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武汉大区现有项目分析
合肥 现有项目汇总
住宅建面 （万平） 10.1 9.5 1.7 17.1 21.6 27.8 20.9 11.8 24.1 25.2 22.7 当年项目所 城市均价 在地区均价
5001~8000
8001~10000 10001~15000 15000~20000
184.5
85.37 92.14 4.6
42%
20% 21% 1%
200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
总计
437.11
100%
武汉大区项目产品线分级
产品分级 A档 B档 C档 D档 总计 面积 46.8 50.5 72.23 267.58 437.11 比例 11% 12% 17% 61% 100%
0.2%
0.1% 0.0% 0.0% 4.5% ★
★★
★★
是
否 否 否 否 是
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武汉大区现有项目分析
武汉 现有项目汇总
住宅建面 （万平） 7.9 5.1 0.6 9.77 2.96 11.8 3.9 中央公园三期 在建，在售 橡树湾一期 橡树湾二期 置地公馆 在售 在建 在售 5 15.6 30.18 4.1 0.3 0.2 当年项目所 城市均价 在地区均价 5500 6500 6500 7800 7800 8500 8500 3850 5400 5400 5250 5250 6700 6700
10.0%
56.5% 15.0% 3.5% 5.5% 0.5% 1.4% 1.0% 0.8%
★★★ ★ ★★ ★ -
否
否 是 是 是 否 否 是 否
2.2.11
2.2.12 2.2.13 2.2.14 2.2.15 2.3.2 华润置地有限公司
电梯工程
标识工程 溜冰场 特殊设备 其他工程费 园林景观
D档 61%
A档 11% B档 12%
C档 16%
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武汉大区产品线分级
大区项目分析：
1、武汉大区现有项目单价集中于5000~10000的区间，占比62%，10000~15000占比21%。 2、现有产品线大部分为改善线（77%），其它为品质线（23%），尚未有真正意义的高端产品。 3、武汉大区未来拓展项目的方向亦集中在改善线及品质线。 产品标准分级： 结合大区的城市发展状况、项目储备及未来投资战略方向，产品标准工作聚焦于品质与改善线，划 分为A\B\C\D四级，基本涵盖目前及未来两年大区的主要开发项目。 产品标准工作重点： 1、武汉大区价格偏低，利润空间较小，成本压力大，需严格控制产品标准。 2、制定匹配项目定位的合理成本，关注客户敏感点，有效分配资源。
产品线 城市品质 城市品质 城市品质 城市品质 城市品质 城市品质 城市品质 城市品质
产品分级 C C C C C B B B D D B B B
中央公园一期
入住
武汉
中央公园二期
入住
9000 10000 10000 10000
6700 6700 6700 6700
城市改善 城市改善 城市品质 城市品质 城市品质
设计及储备项目
合肥凯旋门三期
立面材料
基座饰面材料
100米高层石材基座不超过3层, 超高层石材基座不超过4层/非 门头石材/基座局部石材 全石材基座
主体装饰材料
外立面 线条 栏杆 泛光照明 设置 主要材料 钢质栏杆 铝合金夹胶玻璃栏杆 配置 户型大于180㎡ 入户门
真石漆/面砖
真石漆/面砖
砂壁漆／面砖
产品标准是否符合项目成本 指标？ 在成本指标下，如何分配产 品标准
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产品标准研究框架
置地成本科目的建安成本共有15项科目，前期工程、 土方及基础处理工程、燃气工程和其他工程费与标准 成本科目编码 成本科目 无关，溜冰场和特殊设备主要涉及商业项目，和住宅 标准相关仅剩9项，其中5项已被现有产品线锁定，纳 建筑安装工程费 入产品标准分级的成本分项约占总建安成本的25.2%。 2.2 园林景观分项亦纳入产品标准分级中。
