• Hutchison Port Holdings Trust (和记港口信托)
医疗
• Religare Health Trust (印度联通保健信托)
海运
• First Ship Lease Trust (首航融资信托)
• Rickmers Maritime (瑞克麦斯信托)
* 合订产品:房地产投资信托及商业信托
• 房地产投资信托管理人的管理层通常包括至少4位全职专注雇员(包括 CEO及财务总监), 其中最少3位必须居住在新加坡
• 董事及CEO应拥有至少10年相关经验, 包括5年以上的管理层经验. 其他主要管理层人员也应具备相关, 适当和足够的经验
• 管理人代表 (包括首席执行官及上列的专业雇员) 受新加坡金融管理 局监管, 也须通过笔试
• 资产负债比率限制 – 商业信托无限制性 – 但发起人能选择把资产负债比率限制列入信托契约
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选择设立房地产投资信托或商业信托
• 商业信托的受托/管理人 – 无需持新加坡金融管理局颁发的牌照
• 房地产投资信托管理人有雇员需求 – 商业信托的受托/管理人无相应的要求
选择设立商业信托或房地产投资信托 –
• CapitaLand Retail China Trust (凯德商用中国信托)
• Fortune REIT (置富产业信托) • Frasers Centrepoint Trust
(星狮地产信托) • Lippo Malls Indonesia Retail
Trust (力宝商产信托) • SPH REIT
(城市发展酒店服务信托) • Croesus Retail Trust (浩正零售信托) • Far East Hospitality Trust *
(远东酒店信托) • Frasers Hospitality Trust
(辉胜国际信托) • Indiabulls Properties Investment
• Ascendas REIT (腾飞房地产信托) • Cache Logistics Trust
(凯诗物流信托) • Cambridge Industrial Trust
(剑桥工业信托) • Mapletree Industrial Trust
(丰树工业信托) • Mapletree Logistics Trust
• Ascott Residence Trust (雅诗阁公寓信托)
• CDL Hospitality Trusts * (城市发展酒店服务信托)
• Far East Hospitality Trust * (远东酒店信托)
• Frasers Hospitality Trust * (辉胜国际信托)
• 房地产投资信托经理人, 其董事, CEO及其他专业雇员须符合由新加坡 金融管理局所发布的“适当人选准则”(Guidelines on Fit and Proper Criteria (Guideline No: FSG-G01))
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房地产投资信托管理人
• 管理人代表必须年满21周岁及符合“适当人选准则”规定的最低 学历和其他标准
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房地产投资信托简介
• 房托的总杠杆比率限制: – 目前: • 总资产35% (若无 Moody’s, Standard & Poor’s 或 Fitch信 用评级) • 总资产60% (拥有 Moody’s, Standard & Poor’s 或 Fitch信 用评级) – 从2016年1月1日起,无论是否有信用评级, 房托的总杠杆比率 限制修订为总资产45%
(新加坡报业控股房地产投资信托) • Starhill Global REIT
(升禧环球房地产投资信托)
医疗
• First REIT (先锋医疗产业信托) • ParkwayLife REIT
(百汇生命产业信托)
数据中心
• Keppel DC REIT (吉宝数据中心房地产信托)
* 合订产品:房地产投资信托及商业信托
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审计委员会
• 至少3名董事组成
• 大多数 (包括审计委员会主席) 是独立董事
• 成员都是非执行董事 • 如果审计委员会包括由发起人委任的董事, 审计委员会需要有最少3名
独立董事
• 至少2位成员 (包括审计委员会主席) 应具备近期及相关的会计或相关 的财务管理专长或经验
• 如 (1) 12个月内是审计事务所的合伙人／董事, 或 (2) 目前在审计事 务所有任何财务利益: 房地产投资信托现任审计事务所目前或过去的 合伙人／董事不该兼任审计委员会职位
• 产业管理人 – 提供产业管理服务, 包括租赁管理及市场营销服务 – 可以是房地产投资信托管理人的关联公司
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房地产投资信托简介
• 投资项目 – 至少总资产75%投资于产生收入的房地产 – 目前开发限制: 总资产10% – 从2016年1月1日起, 如果符合下列条件, 开发限制提升为总 资产25% • 首10%不须获得单位持有人同意, 但剩余15%必须先获取 单位持有人对于有关资产的具体同意 • 限于开发房托已拥有至少3年的资产,并在开发后持续3年 不出售该资产
• 管理人应购置专业弥偿保险.金管局也可以考虑接受以管理人的母公司 提供的承诺书代替购置专业弥偿保险的要求,条件是母公司必须有优良 的财务状况(从2016年1月1日起)
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房地产投资信托管理人
• 管理人的会计,合规及投资关系的活动需在新加坡执行
• 一些较常见的岗位包括CEO, 财务总监, 资产经理, 投资经理以及投 资关系经理等
之一 • 如果单位持有人无权委任董事, 独立董事必须占董事会至少一半 • 董事不必通过笔试(除非同时为管理人代表) • 董事应拥有至少10年相关经验, 包括5年以上的管理层经验
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房地产投资信托简介
• 信托契约 – 列裁管理人和受托人的责任, 权力及收费
• 受托人 – 独立于管理人 – 银行附属公司 / 专业受托公司
– 薪酬委员会 • 至少3名董事 • 大多数 (包括提名委员会主席) 是独立董事 • 所有成员都应是非执行董事
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商业信托简介
什么是商业信托?
