楼宇承接查验1.目的：确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。

2.适用范围：对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。

3.内容：3.1接管验收条件按发展商（或业主委员会）对物业管理公司的委托合同，在大楼竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。

3.2发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下：注：对于原有已入伙的物业，发展商/业主委员会应在物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给物业管理公司；对于新的物业，发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，也应移交一份给物业管理公司存档。

3.2.1产权资料a.项目批准文件；b.用地批准文件；c.建筑执照；d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；3.2.2市府验收合格资料：a.工程竣工验收证书；b.消防工程验收合格证；c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书d.用电许可证；e.供用电协议书；f.用水审批表、水费收缴合同书；g.卫星地面接收设施许可证；h.电视共用天线合格证；i.电梯使用合格证。

注：煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。

楼宇承接查验3.2.3工程技术资料a.建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等；b.地质勘察报告；c.工程合同及开、竣工报告；d.工程预决算分项清单；e.图纸会审记录；f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；g.隐蔽工程验收记录；h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图；i.竣工验收证明书；j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书；k.新材料、构配件的鉴定合格证书；l.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书；m.砂浆、混凝土试块试压报告；n.供水、供暖管道的试压报告；o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。

3.3楼宇接管验收程序：3.3.1发展商（业主委员会）通知物业管理公司接管验收。

3.3.2物业管理公司按 3.1 及 3.2 进行核对。

具备条件的应在15日内签发验收复函并约定验收时间。

3.3.3物业管理公司同移交人对房屋质量、使用功能及外观质量初步检查。

3.3.4对初步检验中发现的问题，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复验。

3.3.5经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司应在合同规定的接管日期前７日签署验收合格、同意接管凭证。

3.3.6对于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向发展商说明：经初验同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的要求，发展商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任。

在一年保修期结束时，应在取得物业管理公司认可后才向施工单位支付保修金。

3.4楼宇质量与使用功能的检验：3.4.1检验标准：参照建设部ZBP30001－90标准执行及达到小业主合理要求。

3.4.2质量及功能检验程序：a.楼宇接管前的质量检验：根据设计要求，每栋每层每户逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查。

①确定物件数量是否符合；②外观上有无人为损坏；③房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。

对新楼宇的接管，此程序的检验由发展商代表与物业公司人员双方共同进行现场检查，将检查结果整理后返回移交人进行整改，物业服务中心负责对整改后项目进行验收。

对于旧楼宇的移交，应由发展商（业主管委会）与物业公司两方共同进行现场检查，将检查结果整理后，双方共同探讨解决办法。

b.对于新楼宇,根据检查结果，物业服务中心对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。

对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后,物业服务中心接管钥匙。

物业服务中心对接管了钥匙的房屋承担保管责任。

c.小业主入伙接收物业时，物业服务中心人员陪同小业主对房间设施进行全面细致的质量检查，对发现的缺陷进行登记。

对于新楼宇，由物业服务中心整理后送交发展商，并督促施工单位逐项返修，物业服务中心（小业主）复检认可后消项。

对于旧楼宇，根据达成的协议对提出的缺陷进行整改。

d.对于在一年保修期内的楼宇，小业主或维修工在使用（或工作）过程中发现由于建筑施工或产品质量上的缺陷，经物业服务中心查验证实后，报告发展商派人更换或返修。

e.保修期结束后，根据承建商的保修情况向发展商建议保修金的支付。

3.4.3公共配套设备的验收：a.每栋高层楼宇应有能直接观察进出口大门内外的保安值班室。

值班室内应有电话、与住户相联系的可视对讲系统、可监视大堂门前及电梯轿厢的闭路电视监控系统、照明设施及卫生洁具等。

b.每栋高层进出口处有可锁的、箱面带各单位明显标志的信报箱。

c.有符合市交通管理局要求的汽车停车场、交通设施标志及值班岗亭、电动道闸、减速坡；并有符合要求的消防设施及排水设施。

d.同楼宇管理相适应的物业服务中心办公用房（包括办公室、财务室、会议室、接待室），业主委员会办公用房。

3.6接管验收记录：3.6.1楼宇建筑接管验收记录表3.6.2楼宇给排水接管验收记录表3.6.3楼宇电气接管验收记录表3.6.4公用机电设备验收单3.6.5公用建筑、小型设施验收单3.6.6室外给排水验收单3.6.7绿化验收单3.6.8楼宇接管验收移交工程资料清单楼宇接管工程验收程序一、新楼宇的接收时，移交一份给物业管理公司存档。

二、原有已入伙楼宇的接收注：对于技术资料的移交，最迟应在地产商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，移交一份给物业管理公司存档。