城市
项目 凤凰城一期 凤凰城二期
建设情层 高层 多层 高层 高层 超高层 高层 高层 多层 小高层 高层（精装）
销售时间 当年均价 05~07 09~09 08~ 09~ 09~ 10~ 12~ 未售 11~ 未售 11~ 11~ 11~ 11000 18000 18000 16000 5500 8000 8000 9713 450万 ~600万一 套 12000 11000
2.2.1 是否属于 客户敏感 产品标准 度 分级层面
成本占比
100.0% 1.0% 否
2.2.2
2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.2.7 2.2.8 2.2.9 2.2.10
前期工程 土方及基础处理 工程 土建工程 外装饰工程 门类工程 精装修工程 机电工程 消防工程 弱电工程 燃气工程
4000~750 3500~700 3000~500 郊区品质 0 0 0 郊区品质 8000~900 4500~700 4000~600 06~10 城市品质 0 0 0 5000~750 06~10 城市改善 0 6000~750 5000~700 5000~600 09~11 城郊改善 0 0 0 10~ 6600 6200 6000 城郊改善 城郊改善 城郊改善 11~ 9000 7000 6000 万象高端 ／品质 城市品质 万象高端
3、AB档在控制成本及保障利润率的前提下，关注客户敏感点，适当提升配置标准。
4、CD档着力控制成本，严格控制产品标准，与当地同类项目的主流配置标准相当，对于客户关注 度高的产品标准选项，可适当略高于主流配置标准。 5、分级标准通过项目成本模型进行核算成本，以验证标准、定位与成本的匹配关系。
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城市
项目
建设情况 入住 入住 入住
建筑类型 多层， 小高层 多层 高层 高层 高层 高层 高层 超高层 超高层 超高层
销售时间 当年均价 04~08
产品线
产品分级 C C C D D D D C A B A
澜溪镇
幸福里 入住 合肥 紫云府 橡树湾一期 橡树湾二期 橡树湾三期 凯旋门一期 凯旋门二期 凯旋门三期 入住 在建，在售 设计中 规划 在建，在售 设计中 规划
砂壁漆
户型小于180㎡
门锁 尺寸 单元门 部品材料 防火门 造价 地上的所有防火门以及地下 室大堂、电梯厅防火门 地下除大堂电梯厅范围外所 有防火门 表面处理 型材种类 门窗 玻璃
合理的装饰线条 合理的装饰线条 少量装饰线条 少量装饰线条 线条尽量采用混凝土浇筑后喷涂；无安全隐患处可用EPS（超高层除外） 450元／米 400元／米 350元／米 280元／米 可选 可选 × × 无 / 城市对项目有特殊要求 无 / 城市对项目有特殊要求 可选（屋顶） 可选（屋顶） 时可选 时可选 1.5mx2.4m无雕花子母门 1.2mx2.2m无雕花子母门 × × 4320元/樘 3700元/樘 × × 钢木复合（木饰面） 钢木复合（木饰面） 钢质热转印门 钢质热转印门 1.0mx2.4m无雕花单开门 1.0mx2.2m无雕花单开门 1.0mx2.2m无雕花单开门 1.0mx2.2m无雕花单开门 2880元/樘 2640元/樘 1100元/樘 1100元/樘 钢木复合（木饰面） 钢木复合（木饰面） 钢质热转印门 钢质热转印门 高级锁具 普通机械锁 普通机械锁 普通机械锁 2.2*2.8 2.0*2.4(多层条件不具备时，1.2mx2.4m子母门) 覆铜门 铝合金门(钛金) 铝合金门 铝合金门 6000元/㎡ 1200元/㎡ 500元/㎡ 500元/㎡ 木饰面防火门（装饰做） 钢质防火门 静电粉末喷涂 非系统铝合金 钢质防火门 钢质防火门 静电粉末喷涂 非系统铝合金 钢质防火门 钢质防火门 静电粉末喷涂 非系统铝合金 钢质防火门 钢质防火门 静电粉末喷涂 非系统铝合金/塑钢
产品线
配置分级