单位持有人
持有单位
分发金
代表单位持有人
商业信托
经理及受托服务
持有资产
经理及受托收费 净资产收入
受托/管理人
资产
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商业信托简介
• 信托契约 – 列出受托/管理人的责任, 权力及收费
• 受托/管理人 – 同一家公司提供经理及受托服务 – 独立董事的人数须占董事会超过一半
• 灵活的商业信托 – 法律上无投资项目或资产负债比率限制 – 视投资宗旨及策略设立符合投资者需求的投资及其他限制
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选择设立房地产投资信托或商业信托
• 房地产投资信托的开发限制 – 商业信托无开发限制 – 但开发限制若过于高就有可能失去信托能提供稳定回报的吸 引力 – 信托投资者通常被低开发风险吸引
• 需是在新加坡注册成立的公司, 并在新加坡境内设立实体办公室apital)
• 首席执行官 (CEO) 和执行董事需全职专注为管理人服务
• CEO需居住在新加坡,但如果房地产投资信托主要投资于海外产业, 新加坡金融管理局表示可考虑接受CEO居住在产业主要所在的国家(从 2016年1月1日起)
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其它委员会
• 从2016年1月1日起, 管理人应成立提名委员会和薪酬委员会.提名委员会和薪 酬委员会可为同一个委员会
• 如管理人不打算成立以上委员会,则需在房地产投资信托的年度报告中清楚解 释不成立该委员会的理由,包括是否已制定寻求新董事和拟定薪酬政策和薪酬 待遇的程序
• 提名委员会 • 至少3名董事 • 大多数 (包括提名委员会主席) 是独立董事 • 首席独立董事（如有）应是提名委员会成员
Trust • OUE Hospitality Trust *
(华联酒店信托) • Viva Industrial Trust *
(亿达工业房地产投资信托)
基础设施
• Asian Pay Television Trust (亚洲付费电视信托)
• Keppel Infrastructure Trust (吉宝基础设施信托)
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我们的实践经验
• 投资者意见 – 视房地产投资信托为较低风险的产品 – 发起人注入信托的资产能获得较高价格 – 但发起人能自行把相应于房地产投资信托的关键要求列入信 托契约，以保护投资者
选择设立商业信托或房地产投资信托 –
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我们的实践经验
• 新加坡信托的吸引力 – 新加坡的信托结构包含灵活的商业信托结构 – 发起人可将需要灵活管理的资产注入商业信托 – 与上市公司相比之下, 信托投资者享有稳固盈利 – 信托的费用也较明晰
• Saizen REIT (最善房地产信托)
多元化
• Mapletree Commercial Trust (丰树商业信托)
• Mapletree Greater China Commercial Trust (丰树大中华商业信托)
• OUE Commercial REIT (华联商业信托)
• OUE Hospitality Trust * (华联酒店信托)
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新加坡法律环境简介
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新加坡法律环境
• 新加坡收购及合并守则 根据新加坡收购及合并守则 (Singapore Code on Take-overs and Mergers), 强制性收购义务会在以下情况触发: (a) 如拥有少过30％的上市信托单位: 因收购单位而拥有30％ 或以上的单位; 或 (b) 如拥有30％至50%之间的上市信托单位: 在任何6个月期 间收购至少1％的单位
海外架构及新加坡法律的要求和 注意事项
蔡博政 (Chua Bor Jern) 合伙人 艾伦格禧有限责任合伙律师事务所