项目项目投首都分钟分析1.昆明房地产市场总体趋势市场总是由消费者和产品组成，但是市场的供求平衡仍然受到宏观经济的极大影响。

我们本报告是在未来宏观经济未发生重大变化的基础上进行的，旨在对产品和消费者进行研究和分析，以鼓励该项目找到尽可能多的机会，并了解当前的情况。

消费者’购买动机和消费市场变化趋势，得出准确的结论，并在澄清项目计划和包装的方向和指导位置方面发挥作用！（1）昆明房地产市场概况目的：分析市场，了解和掌握昆明房地产市场的最新情况，从而得出我们对整个昆明房地产市场的总体理解和合理结论。

为了使这种情况更准确有效地定位。

2003年上半年，昆明房地产业发展平稳，机遇与挑战并存。

一种。

商品房市场竞争将更加激烈从现有商品住房市场的角度来看，随着新上市物业和即将上市物业的综合实力越来越强，开发商增加了土地资源储备，2003年及未来的商品住房市场竞争将日趋激烈。

更大。

一样激烈。

就商品住房的现有存量而言，市场的供求趋于平衡。

但是，由于住宅市场以个人消费为主导，消费者的理性消费和法律意识不断增强，这迫使开发商在面对房地产市场时更加理性地完善自己的产品，并根据消费者的需求准确定位自己的产品。

B．小型公寓市场的发展有望取得良好的市场条件就目前的昆明房地产市场而言，消费者’近年来，消费观念一直在变化。

随着昆明的全面发展和昆明成为中国西部的新移民城市，再加上投资者对市场开发的引导和刺激，房地产开发进入了顶峰时期，小户型占了很大的阳光一种版，86街U2毕竟已经卖完了，并且正在出售的房地产主要是80-120平方米的单元，因此，昆明房地产市场上的小公寓房地产已经脱销，形成了小公寓的真空期在昆明市场上，再次成为小公寓产品进入市场的有利时机。

C。

城市建设格局发生新变化房地产市场主要取决于区域经济水平和目标消费群体的购买力。

此外，房地产市场的区域差异以及市政建设，园林绿化和基础设施严重影响了房地产市场份额。

近年来，随着城乡边缘地区住房工业的快速发展，城市空洞化现象日益明显。

此外，新兴社区的配套设施也逐渐完善，这使得住宅郊区化成为房地产的趋势，而整个住宅建设的重心已经转移到了郊区交界处。

因此，为了在这种情况下寻求供需之间的平衡，有必要针对活跃在城市中的年轻人，以避免居住郊区化的矛盾。

D．房地产受到市场供求的制约，这将使开发投资结构更加稳定房地产市场的平衡主要是指总量和结构的协调，价格也是制约因素之一。

估计价格为1500--2500元/约占平方米80％，售价2500至3000元/约占平方米15％周围，价格是3000元/超过平方米将占5％关于;当前，房地产市场日趋成熟，把握市场趋势和变化，房地产结构将更加稳定合理。

E．房地产市场规模经营特征将逐步显现随着房地产行业竞争的日趋激烈，出现了越来越多的问题。

在鼓励开发商创建企业品牌，开发社区服务和引入新事物的同时，政府已在一些国家相继引入并实施了相关的城市房地产。

制定管理规定，商品房销售管理办法和规定，进一步加强管理和操作，保护消费者的合法权益，努力避免供需双方之间的利益冲突和不合理的事物。

改善和完善整个房地产市场。

（2）昆明房地产市场特征分析目的：通过收集和分析房地产市场中的产品特征，可以为这种情况下的产品详细信息提供更全面的市场基础和考虑因素。

1。

房地产市场产品特征分析①按建设期划分·分析目前，昆明的房地产市场基本上分为三种类型：既有房屋，近期房屋和远期房屋。

消费者对产品的要求越来越高，款式要求又实用又新颖，而设计要求“人性化”，并且价格合理化；随着已建成房屋的逐渐销售，一旦周期延长，产品样式就会出现缺陷，并且在一定程度上会出现产品样式不佳的现象。

