房地产经济合同的纠纷

由于现有的法律、法规不够完善，加上房地产行业本身涉及面广，因此房地产经济行业是产生社会矛盾和纠纷较多的一个领域。从现实经济生活看，房地产经纪活动中常见的纠纷大多与经济合同有关。

1、房地产经济合同纠纷的类型

（1）缔约过失造成的纠纷

缔约过失是指当事人于缔约之际具有过失，从而导致合同不能成立、无效或被撤销，使他方当事人受到损害或者因当事人违反对他人的照顾和保护义务，使他方当事人受到人身或财产损害的情形。这类纠纷的产生主要有两个方面的原因。

（1）房地产经纪人的失信、失职、房地产经纪人为了吸引客户承接业务，往往在缔约前隐瞒应该让业主知道的情况，也

称为影响业主的知情权，如房屋的使用状况、交易人情

况、交易价格、交易的相关费用、交易合同和经济合同的

订立和履行等，或者房地产经纪人接受委托时，明知已超

越了自己的业务能力，但为了赚取佣金，抢先接受委托，

迟迟无法完成对业务的承诺等，这类纠纷经常在一些素质

差、急功近利的经纪企业发生。

（2）经纪合同当事人法律意识不足合同当事人往往由于缺少法律意识，未仔细审查合同约定条款，签定合同之后才发现

遗漏的事项和要求，就希望改变或撤消合同的约定，由此

引发纠纷。

（2）合同不规范造成的纠纷

1 房地产交易行为与房地产经纪行为混淆造成的合同纠纷

2 居间行为与代理行为混淆造成的纠纷

3 经纪合同的权利义务不对等造成的纠纷

4 经纪合同的主要条款欠缺造成的纠纷

5 服务标准与收取佣金标准差异造成的纠纷

2、房地产经纪合同纠纷的防范对策

大量的房地产经纪纠纷不仅会降低社会的整体福利，还会影响房地产经纪行业自身的运行效率和发展前景。因此，有效规避房地产经纪纠纷是

房地产经纪行业的重要内容。虽然，只有提高房地产经纪人员的职业道德，加强房地产经纪机构的自身管理才是避免房地产经纪纠纷的根本途径，但是，通过行业管理部门的引导和监督来规避房地产经纪纠纷也是一个不容忽视的重要手段。目前，中国房地产经纪行业主管部门主要可以通过以下手段来规避房地产经纪纠纷。

1. 制定示范合同文本

房地产经纪行业目前之所以存在以上种种纠纷，首先是由于经纪人和委托人缺乏必要的法律、法规意识；其次，一些经纪人员和委托人未掌握订立和履行合同的规则也是一个重要的影响因素；第三，经纪人员受商业环境和交易陋习影响，在职业活动中有意无意不遵守合同规则，甚至不讲求信用只谋求经济利益。为了维护合同当事人的合法权利，减少合同纠纷，除了督促房地产经纪人员在职业活动中加强自律，遵守合同规则外，政府或者行业组织应当制定符合合同规则的示范合同文本，加以推广。示范合同文本可以发挥多重作用。

1 既不干涉经纪活动的正常运行，又可以将合法规则通过公开

的途径进行示范，鼓励、督促合同当事人自觉把握自觉的权

利义务关系。

2 示范合同文本的推广，有利于合同当事人通过比较，改变交

易陋习和不自觉地违规、违法、违约行为。

3 示范合同文本的推广，可以保护社会的弱势群体，避免受到

违反合同规则的恶意行为的损害。

4 示范合同文本也是政府管理机构与行业组织公开进行宣传，

维护消费者利益、行业形象合同政府的政策导向的有效手

段。

2. 制定服务标准，明确服务要求和内容

房地产经纪行业的服务标准既是房地产经纪人为委托人提供劳务服务的行为准则依据，也是房地产经纪人表现诚实信用方式的依据，又是房地产经纪人应当履行的合同义务，通过制定服务标

准，明确服务要求和内容，能有效规范房地产经纪人的行为，也为委托人提供参考标准。

3. 加强对房地产经纪企业格式合同的监督管理

目前在房地产经纪行业中使用自行制作的合同文本占有很大的比例。而且，为了方便重复使用，很多经纪机构将这种合同制作成固定格式的合同文本。一些地方政府的房地产行政主管部门要求房地产经纪机构将这种固定格式的经纪合同提交房地产行政管理部门审查。这就是一种对合同的监督管理。

3、 房地产经纪合同纠纷的解决

房地产经纪合同纠纷是关于房地产经纪合同权利义务的争执，主要是关于因房屋买卖合同无效、履行等情况产生的纠纷，因意向金或定金的处理争议产生的纠纷，因中介服务费的支付和计算产生的纠纷等。近年来随着房地产商品的供给量大增，房地产的买卖纠纷也逐渐增多，其中不少是因为房地产经纪机构的不适广告、销售人员的盲目许诺、销售程序混乱、违规销售、房地产产品质量低下造成的。因此，房地产经纪机构应导入依法中介、强化经纪理念和科学的操作机制，既能维护房地产经纪机构的信誉和房地产消费者的利益，也使得房地产市场能够健康的发展。

房地产交易纠纷属于民事纠纷，协调这类纠纷的方法主要有和解、调解、仲裁、诉讼等几种方式。

《合同法》第128条规定：当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿意和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁、涉外合同当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁无效的，可以向人民法院起诉、当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书；拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。在我国，合同争议解决的方式主要有和解、调解、仲裁和诉讼四种。

（1） 和解

和解是指在合同发生争议后，合同当事人在自愿互谅的基础上，依照法律、法规的规定和合同的约定，自行协商解决合同争议。和解是解决合同争议最常见的一种最简便、最有效、最经济的方法。所以，发生合同争议后，应当提倡双方当事人进行广泛的、深入的协商，争取通过和解解决争议。和解应遵循以下原则。

（1） 合法原则 要求合同当事在和解解决合同纠纷时，必须遵守国家法律、法规的要求，所达成的协议内容不得违反法

律、法规的规定，也不得损害国家利益、社会公共利益和

他人利益。这是和解解决合同纠纷的当事人应当遵守的首

要原则。如果违背了合法原则，双方当事人即使达成了和

解协议也是无效的。

（2） 自愿原则 是指合同当事人对于采取自行和解解决合同纠纷的方式，是自己选择或愿意接受的，并非受到对方当事

人的强迫、威胁或其他的外界压力。同时，双方当事人协

议的内容也必须是出于自愿的，决不允许任何一方给对方