凤凰城一期
入住 入住
高层 小高层 高层 高层
08~09 08~09 10~11 11~ 12~
3400 3400 4800 5400 5800
郊区改善 郊区改善 郊区改善 郊区改善
D D D D
长沙
AB区交楼、C 凤凰城二期 区在建，已售 罄
凤凰城三期 在建，在售
凤凰城四期
橡树湾一期 橡树湾二期 橡树湾三期
第三篇（产品标准）
•从售价-土地价格-成本-利润的思考，对产品标准 的把握、集采的思考 •产品标准成果（表14-表20） • 后续工作应用及开展机制
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产品标准研究流程
此次武汉大区的产品标准研究，按照《华润置地住宅产品线产品手册V2.0编制作业指引》的四个阶段工作 程序展开，结合本大区内各个城市公司品质线及改善线项目的典型产品，并对市场竞品项目进行对标，经过 大区设计管理部、市场营销部、成本管理部三方共同研究制定的产品标准分级体系。 按照产品标准分级体系，通过成本管理部对其进行验算，市场营销部根据客户敏感点等因素对其复核，形 成最终确定武汉大区的产品标准分级清单。
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产品标准分级基础框架
地库 搬家车道 层高 地面做法 标准层层高 配置 负一层 地库坡道 车道 停车位 高层、小高层 联排，洋房 外挂大堂面积 外挂大堂层高 内嵌大堂面积 内嵌大堂层高(大堂位于主体下方) 是否设架空层 架空层层高 是否设地下大堂 封闭楼梯间地面做法 载重量 梯速 地面 轿厢壁面 顶棚 标准层门 标准层门套 大堂层门 大堂电梯门套 品牌定位 可视对讲系统 门禁控制系统 视频监控系统 周界防范系统 户内智能箱 B C D 无 无 无 按大区限额指标（小柱网3.45米，人防3.6米；普通柱网3.55米，人防3.7米） 环氧防滑车道 环氧／压槽防滑车道 环氧／压槽防滑车道 环氧／压槽防滑车道 环氧树脂地坪 金刚砂耐磨地坪 金刚砂耐磨地坪 金刚砂耐磨地坪 环氧树脂地坪 金刚砂耐磨地坪 金刚砂耐磨地坪 细石混凝土地面 2.9米-3.0米(户内中央空调系统，3.15米) 2.9米 ≥3.0米 按大区准则（35~45平米） 按大区准则（5.8米，两层层高） 按大区准则（35~45平米，双单元合用大堂按具体项目设计） 按大区准则（两层层高） 可选／无（需根据增值服务或功能需求方可设置） 按需设置，局部架空为两层 4m 3.6m 3.6m 设置 可选 无 无 砂浆抹光 1050KG 1050KG 1050KG+900KG 105KG0+900KG 按大区设计准则配置（多层及小高层1.5米/秒，100米高层1.75米/秒，120米超高层2米/秒，150以内超高层2.5米/秒，超过150米的 超高层住宅的电梯速度根据项目定位专项讨论确定） 石材拼花 石材拼花 石材拼花 石材拼花 装饰专项设计 发纹不锈钢（出厂标配） 发纹不锈钢（出厂标配） 发纹不锈钢（出厂标配） 石膏板造型吊顶+加艺术涂料 厂家标配 厂家标配 厂家标配 拉丝不锈钢 拉丝不锈钢 喷漆钢板 喷漆钢板 石材门套 石材门套 喷漆钢板/简易造型石材门套 喷漆钢板/简易造型石材门套 镀色镜面不锈钢+蚀刻图案 拉丝不锈钢 拉丝不锈钢 拉丝不锈钢 石材门套 石材门套 石材门套 石材门套 合资、国产 国产 国产 国产 7寸彩色 4寸黑白 4寸黑白 4寸黑白 有 有 有 有 有 有 有 有 红外对射+电子围栏 红外对射+电子围栏 红外对射 红外对射 有 有 有 有 一层、二层、顶层及宽度超过 一层、二层、顶层及宽度超500mm 一层、二层及顶层设置红外 一层、二层及顶层设置红外幕帘 500mm腰线层设置红外幕帘探测器、腰线层设置红外幕帘探测器、主卧 幕帘探测器 、主卧设置一个 探测器 、主卧设置一个紧急报 主卧设置一个紧急报警按钮 设置一个紧急报警按钮 紧急报警按钮 警按钮 远距离读卡+近距离读卡 远距离读卡+近距离读卡 近距离刷卡 近距离刷卡 有 有 有 有 有 有 有 无 可选 无 无 无 有 有 有 有 有 有 有 有 有 有 有 有 A 无