12.7%
17%
10
2009年
万科
中海
单位：亿元
2009年 行业标杆
均值
1,376.09 1,141.17
498.77
92.53
148.57
188.63
86.9
373.22
114.53
64.3
76.04
17.67
668
476.76
——
488.8
477.9
188.60
29.4%
31.6%
39.4%
13.2%
2002年，形成设计标准化体系，《万科住宅标准》与《室外工程、环境工程标 准化设计体系》、《规划设计、配套系统、物业管理的标准化设计体系》
04年出台《项目设计流程》、《项目设计成果标准》、《万科生态住宅标准》 及《万科住宅节能标准》。
05年成立了创新研究部、产品品类部两个新部门，四条主线（产品线、运营 线、管理线、监控线）基本形成。
设立 万创 建筑 设计 顾问 有限 公司
成立 建筑 研究 中心
集团 统一 采购
形成 标准 化体 系
住宅 产业 化和 定制 化产 品研 究
5
地产产品线之“神”
万科的成长发展轨迹
技术演变路径 研究设计技术
前瞻性技术研究
标准化体系
集团管控
研究设计技术
600
500前瞻性技术研究
400
标准化体系
300
200
2003年开始形成高档TOP (自然人文)系列
从1992年开始形成 城郊住宅CITY(城市花园)系列
1999年开始形成 郊区住宅TOWN(四季)系列
起步阶段
90年代末形成 城市住宅GOLDEN(金色)系列
成长阶段
创新阶段
集中力量于面向新兴白领阶层的住宅产品：万科以一种白领文化为中国城市白领阶层做产品。
碧 桂 园
…… 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 ……
3
地产产品线之“神”
2000-2012年房地产上市公司业绩比较
单位：百亿元 1600
1400 1200 1000
住宅产品线系统研发说明
神 上策：地产产品线之“ ” 实 中策：地产产品线之“ ” 用 下策：地产产品线之“ ”
地产产品线之“神”
全国性地产的创立时刻
富 力 地 产
绿
华
地
润
集
地
团
产
招
合远龙
恒
商
生洋湖
大
地
创地地
地
产
展产产
产
中 海 地 产
万 科 地 产
华 侨 城
世 茂 集 团
保金星绿 利地河城 房地房集 产产产团
产品线负责从产品的客户分析，规划设计，到工程管理，营销的全过程；
0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
6
地产产品线之“神”
万科的发展模式
在万科的产品线中，万科将核心价值、土地属性、客户选择、客户细分作为系列 的外在规范，并最终落实至产品类型、户型和产品的核心价值中。
集团管控
100
94年成立，万创，开始从规划设计方面提炼更高的产品竞争力 96年，与外国规划设计机构全面合作，引入设计概念、采用欧式建筑设计、着
重景观环境设计。 98年，成立建筑研究中心，专责研究与建筑、住宅、生活密切相关的前瞻性课
题，开始集中于消费者的细节需求寄住宅产品本身。
02年，万科建筑研究中心大楼落成，以市场需求为导向，深刻了解客户的需 求，追踪行业发展的新亮点，关注住宅科技成果的转化和应用，研究建筑、新 材料、新技术的应用，确保万科在住宅开发领域的技术领先地位。
216.00
355.3
223.00
42.0%
46.5%
15.0%
25.4%
16.6%
21%
2008年
万科
中海
1,192.36 341.52
63.6 46.4 557.0 409.9 39.0% 11.3%
855.76 5.28
188.92 50.72 270.87 266.10 43.2% 26.8%
20.4%
15.4%
14.3%
20%
11%
地产产品线之“神”
中海地产的成长发展轨迹：精耕细作、逐级递进的五代精品住宅
第一代产品：丰富住宅的使用功能
主要借鉴香港经验，如中海采用的井字型平面，直接推动了国内高层住宅户型的发展。在高容积率、高密度以及高层条件下 扩大共享空间，使城市住宅摆脱了封闭单一的平面形式，丰富了住宅的使用功能。向中国内地房地产市场引进“标准装修”、 “示范单元”、“物业管理”等概念，推出了深圳海富花园、上海海华花园、广州锦城花园等代表发展模式 复制 + 品牌 + 高资金效率 + 增值服务
万科广场
万科红
万科汇智中心
从1992年开始形成 城郊住宅CITY(城市花园)系列
1999年开始形成 郊区住宅TOWN(四季)系列
90年代末形成 城市住宅GOLDEN(金色)系列
2003年开始形成高档TOP (自然人文)系列
未来10年，万科面临两个转型：一是由传统营销模式向以现代科技创新为手段的服务模式转变；二是从简单的住宅供应商向市场服务商转变。
8
地产产品线之“神”
中海地产的成长发展轨迹
单位：百亿元 1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
9
万科 中海
地产产品线之“神”
中海地产的成长发展轨迹：
指标 大类
总 额 指 标
盈 利 能 力
财务指标
总资产 净现金流 结算收入 净利润 销售面积 销售金额 毛利润 净利润 净资产 收益率
2007年
万科
中海
1,000.94 645.21
104.37
47.18
76.5
166.33
53.2
42.17
613.7
800 600 400 200
龙湖 恒大 万科 绿地 保利 中海 绿城 华润 富力 金地 招商 世茂 远洋
0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
4
地产产品线之“神”
万科的成长发展轨迹
600
500
400 单位：亿元
300
与外
国规
划设
200
计机 构全
面合
作
100
提出 标准 化\ 专业 化
万科 建筑 研究 中心 大楼 落成
标准 化体 系出 台
成立创新研究部、产品 品类部两个新部门
0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010