城市综合体的研究与规划案例分析一、都市综合体的概念1、都市综合体的定义“都市综合体”是将都市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等都市生活空间的各项功能以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而又统一的综合体，并将这些功能空间进行优化组合，存于一个有机系统中。

2、都市综合体的特点n 规模大。

都市综合体项目是站在都市运营的角度进行的综合开发，充分满足内部需求，与周边环境形成互补性支持，因此其规模通常在50—100万平米。

n 功能性强。

通常都市综合体都包括大型商业中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，几个功能互相支持形成整体态势。

如酒店、公寓、商场为写字楼的良性进展提供了硬件配套、形象和人气的保证，写字楼则为酒店、公寓及商场提供了客源。

都市综合体的产生是都市经济进展到一定时期的结果。

在那个时期，都市信息、资金、商务沟通为主题的现代服务功能占有重要位置。

商业、商务、活动日益活跃，信息交换频繁，各类功能的叠加和复合成为必定的趋势。

都市经济的需求，必定要求与之相匹配的满足都市经济需要的建筑，都市综合体便应运而生。

n 商圈核心位置，外部交通优势明显。

都市综合体是都市运营进展的必定产物，因此周边的环境必须对它形成有力的支持，便利的交通设施来保证综合体与都市保持紧密的联系，为综合体的零售、办公、居住出行、商务活动、提供四通八达的交通组织。

n 内部交通组织自成体系。

都市综合提通常通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与都市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。

这种交通系统形状打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。

n 绝对区域地标、都市代表。

二、都市综合体的差不多理论1、都市综合体的进展历程2、都市综合体的分类大型都市综合体是经济进展和都市化进程的必定要求，依照特点能够划分为：n 都市CBD中心的都市综合体，如中国国际贸易中心。

n 交通枢纽型都市综合体，如北京新世界。

n 城郊结合部都市综合体，如城乡。

3、都市综合体的功能构成一个成熟的都市综合体，应该是以商业带动区域价值的产物，因此都市综合体的功能通常要有：n 商业功能。

商业零售与人们的日常生活最紧密，形成都市范畴的市场并吸引和支持其他功能。

零售更要紧的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成喧闹繁荣的街区。

能够充分满足各类阶层的消费需求。

n 商务办公功能。

商务是现代都市的要紧功能，操纵着都市大部分资金流和物流方向。

一个区域空间能否提供充分、便利的商务空间，决定着这一区域的都市地位和功能。

都市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。

企业的级不通常也能表达出都市综合体的高度。

n 居住公寓功能。

居住是都市开发的差不多成分，是解决市中心居住咨询题，幸免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源白费的有效方法，同时居住为都市街区提供安全的生活空间。

都市综合体的开发应为了节约时刻和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了都市其他阶层人士的居住需求。

n 酒店接待功能。

酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流淌的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。

n 休闲活动广场。

休闲文化广场、公园会给都市综合体，形成一个缓冲区，能够集合人气。

n 其他公共商务活动功能。

如会所、展厅、电影院、交通枢纽等。

备注：通常全部具备这些功能的都市综合体比较少，这点与商业的经济利益有直截了当关系，关于赢利性不高或非赢利性的功能空间，开发商通常不考虑。

4、都市综合体的选址标准都市综合体的选址也是专门重要的，假如选址不当一味最求大而全，这就会给开发商带来繁重的代价，通常选址要注意：n 第一必须有足够的人流和消费基础，人口流淌量应该在10万/天以上。

n 其次必须有商圈基础，应该在都市核心区。

n 其三必须代表一个都市的经济增长点区域。

n 最后都市的经济水平能够支撑高集约的商务办公、酒店住宿消费、公寓居住以及商业等物业的终端消费，同时人均消费达到相当的水平，人们的生活水平能够大量的进行这种终端消费。

5、都市综合体对开发商的要求n 对开发商资金实力的要求。

都市综合体从建筑的规模上看，小规模在20-30万平米，大规模在60-80万平米；从建筑的功能档次看，要紧差不多上大型购物中心、五星级酒店、甲级写字楼及高档住宅及公寓。

从投资周期看，大型购物中心及五星级酒店通常要长期持有，只有写字间及公寓、住宅能够开发后快速变现。

因此对开发商的资金实力要求较高。

如杭州万象城建筑面积55万平米，将以“万象城”购物中心为核心，建成集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的都市综合体，总投资估量超过40亿元人民币；北京万达广场总建筑面积52平米，是集高级公寓、五星级酒店和5A级写字楼以及包括多个大型国外商业品牌店的大型购物中心于一体的都市综合体，总投资40亿元。

因此讲都市综合体项目比较适合的开发商是实力雄厚的企业、财团或背后有基金支持的大公司。

比如，万达集团由麦戈理万达基金支持。

“华润置地”由拥有多家海内外上市公司的华润集团强大资金支持。

凯德置地由拥有嘉茂、嘉康和雅诗阁三个房地产信托基金的新加坡嘉德置地集团支持。

n 对开发商开发节奏的要求。

都市综合体作为高投入、多功能、多业态、大体量建筑群对开发商开发节奏要求分期开发。

通常先开发能够拉动项目价值及能够收回资金部分，再通过品牌提升及资金滚动开发其余部分。

如杭州万象城一期启动的是近20万平方米的商业和10万平方米的住宅。

二期启动的是酒店及写字间。

中国国际贸易中心一期开发高档酒店，二期开发甲级写字楼、公寓以及大型商业购物中心，三期又是甲级写字楼、酒店和商业，差不多是持有。

n 对开发商配套资源及经营能力的要求。

都市综合体从功能上一样包括大型购物中心、五星级酒店、高标准写字间及高级公寓或高级住宅。

开发商是否具备配套资源及经营能力也是一个重要课题。

比如是否具有大型商业中心的治理能力及大型品牌主力店、旗舰店招商资源？是否具有五星级酒店治理能力或酒店治理战略合作伙伴？是否具有大型写字楼治理体会或大型物业治理战略伙伴？是否具备数十万平方米建筑群综合运营治理能力？上述各方面差不多上制约开发商的条件，要求开发商不仅能有大量资金开发项目，更重要的是要求开发商拥有能力去运营综合项目。

