2009级工程项目融资课程期末考核试题---计划书部分题目：锦州恒围碧邻小区融资计划书专业：工程管理班级：工程092班姓名：学号：时间： 11/12（1）目录一、公司介绍 (3)二、项目分析 (3)三、市场分析 (4)四、管理团队 (5)五、财务计划 (6)六、融资方案设计 (9)七、摘要 (9)一、公司介绍锦州市恒围房地产有限公司是经锦州市工商行政管理局批准成立的一家合法有限责任公司。

成立时间：1995年5月14号注册资金：3000万元（人民币）企业法人：刘树围注册地址：锦州市太河区凌西大街中段公司经营范围：房地产开发、商品房销售、房屋租赁锦州市恒围地产有限公司管理架构设置科学合理，独具特色。

公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。

总经理由刘树围担任，由董事会决定公司的一切重大事宜。

公司设置五个职能部门，分别为：1.综合部：负责行政、人事和后勤服务2.财务部：负责财务核算和融资、楼宇按揭3.开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续4.综合部：负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关，包括各种管线的申报，协调工程的生产进度等综合性工作。

5.营销部：负责产品广告宣传和销售、市场推广和办理产权证件公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。

公司注重功能综合的管理方式，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。

有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。

集团自创立以来，一直致力于城市的开发建设，在市政建设中取得了重大的成就。

近年又进入了超大型商业公建筑项目的商业地产开发领域，正式揭开了进军大型商业地产的序幕。

公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。

总经理由陈意明担任，由董事会决定公司的一切重大事宜。

公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。

公司员工共120人，其中大学学历以上109人，中高级职称63人，初级职称23人，共占员工总数的90.8%，职员年龄普遍年轻化，聚集了一批房地产开发建设各方面的人才。

公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率。

公司宗旨：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。

在近年的发展探索中，公司一贯秉承“建一个小区，创一批精品，上一个台阶”的开发理念，严把工程质量关，守合同，重信用，在客户中树立了良好信誉，赢得了社会各界的赞誉。

2008年，恒围房地产开发有限公司被评为辽宁省最佳诚信企业。

同年恒围房地产开发有限公司——锦绣雅居项目被评为2008中国未来十年最具国际品质楼盘奖。

2009年恒围房地产开发有限公司董事长刘树围被授予：庆祝新中国成立60周年时代功勋——第6届感动中国十大突出贡献奖。

由锦州房地产行业协会颁发锦绣雅居锦州2009最具吸引力楼盘丶最具投资价丶推动城市发展特别贡献奖。

2009年由中国企业信用管理协会授予恒围房地产开发有限公司AAA级信用等级证书证书。

恒围房地产开发有限公司在惠水县开展抗旱救灾工作，惠水人民政府、县特此颁发爱心证书以表嘉奖。

恒围房地产开发有限公司董事长刘树围担任世界杰出华商协会常务副会长。

“锦绣雅居”项目被评为2010 年亚洲国际住宅人居环境奖、2010年恒围房地产开发有限公司董事长刘数围担任“中非希望工程共同主席”并荣获“中非慈善特使”称号。

二、项目分析“恒围碧邻小区”项目位于锦州市凌河区，依河而建，北临凌河区中医院，南临凌河公园。

按照辽宁省委、省政府提出的锦州要“建设大城市、发展大工业”的总体要求。

锦州市委、市政府果断提出了锦州“优化东区功能、改善老区环境、发展西部新区”的城市发展思路，在政府城市发展思路的指导下，公司于2010年7月19日在锦州市国土资源局通过竞标的方式取得了“恒围碧邻小区”项目用地。

取得土地过程符合国家相关规定，手续均合法有效。

“恒围碧邻小区”项目规划用地面积27，333.47㎡，总建筑面积40，000㎡，绿化率30%。

项目建设有住宅和商业，住宅为小高层，建筑设计独特，格调典雅，公建配套设施完善合理，优雅的社区环境，专业的物业管理，是置业安居的理想住宅区。

拟建的“恒围碧邻小区”将能容易吸引有识人士的购房欲望，市场前景良好。

该项目持有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》。

恒围公司对项目部具备安全生产条件所需的资金投入，由各工程项目部的决策机构或主要负责人确保资金的及时到位，正确使用，并对由于安全生产所需的资金投入不足导致的后果承担责任。

“碧邻小区”项目的总开发成本约6833万元，项目资金来源为：1.自有资金：2050万元，比例约占30%2.建筑商垫支：1025万元，比例约占15%3.预售收入：1325万元，比例约占20%4.外部融资：2400万元，比例约占35%三、市场分析1、地方宏观经济分析锦州市地理位置优越，区位优势独具特色。

