交易结构： ①我方与债权人（原银行）进行削债或债 务重组谈判 ②我方向开发商提供过桥资金 ③原银行削债并获得本金后解除抵押 ④换新债权人，办理新抵押 ⑤ 开发商获取新银行融资或增量资金继 续投入项目开发 ⑥我方作为销售顾问 ⑦项目销售，资金回笼
收益结构：
财务顾问费（15~20万）+分享削债 （30%）+融资收益（15%）+销售顾问 费（2%）+超额利润提成
收益结构： 基金发行费（1.5~2%）+基金 管理费（1~2%）
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三、服务内容和交易模式
1.融资模式 2）其他工具
➢担保融资
②
⑤
开发商
③ ④
⑥
开发项目
我方机构
①
银行
交易结构： ①我方机构向银行提供信用担保 ②开发商提供反担保 ③银行发放贷款 ④开发商将资金用于项目开发 ⑤开发商向我方支付担保收益 ⑥开发商归还银行贷款
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五、项 目 流 程
前期准备
方案设计
实施阶段 后续工作
项目搜索：
中城投资、开 发商、银行及 房产中介机构
市场调研
项目初评
项目建议书
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尽职调查
债权债务分析
项目价值评估
方案初步策划
与各中介协调 确定方案：
投、融资， 削债及收益
与债权人谈判 与投资者接触 确定投资方 完成法律文件 完成审批手续
项目收益——商业银行：1亿资产业务，获得年利息收入531万元；保函收入125 万元；消化商行不良资产275万元；归还深南支行贷款利息83万 元；合计收入1114万元，按1亿贷款额算，超过11%收益。 投资公司收益：1700万元顾问费。
操作时间——投入至退出共8个月。
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六、案 例 分 析
交易结构：
投资公司
②
①
原银行
③
④
开发商
⑤
⑥
新银行
项目
⑦
销售
交易结构： ①投资公司与债权人（原银行）进行削债 或债务重组谈判 ②投资公司向开发商提供过桥资金 ③原银行削债并获得本金后解除抵押 ④换新债权人，办理新抵押 ⑤ 开发商获取新银行融资或增量资金继 续投入项目开发 ⑥投资公司作为销售顾问 ⑦项目销售，资金回笼
资金需求——2.5亿元，2002年12月
融资方式——发行项目贷款信托计划
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六、案 例 分 析
信托计划——1）信托规模 为人民币2.5亿元 2）信托存续期间为二年 3）贷款利率为中国人民银行规定的同期贷款利率，每年根据中国 人 民银行的规定进行调整。目前，同期贷款年利率为5.49% 4）贷款本金按受托人与深圳华龙房地产开发有限公司签订的贷款合 同的约定，于贷款到期日一次偿还 5）贷款期限内，开发商于每季度第三个月的第20日支付贷息 6）贷款担保 ：本贷款由深圳信托房地产开发有限公司进行保证担保
收益结构：
财务顾问费（20~30万）+租金收 入（8~10%）
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三、服务内容和交易模式
1.融资模式 2）其他工具
➢房地产基金(待深化设计)
①
发起人
基金
④
③
基金公司
②
中 城 投 资
投 资 人
项项 目目
项 目
投 资 人
交易结构： ①中城投资或其他投资者,作为 基金的发起人认购一定比例 ②我方负责基金发行募集 ③组建基金的管理公司 ④基金投资于多个项目
信托报酬——1）受托人每年按受托管理的信托资金的1.5％从信托财产中预提信托 报酬，信托终止时按照以下计算方法进行一次性调整。 2）信托报酬计算方法： 若信托资金的年平均收益率为3.5%以下（包括本数），受托人的 年信托报酬=信托资金X 0% 若信托资金的年平均收益率为3.5%（不包括本数）至4.1%（包括 本数）之间，受托人的年信托报酬=信托资金 X （信托资金的年平均 收益率-3.5%）X 50% 若信托资金的年平均收益率在4.1%（不包括本数）以上，受托人 的年信托报酬=信托资金 X [（信托资金的年平均收益率-4.1%） X 100%+0.3%]
收益结构：
财务顾问费（15~20万）+溢价收 入（15%）
三、服务内容和交易模式
2.投资模式 3）后期债务重组
我方
②
①
原银行
③
④
开发商
⑤
⑥
新银行
项目
⑦
销售
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交易条件： ①项目发生债务危机，资金链段裂，项目 被查封 ②开发商已无力取得新的资金来源 ③开发商愿意承担高额资金成本换取项目 的正常运作
③开发商愿意承担高额资金成本
