我国商业银行住房抵押贷款证券化效应分析摘要：本文阐述商业银行住房抵押贷款的发展现状，并且分析其产生的效应。

从宏观层面上来说，商业银行住房抵押贷款证券化可以提高资源配置的效率、增加需求与投资、改变金融市场结构；从微观层面上看，商业银行住房抵押贷款可以降低与分散银行的风险、提高资产负债管理的有效性、提高商业银行的资本充足率和商业银行收益。

同时，商业银行住房抵押贷款证券化也具有信用风险、利率风险与提前偿还风险等。

关键词：住房抵押贷款住房抵押贷款证券化商业银行A Study on the Effects of Mortgage Securitization ofCommercial Banks in ChinaAbstract：The thesis introduce the development of mortgage securitization of commercial banks and analyse its effects.From the macro level surface, mortgage securitization of commercial banks can increase the efficiency of resource allocation, increasing demand and investment, changes Financial market structure; From the micro level, mortgage securitization of commercial banks can distributed to reduce risk and improve the effectiveness ofasset-liability management, improve capital adequacy ratio of commercial banks and commercial banks earnings. Meanwhile, mortgage securitization of commercial banks also have credit risk, interest rate risk and prepayment risk.Key words：Mortgage Mortgage- backed Securitization Commercial Bank一、我国商业银行住房抵押贷款证券化的发展现状住房抵押贷款证券化是指住房抵押贷款发放机构将其持有的个人住房抵押贷款，按照同性质汇集成抵押贷款库(MortgagePool)，出售给SPV(Special Purpose vehicle) ; SPV将购买到的抵押贷款重新包装组合，并经过评级、担保等形式实现信用提升后，以抵押贷款库的未来现金流为偿还基础，在资本市场上发行证券出售给投资者的一种融资行为。

其实质是发行债券的抵押物，债券的本金利息偿付未必来自贷款产生的现金流。

目前，已在房地产市场和金融市场较发达的国家和地区广泛实施。

目前，住房抵押贷款证券化的模式主要有三种，分别为：美国模式、欧洲模式和澳大利亚模式。

三者的区别在于：美国模式，也称为表外业务模式，是在银行外部设立SPV 用以收购银行资产，实行真实出售。

资产从贷款银行的资产负债表中完全剥离，是最彻底的证券化；欧洲模式，也称为表内业务模式，是在银行内部设立一个机构，由该机构运作证券化业务，资产所有权仍属于银行；澳大利亚模式，也称为准表外模式，是上述两种模式的结合。

在美国资产证券化市场上占主导地位的房地产贷款支持证券(MBS)从1990年到2003年底，发行量的年平均增长率达到43.7%，MBS市场已成为仅次于联邦债券的第二大市场，2003年底达3.14万亿美元；在亚洲，日本、韩国、香港等地区的资本证券化也在迅速的发展中。

在利润的吸引和风险压力下，2005年3月22日,人民银行公布建设银行成为住房抵押贷款证券化的试点银行,建设银行拿出50亿元资产进行证券化试点。

这标志着住房抵押贷款证券化试点在我国正式启动。

但是，此后，我国住房抵押贷款证券化发展缓慢，甚至出现了停滞的状况，在2005年发行“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”后，直到2007年我国都未再发行任何住房抵押贷款证券化产品。

这和我国基础资产规模较小，动力不足，制度不完善的实际情况息息相关。

二、我国商业银行住房抵押贷款证券化的收益（一）住房抵押贷款证券化中商业银行的收益分析在住房抵押贷款证券化过程中商业银行扮演的角色主要是发起人和服务商，是联系资金需求方的重要桥梁。

住房抵押贷款证券化中商业银行的收益有以下三个方面：1、降低与分散银行的风险。

众所周知，银行在发放住房抵押贷款时面临着下述四种风险，分别为：信用风险、利率风险、流动性风险和提前偿还的风险。

这四种风险提高了银行发放住房抵押贷款的成本，也降低了银行发放贷款的积极性。

住房抵押贷款证券化中，银行把它的住房贷款作为资产交给中介机构将其证券化后，再由中介机构卖给投资者，集中在商业银行的大笔住房抵押贷款转变成了资本市场上众多投资者持有的债券,其风险得以分散。

又因为其发行是以多笔住房抵押贷款为支撑,单笔贷款的违约风险也被分散。

2、促进商业银行更有效地进行资产负债管理。

银行的资产主要为中长期且流动性较差的贷款，而负债主要为活期存款等期限短流动性较高的资产，由于短存长贷带来的资金来源与资金运用不匹配，使银行面临资金缺口，如果处理不好，会带来流动性危机，而住房抵押贷款证券化有效缓解了贷款期限不匹配的影响,其实质是银行将住房抵押贷款未来产生现金流的收益权转让给投资者,以吸引更多的投资者将资金投入住房抵押贷款市场,以扩大住房抵押贷款的资金来源,达到融资的目的。

将长期，流动性差的住房抵押贷款转化为流动性高的现金，实现了风险的合理配置，解除了商业银行经营中的不匹配风险，改善了商业银行银行资产负债管理，提高了商业银行资产负债管理的有效性。

