名词解释
1．土地价格：是土地经济价值的反应，是为购买获取土地预期收益的权利支付的代价
2．区域因素：土地所在地区的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地价格水平产生影响的因素。

3．剩余法：又称假设开发法，是在估算开发完成后，不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建造、买卖相关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

4．承租土地使用权：在国有土地租赁中，国家将国有土地出租给使用者，使用者所取得的土地使用权。

5．成本逼近法：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息和应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。

6．收益还原法：是在估算土地在未来每年预期收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

7．市场比较发：在求取一宗土地价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并根据后者已知的价格，参照改土地交易情况期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。

8．土地估价：是估价人员根据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按土地的质量、等级、及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展，土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下，及某一时点的价格的过程。

9．城镇土地分等定级：根据城镇土地的自然和经济属性，及其在城镇社会经济活动中的地位和作用综合评定土地质量划分城镇土地等级的过程。

10．地租：是生产者在农业（或其他产业）中所创造的生产物被土地所有者所占有的部分，是土地使用权借以实现的经济形势，是社会生产关系的体现和反应。

11．土地分等定级：是在特定的目的下，对土地的自然和经济属性进行综合评定，
并使鉴定结果等级化的过程。

12. 土地等：反应城镇之间土地的地域差异，是把各城镇看做是一个点，研究整个城镇在各种社会，自然经济条件影响下，从整体上表现出的土地差异，土地等的顺序是在各城镇之间排序的。

13. 土地级：反映城镇内部土地区位条件和利用效益的差异，土地级的顺序在各城镇之间是统一排序的。

14．土地还原率：求取单纯土地价格是所使用的还原率。

15．类似土地：指其所在地区土地的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地
16．比较宗地：指选定的与待估宗地有替代关系的比较交易案例思维宗地或地块。

17．标准宗地：是指一定区域设定的，具备的条件在一定范围内具有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干宗地。

18．估价期日：指决定待估土地价额的基准日期。

19．交易情况修正：指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。

20．容积率：建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。

20.个别因素：是指土地的个别特性对土地价格的影响。

23.地价指数：指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对与某一基准日期地价水平百分百的指数。

24.区域分析：指分析判断待估土地所处区域的类型、特性，以及这些特性对待估宗门价格所产生的影响
25.同一供需圈：指与待估宗地能形成替代关系，对待估宗地的价格产生显著影响的其他土地所在的区域。

26.相邻区域：针对宗地而言，相邻区域指待估宗地所处的、以某一特定用途为主的一定范围区域;针对区域而言，相邻区域指紧邻改区域周围的其他区域。

27.类似区域：指与待估宗地所隶属的相邻区域类似的、同一供需圈的其他区域。

28.路线价估价法：是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。

29.基准地价系数修正法：是指利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件与所处区域的平均条件
相比较，并对照修正系数表，选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地咋估价时点的价格的方法。

简答题
1．简述土地价格的特点
2．简述土地估价的原则
3．简述收益还原法的特点与适用范围
4．简述市场比较法的特点与适用条件
5．简述剩余法估价的程序和方法
6．简述应用成本逼近法应注意的问题
7．简述罗马法对地产权利设置
8．简述我国对地产权利设置
9．简述土地还原率的确定方法
10.简述市场比较法四项基本修正及相应修正方法
11．简述影响土地价格的一般因素
12．简述土地估价的四种基本方法
13．简述土地估价的三种应用估价法
14．简述收益还原法估价的程序
15．简述市场比较法估价的程序
16．简述成本逼近法估价的程序
17．简述应用市场比较法进行估价中确定比较交易案例的具体要求
18.简述需进行市场交易情况修正的特殊因素
19.简述进行市场交易行为修正的方法
20．简述将多个试算比准价格确定为土地最终价格的方法21．简述利用剩余法估价准确程度的取决于因素
22．简述剩余法估价的假设和限制条件
23．简述剩余法的适用范围
24．简述利用剩余法估价确定最佳开发利用方式的原则25．简述利用剩余法估价确定开发完成后不动产总价的方法26．简述成本逼近法的特点和适用范围
27．简述土地分等定级与土地估价的关系
28．简述地租理论对土地估价的指导作用
29．简述区位理论对土地估价的指导作用
30．简述影响土地价格的社会因素。