n 对开发商人才团队的要求。

都市综合体作为大体量、多功能、高投入项目对开发商人才团队也有专门高要求。

如何融资及作好财务规划？如何作方案规划与设计？如何能在技术上保证支持？如何能保证施工质量？如何做营销策划与推广？如何招商与运营？如何整合各方面资源统筹治理？这些方面都对开发团队各方面人才作出高标准要求。

6、都市综合体以后的进展趋势n 都市化进展的进程必定加快都市综合体的快速进展。

都市综合体的显现是都市形状进展到一定程度的必定产物。

因为都市本身确实是一个集合体，当人口集合、用地紧张到一定程度的时候，在那个区域的核心部分就会显现如此一种综合物业。

在都市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。

这种综合建筑体也属于都市综合体。

n 都市综合提是经济形状的必定表现。

随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的都市综合体。

优越的地段和区域催生了都市综合体。

以北京的CBD规划方案为例，CBD整个建筑规模操纵在1000万平方米之内，写字楼约占50％左右，公寓占25％左右，其它25％为商业、服务、文化及娱乐设施等。

从一个大的综合体理念开始，再通过一个个小的综合体的建设，最后形成一个大的综合体，共同促进CBD的整体建设。

一、都市综合体的案例分析都市综合体的表现形式是多样性的，尽管市场上专门多项目都号称是都市综合体，然而真正承担都市综合体的项目北京不多，目前市场上国贸、新世界应该能算上，其他的如财宝中心、华贸中心等差强人意，为方便后来者能专门好的进行都市综合体开发，特进行项目个案调研分析如下：案例一、中国国际贸易中心中国国际贸易中心位于东三环中路与建国门外大街交接构成的金十字黄金地带，是北京商务中心区的核心，其具体用地范畴为：东至东三环中路西侧，西至光华机电大厦东侧，南至建国门大街，北至光华路南侧。

总体占地面积达到17公顷，总建筑面积达110万平方米。

项目分三期开发建设而成。

[写字楼]出租面积：从64平方米到整层1727平方米。

入住品牌：世界500强57家（美铝公司、美国运通、美国电话电报公司、美国银行、中国银行、百思买、法国巴黎银行、雪佛龙、中国建设银行、中国电信、丘博(美国联邦保险)、澳大利亚联邦银行、康力斯集团、德意志银行、沃特迪斯尼、杜邦、EDS电子数据系统、埃克森美孚、联邦快递、福特汽车、俄罗斯天然气工业、汇丰、伊维尔德罗拉、中国工商银行、韩国电信、雷曼兄弟、马士基集团、美林、三井物产、摩根士丹利、慕尼黑再保险、澳州银行、新日本石油、诺华、巴西石油、力拓集团、皇家壳牌石油、意大利圣保罗银行、斯普林特、挪威国家石油、澳大利亚电信、道达尔、丰田汽车、瑞银集团、联合包裹运输、韦里孙通讯、沃达丰标准层图：略[商城]业态定位：首层、二层是服装服饰精品区。

地下一层是时尚消费区（国内外时装、休闲装、童装、珠宝、化妆品、音像、礼品、图书、家居和个人用品等），地下二层：休闲娱乐区。

入住品牌：FENDI、CARTIER、PRADA、HERMES 、LOUIS VUITTO、DIOR、MONTBLANC、KENZO、DUNHILL、GIVENCHY等楼层分布图：略[中国大饭店][国贸饭店]类不房间数面积（米2）标准间22 28 商务标准间242 28 豪华间166 30 行政套房 5 60 单间套房 5 56 豪华套房 3 90特色套房 2 112国贸阁豪华间96 30国贸阁豪华套8 60房国贸阁特色套2 112房北京套房 1 150案例二、华贸中心项目SLOGAN:华贸中心世界的商圈项目介绍：项目占地超过30公顷，开发建设规模约百万平米，由三栋高达百余米的超5A智能写字楼、2座超豪华酒店、River walk 水世界商城、国际公寓、商务楼和主题公园组成。

华贸中心综合业态比例配比分析：项目面积（万平比例米）住宅部分14.3 18.3%商住公寓 5.3 7%写字楼部分26.83 34.4% 商业部分20.64 26.5% 酒店部分 6 7.7% 车库及其他配套5 6.4% 合计78.03案例三：万达广场项目SLOGAN:绝对都市绝对商务项目介绍：综合业态比例配比分析：分期总建筑面积分项面积（万）比例一期商务港30万商务公寓18.3 36.6% 特色商业街 1.75 3.5% 商务会所职员餐厅0.22 0.4% 幼儿园其他配套二期公建部分20万法国索非特酒店6 12%甲级写字楼（2栋）6 12%国际商业中心 2 4%案例四：财宝中心综合业态比例配比分析：占地：9.21公顷总建筑面积：728000平米其中：地上561300平米/地下面积163800平米写字楼部分281000平米38.6%公寓部分162000平米22.3%酒店部分66300平米9.1%商业会议文化娱乐 55000平米7.6%车位3400个。