交易结构： ①开发商将股权或其他资产质（抵） 押我方 ②我方出资50~70%，开发商出资 30~50%组建合资项目公司 ③购买土地，取得四证 ④6个月~1年内，开发商溢价回购 我方股权
收益结构：
财务顾问费（15~20万）+溢价收 入（15%）
三、服务内容和交易模式
2.投资模式
2020/4/28
目录
一、基本涵义
二、目标客户
三、服务内容和交易模式
四、达成交易的关键因素
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ五、业务流程
六、案例分析
七、相关法规
八、服务优势
2020/4/28
九、产品专家简介
一、基 本 涵 义
运用多种金融工具和平台， 为房地产公司或房地产项目提供 融资、短期投资及咨询顾问服务， 在控制风险的条件下获取收益。
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六、案 例 分 析
案例二：后期债务重组
项目背景——该项目烂尾7年，为酒店设计，有19000平方米酒店客房及10000 多平方米商铺，基本现楼，市场评估价超过3亿元。由于项目债务 结构复杂，有七家银团贷款，虽然抵押率低（低于40%），仍无 一家银行愿意帮其解套。
项目进展——集团内投资公司经深入研究该项目后，联合商行在2002年底接手 处理该项目。在不到一周时间内完成了项目的债务重组，使项目 度过危机，随后对项目进行重新策划定位，改造外立面及内部装 修标准，以酒店式公寓的全新面貌进入市场。项目已于2003年8 月30日开盘，在内部认购期间已基本售罄，商行1亿元的贷款完全 能够得到保障。预计项目在11月将全部操作完毕。
房地产金融服务平台
友联
大江国投
中城房网
客户 资源
团队
中介 服务
专业机构
融资
咨询顾问
投资
信托
其他工具 融 资
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财务
大江房地产 公司
项目
三、服务内容和交易模式
1.融资模式 1）房地产信托计划
➢项目贷款信托计划
开发商
②
④
项目公司
⑥
⑤
①
信托机构
③
⑦
开发项目
投资者
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交易结构： ①项目公司将该项目的土地或一定 比例物业抵押给信托机构 ②开发商提供担保 ③信托机构发行资金贷款信托计划， 投资者认购 ④信托机构为项目公司发放贷款 ⑤在信托机构监管下，项目公司运 用资金进行开发 ⑥项目公司按贷款合同约定，还本 付息 ⑦信托机构按信托计划约定，向投 资者支付投资收益及本金
三、服务内容和交易模式
3.咨询顾问模式
1）财务顾问——财务顾问费20~30万 ➢项目价值评估分析 ➢设计债务重组方案 ➢投融资方案策划设计 2）融资顾问——融资顾问费1~2% ➢设计融资方案 ➢提供融资平台
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四、达成交易的关键因素
✓融资渠道的安排 ✓项目风险的控制 ✓政策法规的限制
收益结构：
财务顾问费（20~30万）+融资 顾问费（0.5~1%）+信托发行 费（1.5~2%）
三、服务内容和交易模式
1.融资模式 2）其他工具
➢出售回租
①
开发商
③
②
④
办公楼或 酒店式公寓
租赁公司
交易结构： ①开发商将能产生稳定现金流的办 公楼或酒店式公寓与租赁公司进行 出售回租 ②办公楼或酒店式公寓的租金收入 进入租赁公司监管帐户 ③开发商向租赁公司支付租金 ④租赁期满，开发商进行回购
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二、目 标 客 户
1. 区域： 上海、江苏及国内发达地区城市 2. 项目： 价值被低估、稳定现金流、信用保障可靠 3. 合作商： 信用较高、资质较好、国内品牌房地产开
发商 有特色及知名度的企业 中城投资公司 具有一定规模的房产中介机构
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三、服务内容和交易模式
租赁
保险
战略合 非金融 作伙伴 成 员
德 恒 证 券 有 限 责 任 公 司
恒
伊 斯
金
南 京
信
兰
新
国
证 券 有 限
国 际 信 托 投
信 托 投 资
际 信 托 投
责
资
有
资
任
有
限
有
公
限
公
限
司
公 司
司
公 司
昆 明 商 业 银 行
新 世 纪 金 融 租 赁 有 限 公 司
新 疆
东 方 人
华 安
财
君 创
金
寿
产
收益结构：
财务顾问费（20~30万）+融资 顾问费（0.5~1%）+信托发行 费（1.5~2%）
三、服务内容和交易模式
1.融资模式 1）房地产信托计划
➢优先收益权信托计划
②
开发商
⑤
④ ⑥ ①
信托机构
③
⑦
办公楼或 酒店式公寓
投资者