2019年淄博房地产市场年度报告淄博事业部&城市研究院PART 1宏观市场PART 2板块分析PART 3竞争预判全国政策回顾Q1Q2Q3Q4中央：坚持房住不炒1月，在防范化解重大风险专题研讨班上中央提出要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。
3月，两会政府工作报告强调要落实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。
一季度整体政策基调相对宽松，市场预期有所向好。
4月，中央政治局会议对“房住不炒”的再次强调对市场情绪稳定和后续地方紧缩政策的跟进起到了关键的引导作用。
7月，中央政治局会议提出要落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
此次政治局会议确定了三季度政策趋严的基调，市场整体调整预期进一步强化。
各地：因城施策10月，十九届四中全会明确提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
12月，中央经济工作会议：表明坚持“房住不炒”“因城实策”“三稳”的总基调不变，强调城市更新、老旧小区改造和发展租赁一季度稳：地方政策适度进行结构性优化，但整体以“稳”为主二季度收紧：全国部分城市利率上浮水平止降回升、公积金贷款政策有所收紧，西安、苏州分别升级了限购、限售政策，合肥、苏州、东莞等地由于地市升温也及时收紧土拍政策。
三季度定向优化：上海、长沙、武汉、贵阳、东莞、株洲、徐州、扬州、嘉兴、任丘等地适时优化公积金信贷政策及限购政策以更好满足部分自住群体的购房需求。
四季度优化延续：粤港澳大湾区、天津、三亚、南京六合、深圳、徐州、扬州、清远、广州等地适时针对特定居民优化购房政策、信贷政策、税收政策支持合理自住需求。
淄博政策回顾淄博市住房公积金管理中心个人网上服务厅开通购买新建商品住房、购买二手住房、农村购房、大修、翻建、建造自住住房提取住房公积金网上受理业务功能。
2月6月6月份淄博市公积金缴存基数调整，单位和职工月缴各不超2239元。
单位和职工各自的住房公积金缴存比例均不得低于5%，最高不得超过12%，自由职业者缴存比例不得低于10%，不得高于24%。
LPR 机制的实施，10月份首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点10月11月张店区、高新区、经济开发区规划城区内，新出让或划拨国有土地上的新建住宅，实行全装修成品交房；已出让或划拨国有土地上尚未交付的住宅，鼓励实行全装修。
到2020年年底，全市规划城区内的新建住宅，全部实行全装修成品交房。
3月发展规范住房租赁市场和二手房市场，贯彻落实《淄博市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，大力推进住房保障工作。
11月，淄博政府出台《进一步加强新形势下引才用才工作的若干措施》（淄博人才金政37条），进一步提升全市招才引智工作的精准度，通过资金补贴形式，为新旧动能转化和产业转型升级聚集人才支撑。
为推进淄博市工业新旧动能转换，制定如下政策：集中突破“四强”产业、改造提升优势传统产业、支持企业全面创新、培育壮大骨干企业、全面优化发展环境。
3月起，在全市范围内开展为期半年的房地产中介市场专项整治活动，发布虚假房源信息、对购房人隐瞒限制房屋交易的信息、强制提供代办服务、“阴阳合同”等行为将被重点查处。
全面取消村镇落户限制，以在村镇就业居住三年以上和举家迁徙的农业转移人口及新生代农民工为重点，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口及其家属落户，加快提高户籍城镇化率。
5月淄博2019年将开工棚改房4573套，基本建成棚改房3000套，发放租赁补贴1700套。
严格把握好棚户区改造的范围和标准，以老城区内脏乱差的棚户区为改造重点，规范实施棚户区改造工作。
取消村镇落户限制淄博棚改4573套房贷利率调整淄博人才金政37条房地产中介整治购租并举住房制度公积金网上受理加快新旧动能转换全装修成品交房公积金比例调整注：数据来源于中指研究院近5年淄博土地市场年度供应与成交土地-量价：19供应环比18增幅3%，维持在2300万+规模，成交量环比18年持平在2000万+，其中住宅土地成交量略降2%，成交楼面均价降幅明显，回落至2006元/㎡，房价地价比23%。
成交量：2019年土地供应2356万㎡，成交量2049万㎡；2015-2019年度土地成交每年稳定在1365万㎡，住宅稳定在572万㎡；除16年外，每年土地成交量均高于商品房成交量，在售库存逐渐累积；楼面价：2019年住宅土地楼面价2006元/㎡，楼面价较去年下降18%；目前地价售价比为23%，虽小幅下降但仍维持高位2922214899409219092.0001,005000,100,050,550,000,651.0000,752.5000,201.5000,300,450,850,400,600,500,700,800,900,950,150,250,351.5082018年2.2791.2631.2811.0162.0492.4561.0702015年 2.0069402016年7692017年1.0192019年2.356土地供应量（万㎡）土地成交量（万㎡）楼面均价(元/㎡)住宅成交量（万㎡）2292722451749414717325221694154112388631357914324102711002.4003502.500502.0001.8001502509501.0501.5004002009001.0003001001.2001.3001.4001.6001.7001.9002.1002.2002.300周村区1.009临淄区淄川区博山区桓台县高青县沂源县张店区128185 1.637919 1.3132.4952.2911.8781.3002.2061.345土地供应（万㎡）土地成交（万㎡）住宅成交（万㎡）楼面均价（元㎡）19年淄博土地市场各区县供应与成交土地-分布：张店区供销走势同淄博市，19年为近五年供销高峰，住宅地块成交环比18年下降9%；19年度商品房成交70宗地，主要分布在西部、东部、经开区板块。
成交楼面均价下降14%至2512元/㎡，房价地价比24%。
