租或自用的”，是指纳税人已转让的房地产建筑面积与 出租、自用的可售建筑面积合计占清算项目可售建筑面积比 例在85%以上；
第2项中“取得销售（预售）许可证满三年”是指清算单 位取得的最后一张销售(预售)许可证满三年的情形。
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及配套设施的成本、费用
或旧房及建筑物的评估价
15% 增值额50%-扣除项目金额15% 格；与转让房地产有关的
税金； 财政部规定的其他
扣除项目。
35% 增值额60%-扣除项目金额35%
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房地产开发
一、土地增值税预缴
1.《细则》第十六条：纳税人在项目全 部竣工结算前转让房地产取得的收入， 由于涉及成本确定或其他原因，而无法 据以计算土地增值税的，可以预征土地 增值税，待该项目全部竣工、办理结算 后再进行清算，多退少补。
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6.普通住宅认定：川地税函〔2005〕399号 享受土地增值税优惠政策的普通住房标准必
须同时满足以下条件： 1.住宅小区容积率在1.0以上； 2.单套建筑面积在140平方米以下； 3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均
交易价格1.2倍以下。
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7.风险提示
（1）未按规定申报预收款收入、足额申报预缴土地 增值税（隐匿收入、分解收入、收到按揭回款未及时申 报等）；
＊注意：各市、州地方税务局应结合本地实际，在 上述幅度内确定当地预征率。
4.南充市根据省局公告，对预征率进行
了明确：
①对保障性住房暂不预征土地增值税； ②普通住宅预征率为 1%； ③非普通住宅预征率为2%； ④其他类型房产预征率为3%；
5.预缴申报
纳税人应在每月15日前申报预缴土地增值税，营改 增以后，根据国家税务总局公告2016年第70号规定，土 地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。 分别按普通住宅、非普通住宅和其他三类不同的预征率 计算预缴土地增值税。
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房地产开发
（二）清算受理
1.符合可清算条件的纳税人，自接到主管税务机关下达《税务事项通 知书（清算通知）》之日起90日内，到主管税务机关办理清算手续。
2.符合应清算条件的纳税人，应当在满足条件之日起90日内，到主 管税务机关办理清算手续。（应清算不用下达清算通知）
说明
1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30%
2
增值额超过扣除项目金额50%，未超过 100%的部分
40%
3
增值额超过扣除项目金额100%，未超过 200%的部分
50%
4 增值额超过扣除项目金额200%的部分
60%
0%
增值额30%
扣除项目指取得土地使用
5%
增值额
40%-扣除项目金额5%
权所支付的金额；开发土 地的成本、费用；新建房
2.既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和附着物的产 权征税（包括地上地下的各种附属设施）；
3.只对有偿转让征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的行为不 予征税。（赠与：直系亲属，公益性赠与）
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概述
纳税义务人 包括各类机关、社会团体、 部 队 、 企业
单位、事业单位、个体工商业户及其他单位 和个人，还包括外商投资企业、外国企业及 外国机构及外国公民等。
土地增值税管理操作实务
2019年8月
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主要内容
土地增值税管理
房地产开发
旧房转让
预征
清算
查账征收
核定征收
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概述
征税范围
土地增值税只对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物 并取得收入的单位和个人征税，是指以出售或者其他方式有偿转让房 地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
1.只对转让国有土地使用权征税，对转让非国有土地和（纳税人发起） 符合下列条件之一的，纳税人应进行土地增值税清算： ①房地产开发项目全部竣工、完成销售的； ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的； ③直接转让土地使用权的。（不得适用核定征收） ④纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
前（一）（二）款所称“竣工”，是指除土地开发外，其开发产品符合下 列条件之一：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品 已开始交付购买方；开发产品已取得了初始产权证明。
（2）未分不同的房屋类型分别预缴土地增值税； （3）土地增值税收入确认是否正确。
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8.法律责任 对未按预征规定期限预缴税款的，应根据 《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从 限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳 金。
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房地产开发
二、土地增值税清算 （一）清算条件 1.可清算（税务机关发起） 符合下列条件之一的，可要求纳税人办理清算： ①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面 积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽 未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。 ②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。 ③省税务机关规定的其他情况。
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概述
纳税地点 土地增值税纳税地点为房地产所在地。
房地产所在地，是指房地产的坐落地，纳税 人转让房地产坐落在两个或两个以上地区的， 应按房地产的所在地分别申报纳税。
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概述
申报缴纳 1.房地产开发：“先预缴，后清算”（重点） 2.旧房转让： 按次申报纳税。在转让房地产合 同签订后的7日内，向房地产所在地主管税务机 关申报缴纳土地增值税。