因此，未来房地产市场的竞争重点在于产品设计的合理性，功能性和实用性，以及地理位置的优越性，规划的完整性以及“人性化”，“完整”的设计。

社区的配套设施。

②按建筑形式划分·分析目前，昆明的房地产市场以多层建筑为主导，占有很大的比例。

相对而言，低层（别墅）和小型高层建筑所占的比例相对较小。

高层建筑由于共享面积大和物业管理费高而抵抗力最强，其比例也最小。

③按房间类型分类·分析目前，昆明房地产市场上现有的房屋类型主要包括平层，复式，分割层和分割层。

-120平方米的平层是主要房间类型，并且还考虑了一定比例的小公寓类型。

因此，有必要根据目标消费者的需求和市场定位来确定主屋类型，以确保顺利的促销和销售。

④按面积划分·分析面积昆明的一所房子’现有的建筑项目是80—多数为120平方米，其次为140平方米或以上。

此外，4070由于准确的市场定位，平方米之间的小单位在很大程度上也占有一定的市场份额。

因此，根据目标消费群的需求，准确定位单身公寓的面积和功能是以后房地产销售的重要前提。

2。

营销策划水平目的通过对房地产市场中各种开发项目的营销策略和销售方式的调查，分析和总结，引起了开发商和投资者的关注，避免了同样的错误。

①销售道具基本上为所有房地产制作建筑手册和销售控制表。

一些房地产制作精美，具有一定的艺术和文化内涵；大多数房地产（例如现场模型，灯箱和表盘）均已生产并且相对完整。

②户外靴户外指南主要用于在市中心的大型广告板上进行宣传。

在施工现场很少看到清晰的旗帜，标语，建筑宽度，标语，施工现场的墙壁，大型广告牌和其他户外指南。

③接待中心大多数销售办事处都非常注意其地理位置，但是现场布局和销售氛围并不十分理想，他们不太注重细节。

例如，大多数儿童缺乏儿童活动区和坡道，甚至没有VIP区。

这些都值得我们关注，并且需要专注于性能。

④营业员销售人员更加活跃和热情，因为他们有销售佣金，但是有些人的职业素养差，并且缺乏房地产顾问的专业技能。

他们无法将房地产的优势准确地传达给消费者，这会影响销售效果和开发商的整体形象。

⑤销售控制，价格设定大多数开发人员已经执行了有针对性的，计划的和分阶段的销售控制。

通常，他们不采用公开销售。

做好销售控制工作就是有计划地保留一些好的公寓类型，甚至楼层。

它将在淡季期间启动，以平衡房地产的整体销售情况，并避免在销售过程中出现冷热现象。

价格根据楼层，公寓类型，装修程度和单元位置的不同而不同。

2.重大竞争案例分析和特殊市场研究项目的：通过对现有房地产市场典型竞争案例的调查统计和系统分析，可以进一步了解昆明房地产市场的供求状况，使本项目的产品在投放市场之前能够做出更加准确的产品定位和市场定位。

投放市场。

（1）小户型圈案例分析案例市场调整表及分析1：以86街U2公寓为例NE。

在这种情况下的市场情况项目概况：“第86街U2公寓”，是昆明伊泰房地产开发有限公司的一个项目。

该建筑位于白塔路的延长线上，在市中心的有利位置，绿化率为35％，以及超过70,000平方米。

购物中心，总户数约为450，是为城市白领量身定制的电梯错层空间；目前的施工情况是一个结构体，已经完全售罄，市场接受度很好。

二。

产品分析房屋类型分析：“第86街U2公寓”推出69平方米，一室一厅，88—98平方米，带有两间卧室和两个大厅，104—138平方米，三间卧室和两个大厅，三种类型的十多种全层结构和4.9米的空隙，餐厅的核心空间以及设计的两侧均设有落地窗。

