qx实业公司土地使用权估价的案例分析
摘要：本文分析了一宗地商业用地价格评估案例，对案例背景、技术路线、方法选用、技术难点以及处理这些难点问题的方法做了简单阐述。

关键词：商业用地评估方法选择开发形态合法原则
正文：
一、估价背景
2011年我公司接受qx实业公司委托对其位于市区的一宗商业用地进行评估。

经询问了解到该宗地取得较早，仅建有2栋简易2层楼，租给汽修厂使用，随着经济发展周边环境等因素变化，企业欲自行开发或转让该宗地，以期取得价值最大化，特委托评估了解该宗地的潜在市场价值，为下一步公司决策提供价值参考意见。

二、估价对象基本情况
估价对象位于ABC区长乐东路南侧，面积为5087.7平方米，用途为商业。

2004年9月QX实业公司以出让方式取得，使用年限止于2044年09月28日，截至评估基准日，土地使用权年期尚余32.84年。

国有土地使用证号为西灞国用（2004出）第xxx号，记载土地级别为6级。

估价对象权属清楚，来源合法。

评估基准日，宗地上沿街建有2栋简易2层楼，共计1480平方米，现随同场地一起租赁给汽修厂使用，租约一年，到期续签。

估价对象未设定担保权、租赁权、
地役权等他项权利。

宗地外基础设施已达“七通”条件，即：通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气、通暖，宗地内场地平整。

三、本案例估价工作的主要技术路线和工作计划
根据待估宗地所在区域近年变化很大，随着城市规划的变化，城市骨架拉大，周边拆迁改造力度加大，周边道路拓宽也已完成，并新开通了道路，区域内交通极大的改善，新的建筑如雨后春笋，不断升起，区域内繁华度不断提高，商业氛围越来越突出。

而该宗地实际利用率很低，仅建有1480平方米低层建筑，年租赁费收入也较少，与周边的不协调性越来越强，按照最大最佳效益分析，该宗地未能发挥最大效益。

查阅委托方提供的有关宗地规划资料，仔细分析各项规划指标后确定以最大最佳效益原则为出发点，分析各种影响因素、选取参数、合理假设，科学计算求得宗地估价结果。

1、评估方法的选择
委估宗地位于西安市东西主干道，商业用地，比较待估宗地的实际使用状况和规划后，我们结合宗地周边市场情况对评估方法做了以下分析：①收益法，需要取得类似地块的单独收益，城市建成区一般没有单独土地租赁的案例，随同建筑物租赁的案例中较难剥离出纯土地收益，因此收益法不便采用，同时宗地所在区域有较大发展潜力，收益法较多依赖过去的数据，较难反映土地使用权潜在价值；②剩余法（假设开发法）主要适用于经营性房地产的评估，本案例为商业用地，现使用状态和周边使用状态差距较大，未能发挥宗地最大效益，现各项规划条件明确，各项开发费用可以合理预测，因此适宜运用假
设开发法；③路线价法，一般适用于大量宗地评估，且需要该街区有较多交易实例，本次估价为单宗地，该街区无大量交易案例以供参考，同时仅对单宗地采用路线价法评估不经济也不具有可行性；④市场比较法，近年随着土地招、拍、挂的政策实施，土地市场交易越来越活跃，越来越透明，大量的市场交易案例可供参考，因此可以用市场比较法评定估算该土地使用权价格；⑤基准地价修正系数法，西安有政府公布的基准地价体系，待估宗地处于西安市基准地价涵盖的区域范围内，可以采用基准地价修正系数法进行评估。

根据该宗地的实际情况可以选用的评估方法有3种，包括假设开发法、市场比较法、基准地价修正系数法，按照《城镇土地估价规程》要求评估报告需选用2种以上的评估方法进行，由于西安市基准地价制定于2007年，距评估基准日已4年，时间跨度较远，并且宗地周边近年变化较大，运用基准地价修正系数法难以反映宗地的潜在价值，因此本次确定分别采用市场比较法和假设开发法测算宗地价格，最终分析两种方法的结果后综合确定待估宗地价格。