3、提高商业银行的资本充足率。

解决商业银行资本充足率问题有两个途径，一是增加资本，二是降低风险资产。

通常，降低风险资产势必降低信贷规模,而信贷增长的放缓肯定影响经济增长的速度。

但是银行通过住房抵押贷款证券化收买信贷资产可以降低风险资产总量,提高资本充足率，解决了资本充足率与经济增长相悖的难题4、提高商业银行收益。

住房抵押贷款证券化提高了商业银行的收益，这主要体现在：第一，利差收益。

住房抵押贷款的利率会高于以此为基础资产发行住房抵押贷款证券的利率。

在扣除住住房抵押贷款证券化过程中的服务费、担保费等之后，商业银行可以保留剩余收益。

住房抵押贷款的利率与同期住房抵押贷款证券利率之间的利差保证了贷款机构的利益，也保证了二级市场上操作成本。

第二，联动效应收益。

商业银行在住房抵押贷款证券化的过程中提高了自己的知名度，促进了银行业务的多元化，因此会吸引新的客户，扩大了客户的规模，增加了银行的收益。

同时，之前的投资者也会因为结算的便利，在为其服务的银行保留账户，这就增加了银行的可用资金，有利于银行的利润增长第三，持续服务收益。

相对于投资者而言，银行对借款人的了解更深，并且银行具有信息与技术的双重优势。

因此投资者更倾向于让银行代理其进行本金与利息的收取，稳定了银行与客户的关系，使得银行通过住房抵押贷款持续服务获得收益。

（二）住房抵押贷款证券化中宏观经济的收益分析1、提高资源配置效率。

住房抵押贷款证券化使得商业银行银行将流动性较低的贷款变成具有高流动性的现金,解决了流动性不足的问题，重新配置各银行各地区的的资源，使其达到最佳的资源配置。

与此同时，住房抵押贷款证券由间接融资转化为直接融资，平衡了资金供求双方的需求。

2、增加需求与投资。

住房抵押贷款证券化一方面扩大了资金的来源，使得个人，保险公司及其他机构可以通过购买住房抵押贷款证券来投资住房抵押贷款证券市场，这也降低了一级市场的贷款利率。

同时，通过住房抵押贷款证券化，筹了集充足放贷资金保障住房抵押贷款一级市场,有助于把居民购房的潜在需求转化为有效需求。

3、改变金融市场结构。

住房抵押贷款证券化在短时间内扩大了债券市场的规模，并且为机构投资者提供了新的稳定的交易品种。

三、我国商业银行住房抵押贷款证券化的风险商业银行住房抵押贷款证券化的风险分为系统风险与非系统风险，主要的风险有信用风险、利率风险、提前偿还风险。

（一）信用风险影响信用风险的因素分为两类，第一类是理性违约因素，主要是房地产的价格，若市场价格上升，通过转让房产会获得收益，没有人会违约。

反之，则存在着违约风险。

第二类是被迫违约因素，它又包括宏观因素和微观因素两个方面。

宏观因素的变化会引起银行的注意，而调整贷款政策。

而宏观条件的变化会引起商业银行的关注，并且商业银行会相应调整贷款政策。

微观因素指投资者个体的因素，既包括收入、资产状况等经济因素，也包括年龄，目前居住情况，婚姻状况等非经济因素。

在中国，因为目前尚未建立健全的信用档案，因此信用风险更加明显。

个人收入和信用记录等资料的获取难度很大，仅凭用人单位的收入证明无法有效评估贷款人的违约风险，使得假按揭和骗贷事件频频发生。

（二）利率风险根据巴塞尔银行监管委员会的标准，利率风险被分为了重新定价风险、基差风险、收益率曲线风险和选择风险这四类。

其中，重新定价风险是最主要的利率风险，当某一时间段内对利率敏感的资产和对利率敏感的负债之间的差额不为零时，则当利率变动，银行就会面临利率风险。

我国商业银行也面临着该风险。

（三）提前偿还风险提前偿还风险与抵押贷款的市场利率、住房的更换、抵押贷款的时间长短、提前偿付的成本有关。

其中，最重要的因素是抵押贷款的市场利率。

如果当前的抵押贷款利率低于原抵押贷款合同，借款人将倾向于将原贷款进行再融资，这将使抵押贷款发放人无法按原来预期的收益率对提前支付的贷款进行再投资。

（四）其他风险除上述的三种风险外，商业银行住房抵押贷款证券化还存在着欺诈风险，失效风险，对专家依赖风险，金融管理风险和汇率风险。

其中，金融管理风险又包括交易管理风险、设备故障风险和交易结构风险三个方面。

四、对我国商业银行住房抵押贷款证券化的建议商业银行住房抵押贷款证券化还处于发展的初中期阶段，特别是对我国而言，它还属于一种新兴的金融创新产品，如何完善该体制，如何更好的利用商业银行住房抵押贷款住房抵押贷款值得我们不断探索。

在此提出以下几条建议：（一）完善个人信用体系。

个人信用体系的建立可以在一定程度上解决我国住房抵押贷款信息不对称带来的逆向选择和道德风险，使银行能够准确判断客户的信用风险，降低不良贷款率，减少假按揭和骗贷事件的发生频率，保证银行的收益。