关于廉租房评估制度比较分析
[ 论文关键词]廉租房评估制度比较 [论文摘要]本文通过对国内外廉租房研究文献的回顾归纳出现存廉租房评估制度的研究状况重点从三个维度对廉租房评估制度进行比较即准入制度、监督制度和退出制度。

廉租房评估制度是廉租房制度的最后一个环节是把廉租房交付给真正需要帮助的人手中也是整个廉租房制度效果评估的关键环节其主要包括准入制度、监督制度和退出制度。

一、准入制度准入制度主要涉及到廉租房的申请资格和配租形式。

美国收入占美国家庭平均收入37％以下的家庭被视为最低收入家庭可以由政府直接提供廉租房；其他低收入家庭可以享受政府租金补贴但必须租住符合政府规定要求的住房同时将家庭收入25％到30％支付房租其余部分由政府补充。

在法国廉租房租金的确定：租金分为还贷和物业管理费两部分HLM（企业联合体）租房的租金为家庭收入的10％购买HLM 提供的房屋可获得由它提供的低息贷款。

（文林峰20__：228）对于香港在香港公屋制度里港府建立了完善的公房分配制度即按照家庭收入、家庭结构等因素形成公房轮候排队制度申请家庭需要在公屋轮候册上登记并接受申请人年龄、家庭人数、收入、资产以及在港居住年限等方面的审查。

中国大陆主要采用的是现金补贴为主的方式不同于其他国家。

以现金补贴为主廉租房制度客观上要求必须有发达的廉租市场这样才能确保这一措施的效果；
而现实房屋的租赁市场并不能提供低租房屋市区的房屋租赁价格往往超越了廉租对象的承受能力郊区的房屋租赁虽部分可以解决廉租对象住房问题但随之而来的交通成本、工作成本等的升高迫使廉租对象在解决居住之后的又重新面临新的贫困这也是于廉租房政策初衷相违背的。

因此实物配租应该占据主要位置现金补贴应该为辅。

在这方面上香港的租金标准和租金减免可以借鉴。

香港公屋租金包括管理人员工资和管理费由于政府免费拨地和向房委会注资所以租金一直保持在较低的水平。

房委会提供不同类型和租金的房屋给不同家庭申请人住。

公屋租金满三年才能调整调整租金后的“租金与入息比例中位数”平均值不能超过10％。

房委会的租金援助计划以减少租金的方式援租有暂时经济困难的租住房屋及中转房屋住户。

符合条件的减免住户可以宽减一般租金房委会每年重新检查他们的资格以决定是否重新减租。

住户在接受援租三年后如仍需援租便须搬迁到同区有独立设备但租金较低的公屋搬迁可以获得搬迁津贴和免租一个月。

如住户拒绝搬迁他们可留居原址但将不再享受援租。

对于孤寡老人、残疾人则可留居原址并于获准延续后继续接受援租。

（刘颖20__：85）二、监督制度在廉租房监督制度里香港严格的审查制度美国的“控租”机制、荷兰“租金管制”。

方法比较具有特点。

在香港廉租房有有严格的监督制度。

香港房委会每年检查轮候册家庭收入及资产限额对收入和净资产超过规定上限或不申报收入和净资产的用户按照市值征收租金并要求其在一年内迁出所
在公屋。

若住户虚报资料房委会会终止其租约并根据法律规定予以检控。

根据房屋条例规定任何人士故意向房屋委员会虚报资料即属违法一经定罪可判罚款20000港币以及6个月监禁。

在公屋准入和退出制度上进行法律保障这样确保真正有需要的人获得公屋租住资格。

（王坤、王泽森20__）在美国其“控租”政策收效显著美国的控租就是由政府通过立法限制公屋租金。

另外它采用多种形式的房租补贴：“砖头”补贴主要由联邦政府直接给开发商建屋补贴补贴额为租户收入的25％与市场租金的差额；房东补贴联邦政府向房东补贴补贴额为市场租金与贫穷家庭收入一定比例差额；住房券计划住房券是用于领取住房补贴的凭证只能用来支付房租个人不能向政府兑取现金持券人能自由选择居住地地方当局按议定的“合理”房租给予补贴但受益家庭必须按照家庭收入的30%缴纳房租同时承担单独议定的房租超出部分这种补贴方式促进了穷人与富人的居住融合分散城区“贫民窟”日益严重的现象减少社会隐患消除种族歧视促进作用。

不同于香港类似于美国荷兰政府采取租金管制方法租金管制类似“控租”是通过立法对各类租房特别是抵挡租房的租金加以限制的方法它是西方资本主义国家解决低收入阶层住房问题的重要政策之一。

控制的方法是：在业主和租客签订租约、议定房租时必须以政府有关法规规定的管制租金为基本依据。

根据荷兰法律每年房租的增长率是一个定数这个住房租金平均增长率是发放出租住房补助津贴的基础
也是发放人头补贴额定租金的基础而且还是出租者和承租人用来判定租金是否合理的标准。

（林文峰20__：259）。