发现问题的解决办法楼宇验收分物业公司(物业服务中心)初验和小业主复验。

一、在初验中发现的问题，处理如下：㈠一般项目的返修对接管验收中发现的非结构性的质量问题，物业公司验收组应在两天内提交给发展商（一式两份，一份给发展商，一份由发展商交给承建单位），由承建单位负责返修；物业服务中心应留底一份，以便督促整改，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。

也可经双方协商，由建设单位委托物业服务中心代为返修，所需费用由发展商支付。

㈡房屋结构的加固补强在接管验收中，如发现影响房屋结构安全或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不能通过。

由建设单位对房屋进行加固补强或采取其它有效的措施进行处理，处理完毕，达到合格要求、确保住用安全的，再商定时间予以验收。

并向发展商索取加固补强的措施和复验结果的记录并存档备查。

㈢不具备使用功能问题的处理接管验收时，对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水、电、气等外部管线未接通，致使用户不能进住的，应由发展商负责抓紧解决，等符合接管验收条件后，再行组织验收。

二、小业主在验收中提出问题的解决办法1、对小业主提出的有关房屋质量方面的问题，应在两天内提交给发展商（一式两份，一份给发展商，一份由发展商交给承建商），由承建商负责返修；物业服务中心应留底一份，以便督促整改，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。

2、对小业主提出的装修方面的问题，应当场予以解答，回答内容见《工程规章制度手册》中的相关装修管理规定。

3、对小业主提出的有关入住等方面的问题，应当场予以解答，并尽力提供帮助。

三、相关文件及记录:《业主房屋装修管理规定》《接管验收记录》新接楼宇的入伙一、物业接管前的工作：1、实地考察：对已确定接管的物业，由公司在该物业竣工前组织项目客户服务中心、工程技术部、安全部和清洁绿化部等部门有关人员前往物业现场，围绕接收后管理工作所涉及的有关问题进行考察，（必要时可多次进行实地考察），在此基础上，提交公司董事会或总经理办公会议讨论确认，制定入伙工作方案。

２、成立物业服务中心：新的物业物业服务中心应于已确定的入伙日期前三个月成立，并开始运转，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐物业服务中心各类人员。

物业服务中心各类人员按以下程序进入物业现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整：①伙前180天，任命物业服务中心主任，另配备助理员１人，财务室会计、出纳各１人，组成物业服务中心筹建班子，编制入伙工作方案报公司研究批准后，立即投入实质性准备工作。

②入伙前三个月，调派机电管理维修人员若干进驻施工现场，参与机电设备安装调试的监理工作，填写工作记录，全面掌握大厦机电设备的第一手资料。

③入伙前一个半月，调配炊事班长１人，开展物业服务中心食堂的筹备工作。

④入伙前一个月，管理层人员配齐，物业服务中心挂牌办公。

⑤入伙前一个月，组建护卫班进驻现场，负责对所接管物业的守卫工作。

⑥入伙前一个月，炊事班人员到位，食堂开伙。

⑦入伙前30天，组建清洁班，开始对已接收的房屋进行卫生清洁工作。

（或确定清洁外包工作，由外包单位开展清洁工作。

）⑧入伙前30天，护卫三个班的人员配齐、上岗。

⑨入伙前半个月，水电维修班正式成立，人员配齐就位。

３、物业服务中心进驻小区前的工作：①、物业服务中心应要求公司提前派出部分工程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造原理、性能；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向等，为入伙后的管理、维修养护打下基础。

②、由公司（或发展商）为新物业服务中心提供临时办公场所，物业服务中心根据实际需要，拟制办公用品的采购计划，报公司审批后购置。

③、在公司的指导下，印制收楼、入伙所必须的文件资料和表格，如《住户手册》、《公共契约》，《管理规定》等。

此部分工作最好于入伙前一个月完成。

④、根据入伙工作方案，编制物业服务中心员工生活用品采购计划，报公司审批后订购。

二、物业接管中的工作：1、物业服务中心要主动与发展商（地盘）和承建单位联系，协商楼宇交接问题，及时将协商情况汇报给物业公司并在公司领导下组织验收小组。

由地盘、承建单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接注意事项和交接日期。

2、准备验收项目表格，物业公司对所接收的建筑物、设备设施，要分别准备充足的验收记录表格。

3、全面验收交接。

验收时须有发展商（地盘）、承建单位和物业公司（含物业服务中心指派人员）三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。

对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的产品，注明存在的问题，提交地盘和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收，物业公司将接收清单交物业服务中心保存。

4、对于已经接收的项目，物业服务中心从接收签字起，即组织人力对建筑物和机电设备进行保护，防止被盗和破坏，同时，组织人员对已接收项目进行清洁和环境整理。

5、搞好公关工作，物业服务中心要指派专人代业主联系电话安装、液化石油气开户点火、确定街区门牌号码以及通邮等工作。