景观特点：“ 86街U2公寓”绿化率达到35％，拥有3200平方米的大树绿化院落，绿树成荫的溪流和大树停车场。

这种绿化条件在城市住宅中相对少见，您可以欣赏它的宁静，美丽的树木和清澈的水。

三。

市场策略价格策略：“第86街U2公寓”的单价起价为2700元，主要是从其地理位置的优势来比较成本。

广告策略：选择住“ 86街U2公寓”的四个主要价值，两个主要机会，并比较城市郊区的生活成本，以促进建筑的魅力和美丽的居家享受。

案例市场调整表及分析2：春天形象的个案分析NE。

在这种情况下的市场情况项目概况：“春天的形象”是昆明市房屋拆迁与建设管理发展公司的一个项目。

目前的施工情况是现有房屋。

交付日期为2002年12月。

该项目位于昆明市环城南路北京路的交叉口，总面积为超过5,000平方米。

面积3万平方米。

自2001年8月开放以来，该项目已基本售罄。

市场接受度良好。

二。

产品分析房屋类型分析：“春季形象”产品定位在全装修的小地板上，公寓面积为78.96-101.47平方米，主房间类型面积为78.98平方米（两间卧室，两间大厅和两个浴室），装饰程度是厨房，浴室和地面装饰。

景观特征：“春天的形象”计划在四楼平台上有一个近2000平方米的咖啡广场，以及一个约1000平方米的空中花园。

这种建筑设计对于高层住宅楼具有一定的新颖性和特色。

三。

营销计划分析价格策略：“春天的形象”房地产价格从2200元/平方米到2980元/平方米不等，均价2500元/平方米，主体总价23万元。

付款方式为抵押或一次性付款。

从价格定位上可以得出结论，该项目的目标客户群是首次购房者，收入水平是中上收入的年轻人。

广告策略：“春季形象”该项目的特色是一间小公寓，有两间卧室，两个大厅，双人浴室和一个装饰齐全的小跳楼。

社区的规划和设计邀请台湾钟水南，陈合佳和美国王一平带头。

广告不仅强调产品本身的优势（景观规划和设计，酒店式服务，小面积和大布局，特色建筑设计，低首付，低月付，位置价值）；它还从投资和租赁愿景的角度促进和强调建筑物的价值。

案例市场调整表及分析3：自由港案例分析ne。

在这种情况下的市场情况项目概况：“自由港”位于关上中路中段，是一幢14层高的现代点缀小型高层建筑。

目前正在对该结构进行封顶。

到目前为止，总共已售出约200层的小公寓楼房，占97％，可以说基本上售罄。

这表明销售情况良好。

二。

产品分析房屋特点：“自由港”主要是一间卧室，一间客厅，一间浴室和一间厨房，面积从41平方米到60平方米不等。

由于它们主要是小型公寓，因此主房间面积仅为44平方米。

尽管住房购置率不高，但具有合理的物业服务和价格优势，却占领了年轻人市场。

景观特征：由于商业和住宅建筑的特点，场地面积小，容积率太大，因此景观设计没有优势，但大环境开阔，道路畅通，环境是可以接受的。

三。

营销策略分析价格策略：“自由港”价格定位在1980元/㎡至2580元/从总购买价格的角度来看，在平方米之间约为100,000。

这适合职业基础较弱的年轻单身人士和年轻夫妇。

再加上采用长达20年的按揭还款方式，每月还款额仅为400元左右。

就价格而言，这对低端产品的消费者非常有吸引力。

广告策略：价格优势是广告的主要重点。

“自由港”的位置在二环路外的关上中路。

尽管周围环境安静开放，但距市中心较远，且配套设施较少。

这些是这种情况的缺点。

案例市场调整表及分析4：阳光A版案例分析NE。

在这种情况下的市场情况项目概况：“阳光A版”，是昆明庆丰房地产开发有限公司的一个项目。

位于人民中路中段。

它具有很大的地理优势。