2、本案例估价工作的工作计划
商业用地的主要影响有商服繁华度、道路通达度、人流量、基础设施状况、尤其是宗地的临界宽度、纵深比等条件。

通过对上述影响商业用地的主要区位状况和主要实物状况的分析，我们制订了合理的工作计划。

首先与委托人联系，取得被评估宗地的土地使用权证、土地出让合同、市规划部门批准的土地利用规划等相关资料。

第二步，根据委
托人提供的相关资料，对待估宗地的区域及个别状况进行初步实地查看：查看估价对象的临路状况、周围环境并进行拍照，同时感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，并核实委托人提供的资料的准确性，做好详细的实地查看记录。

第三步，确定估价技术路线及估价方法；第四步，对周边的与估价对象邻近或在同一供需圈的相似宗地的交易案例进行资料收集；第五步，分析、计算确定评估值并撰写估价报告；最后，审核、出具估价报告，完成资料的归档。

四、本案例估价工作的主要难点和解决方案
1、市场法可比实例的可比性
市场法中交易实例与估价对象的可比性是估价结论合理的基本保证，尤其是可比实例的质量，一般要求待估宗地和比较对象处于同一供需圈，待估宗地和比较对象的规模相当，即可比实例规模为估价对象的0.5-2倍。

为了保证可比实例与估价对象的可比性，通过市场调查首先选择了多个交易实例，经过对区位、面积、交通条件、基础设施等因素的比较分析，认真筛选后建立可比基础，最终选用符合质量要求的3个实例作为可比实例。

2、假设开发法设定开发的形态
本次运用假设开发法的前提就是现状使用不合理，假定重新建设开发该宗地，因此设定未来的开发形态成为关键。

宗地的规划一般是限制性规划，只规定宗地的利用方式、容积率、后退红线距离等指标，不确定具体的建筑形态和用途，因此在合法且最高最佳使用原则下设定未来的开发形态，如用途、面积、布局等指标直接影响了评估结论
的合理性。

本次评估我们首先查阅西安近期整体规划，了解整体规划对该区域的功能定位，接下来仔细走访了宗地周边，了解周边的业态，包括在建项目的规划用途等信息，通过和待估宗地产权人的交谈，了解产权人的规划，相互交流合理设定拟建项目的形态，力求在合法使用的前提下，最大限度发挥宗地的效益即最高最佳使用。

3、开发成本的确定
假设开发法的运用需要的数据较多，尤其是要熟悉房地产整个开发过程，而且要有一整套资料能够计算出房地产开发建设的费用和交易税费。

因此科学、规范、合理的估算各项开发成本也是评估的难点。

解决该问题只能通过长期积累资料，并向相关专业人员咨询如：建筑、财务方面的专业人员咨询解决。

例如本次评估，房屋重建成本在西安市政府发布的类似房屋重置成本基础上结合近期市场各项建设成本的变化情况综合确定。

五、本案例估价的主要经验总结
1、合理运用不同评估方法
当一个评估项目同时可以运用多种评估方法时应根据项目特点、评估目的等因素综合分析运用各种方法的利弊，并结合以往的评估经验选择恰当的方法完成评估项目。

例如在本项目中，委托方希望了解宗地的潜在价值为下一步决策服务，宗地已经是出让地，假如进行转让或联合开发等情形都属于二级市场交易，更应该倾向于市场交易，采用市场法就比较恰当，虽然基准地价修正系数法也可以使用，但我们知道基准地价修是有政府发布的体现了政府意志的指导性价格，和
市场实际的变化有一定差距，往往滞后于市场，因此在确定一级市场价格时有较强的参考性，而在评估二级市场价格时参考性较弱。

2、要严格遵循合法原则，合理测算土地使用权价值
采用假设开发法评估宗地价值时一个前提条件就是宗地的规划条件是否明确，因为土地利用、房地产开发是一项政策性很强的工作，严格受国家政策法规的限制，宗地在开发利用必须按照法定的规划进行，否则建成后的房产将作为违章建筑，无法预测价值，评估宗地价值也就无从谈起。

因此在设定待开发宗地未来开发形态时必须在法定用途、使用强度等（即控制性规划）范围内，按照最高最佳使用原则下设定未来的开发形态，以保证评估结论的合法.
陕西高成土地评估
2013、4。