锦州南临渤海，北依松岭山脉，位于著名的“辽西走廊”东端，是连接中国东北地区和华北地区的重要交通枢纽。

有“四省通锦”之说。

京哈铁路、锦承铁路、秦沈铁路客运专线、京哈公路、京沈高速公路、辽宁滨海公路横贯全境。

锦阜、锦朝高速公路及102线国道使锦州与周边城市形成了“一小时城市群”。

锦州港是中国沿海最北部的一类开放商港，已跻身于中国港口二十强。

锦州机场是辽宁省西部唯一一座达国际4C级标准的民航机场，已开通锦州－－北京中转联航，可飞往全国各地。

优越的地理位置，发达的海陆空立体交通体系，大大增强了锦州的城市影响力和经济、文化的辐射力，也为锦州市建设区域性中心城市和现代物流中心城市奠定了天然的基础。

2、房地产市场的分析从规划局了解到：锦州市2008年将供应土地89万㎡，建造商品房160万㎡，2009年供应土地93万㎡，建造商品房167万㎡。

可见未来几年锦州市的房地产市场潜力很大。

房地产价格走势：2008年至今，受国家经济增长过快和外来资本进入锦州房地产市场的影响，锦州市房地产业增长迅猛。

2008年至今我市商品房的状况见表1。

、高达28%，多层价格增幅高达33%。

其原因有下：（1）以前我市房地产开发水平相对偏低，高档次楼盘少，居民消费结构不合理。

（2）我市物业管理水平低，居民消费意识跟不上。

（3）随着外来房地产开发商进驻锦州市场，加以引导，居民消费意识逐渐转变。

（4）我市居民收入提高，住房改善条件需求增长。

（5）市委、市政府的政策引导。

3、项目风险分析根据国家政策和市场情况等因素分析，本项目也存在着一定的风险。

（1）近期金融系统出台《关于第二套商品房的按揭贷款政策》，对有多次置业意向的人士产生负面影响。

（2）近一阶段银行存贷利率不断调整。

（3）锦州市明年将加大棚户区180万㎡的改造力度和增大经济适用房建筑面积的投放量20多万㎡。

（4）工程可能因不确定因素延期四、管理团队1、人员构成（1）董事长兼财务部经理：刘数围，具有高级经济师职称。

（2）总经理：任静，具有高级工程师职称，负责全面工作，具有丰富的管理经验。

（3）副总经理：周展，具有中级工程师职称，兼任工程部经理一职。

（4）开发部经理：李力茗，具有中级会计师和中级工程师双职称，具有丰富的实践管理经验。

（5）综合部经理：郑浩然，从事办公管理工作多年，具有丰富的管理经验。

（6）营销部经理：孙依福，从事房地产营销7年，具有丰富的经验。

2、组织结构恒围房地产有限公司的组织结构如图1所示，从上到下分别为董事长、总经理、副总经理，副总经理下分并列四个部门的总经理，分别为财务部、开发部、综合部和营销部，其中财务部总经理由董事长担任。

图1 恒围房地产有限公司组织结构图五、财务计划1.预计销售收入“恒围碧邻小区”预计未来收入8800万元，见表2。

表2 预计销售收入表：2.预计成本费用“恒围碧邻小区”预计建造成本为6388万元，其中土地费用2365.3万元、前期工程费164万元、房屋开发费3560万元、其他费用44万元、财务费用300万元、管理费用80万元、销售费用120万元、不可预见费200万元。

见表3。

表3 预计成本费用表3. 利润表“恒围碧邻小区”预计收入8800万元，税后利润993万元，可分配利润844万元，见表4。

表4 利润表成本利润率=（项目总开发价值-总开发成本）/总开发成本*100%=（8316-6833）/6833*100%=21.7%4.投资计划表“恒围碧邻小区”在2010年开始建造，2012年完工，该项目在三年内对各成本费用的投入见表5，括号内为投入比例。

表5 投资计划表（单位：万元）取基准收益率为10%1.财务净现值NPV=-2503/1.1-1408/1.12+4757/1.13=135万因为NPV=135>0，所以项目可行。

2.财务内部报酬率（IRR）当i1取12%时，NPV1=-2503/1.12-1408/1.122+4757/1.123=29当i2取13%时，NPV2=-2503/1.13-1408/1.132+4757/1.133=-21i=12%+29*(13/%-12%) (29+21)=12.58%由于本项目的贷款利率为7%，而本案的i=12.58%>7%，所以从财务内部报酬率的角度看本项目是可行的。

六、融资方案设计对于开发“碧邻小区”尚存在2400万元的资金缺口，有两种融资组合方案可供选择。

方案一：发行普通股1000股（每股面值1元），资金成本12%，公司债券1400万元（按面值发行，票面利率为8%，每年年末付息，三年后到期）资金成本6%；方案二：发行普通股1500股（每股面值1元），资金成本12%，长期借款900万元，资金成本5%。

方案一综合资金成本：1000/2400*12%+1400/2400*8%=9.67%方案二综合资金成本：1500/2400*12%+900/2400*5%=9.38%因为9.67%>9.38%所以选择方案二。

恒围公司将碧邻小区未来的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，将企业名下的已经取得房产证的住宅作为抵押。

七、摘要“碧邻小区”在2010年开始建造，2012年完工，位于锦州市凌河区，依河而建。