5024838151,00937034241377491983832634283881,5711,1491,7462,9862,4955001,0001,5002,0002,5003,0001002003004005006007008009001,0001,1002016年2017年2015年2018年2019年416土地供应(万㎡)住宅成交(万㎡)土地成交(万㎡)楼面均价(元/㎡)近5年张店区土地市场年度供应与成交142088713932155911346922,8942,0612,9312,5125001,0001,5002,0002,5003,000020406080100120140160180200220中部北部东部2,369西部南部1,843经开成交量（万㎡）宗数楼面价（元/㎡）2019年张店区商品房土地市场成交注：数据来源于中指研究院淄博市商品房市场概况：19年全年商品房累计成交面积520万㎡，环比下降2%，成交金额环比上升4.6%在451亿；12月市场翘尾明显，单月成交金额全年最高达65亿；19年商品房均价维持在8670元/㎡，环比上涨6.8%，全年明显供大于求，供销比65%。
统计口径：世联行，包含住宅、公寓、别墅、写字楼、商业、车位等可售产品，统计范围为市内五区三县。
3022855806935715965315203684114314518670200400600800100081172018年2016年2017年2019年淄博全市商品房年度供销量价336547592.75870568251556045133252544350404041367638112745473844353535316585608547852286658723872588008922877286888568855220406080100419.12385679101193淄博全市商品房月度供销量价供应量（万㎡）销售金额（亿）成交量（万㎡）商品房均价（元/㎡）12供应量（万㎡）销售金额（亿）成交量（万㎡）商品房均价（元/㎡）时间成交面积（万㎡）成交规模（亿元）成交均价（元/㎡）2018年53143181172019年5204518670同比-2%+4.6%+6.8%主城区商品住宅：全年累计供应220万㎡，环比上涨29%涨幅明显；全年累计成交188万㎡，持平18年；累计销售194亿，环比上涨3%；年成交均价10317元/㎡，环比上涨4%；全年推盘去化率为49%，下半年降幅明显。
张店区商品住宅月度供销量价主城区商品住宅加推去化率走势张店区商品住宅年度供销量价供应量（万㎡）销售金额（亿）成交量（万㎡）商品房均价（元/㎡）统计口径：张店区+经开区+高新区，商品住宅。
2122014336212227151821185********221915141718176161516172220161417189,88211,3109,98410,67010,67110,32510,38810,32710,19610,15410,0151,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,00011,00012,000051015202530359月5月10,6362019年1月4月7月2月3月6月8月10月11月12月成交均价（元/㎡）成交金额（亿元）供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）131971702202962551891882092041881947,0878,0269,91610,3171,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,00011,0000501001502002503002018年2016年2019年2017年9094111,4041,1783441,3904031,5264903219206322445171792831811878717444924102030405060708002004006008001,0001,2001,4001,6000381,165661月2月193月4月545月6月7月448月9月10月11月12月341001,029204推出套数去化率销售套数面积段总价段60W 以下60-70W70-80W80-90W 90-100W 100-110W110-120W 120-130W 130-140W 140-150W 150-160W 160-170W 170-180W180-190W 190-200W 200-210W 210-220W 220-230W 230-240W 240-250W 250-260W 260-270W 270-280W 280-290W 300W以上占比70-80㎡4963111211.69%80-90㎡712699347411 3.10%90-100㎡12844503752368879444328.58%100-110㎡653505368472446259143155691310.28%110-120㎡84244854843278576234260109257102615.70%120-130㎡6953509276427231141800389230230138197205391122.44%130-140㎡1978624448723349953375338512514815466387316812125113.36%140-150㎡19739102201178206408447218139262410205269217201889112112.71%150-160㎡54716183814543674115791201415799698817412 3.69%160-170㎡161612151333291017243933263339354812849219138532.25%170-180㎡41331816248151031752725232746771019211645 2.18%180-190㎡15124289228753030141129672772024 1.11%190㎡以上24664751123333731162234474826443615132640722412.90%占比17.31%6.62%9.01%8.57%8.43%10.11%7.98% 6.37%3.83%3.18%2.74%3.31%2.50% 1.69%1.47%1.37%1.09%0.89%0.60%0.56%0.61%0.26%0.22%0.35%0.93%100.0%2019年淄博面积段及总价段成交套数◆面积段：100-150㎡为主力成交面积段，其中110-130㎡占比最高，＞150㎡的户型流速明显降低；◆总价段：总价＜130w 产品流速较高，130w 基本为刚需承受上限。