建设法律法规概论案例分析2012年4月四川理工学院建筑工程学院土木工程专业案例分析一某建筑公司与某学校签订一教学楼施工合同，明确施工单位要保质保量保工期完成学校的教学楼施工任务。

工程竣工后，承包方向学校提交了竣工报告。

学校为了不影响学生上课，还没组织验收就直接投入了使用。

使用过程中，校方发现了教学楼存在的质量问题，要求施工单位修理。

施工单位认为工程未经验收，学校提前使用出现质量问题，施工单位不应再承担责任。

试问：1、本案中的建设法律关系三要素分别是什么？答：本案中的建设法律关系主体是某建筑公司和某学校。

客体是施工的教学楼。

内容是主体双方各自应当享受的权利和应当承担的义务，具体而言是某学校按照合同的约定，承担按时、足额支付工程款的义务，在按合同约定支付工程款后，该学校就有权要求建筑公司按时交付质量合格的教学楼。

建筑公司的权利是获取学校的工程款，在享受该项权利后，就应当承担义务，即按时交付质量合格的教学楼给学校，并承担保修义务。

2、应如何具体地分析该工程质量问题的责任及责任的承担方式，为什么？答：因为校方在未组织竣工验收的情况下就直接投入了使用，违反了工程竣工验收方面的有关法律法规。

所以，一般质量问题，应由校方承担。

但是，若涉及到结构等方面的质量问题，还是应按照造成质量缺陷的原因分解责任。

因为承包方已向学校提交竣工报告，说明施工单位的自行验收已经通过，学校教学楼仅供学校日常教学使用，不存在不当使用问题，所以，该教学楼的质量缺陷是客观存在的。

承包方还是应该承担维修义务，至于产生的费用应由有关责任方承担，协商不成，可请求仲裁或诉讼。

案例分析二某省重点工程项目计划于2004年12月28日开工，由于工程复杂，技术难度高，一般施工队伍难以胜任，业主自行决定采取邀请招标方式。

于2004年9月8日向通过资格预审的A、B、C、D、E五家施工承包企业发出了投标邀请书。

该五家企业均按接受了邀请，并于规定时间9月20日~22日购买了招标文件。

招标文件中规定，10月18日下午4时是招标文件规定的投标截止时间。

评标标准：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准。

在投标截止时间这前，A、B、D、E四家企业提交了投标文件，但C企业于10月18日下行5时才送达，原因是中途堵车。

10月21日下午由当地招投标监督管理办公室主持进行了公开开标。

评标委员会成员共有7人组成，其中招标人代表3人（包括E公司总经理1人、D公司副总经理1人、业主代表1人）、技术经济方面专家4人。

评标委员会于10月28日提出了书面评标报告。

B、A分列综合得分第一、第二名。

招标人考虑到B企业投标报价高于A企业，要求评标委员会按照投标价格标准将A企业排名第一、B企业排名第二。

11月10日招标人向A企业发出了中标通知书，并于12月12日签订了书面合同。

依据《中华人民共和国招标投标法》回答下面问题。

1、业主自行决定采取邀请招标方式的做法是否妥当？说明理由。

不妥。

根据《中华人民共和国招标投标法》（第十一条）规定，省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目中不适宜公开招标的项目，要经过省、自治区、直辖市人民政府批准，方可进行邀请招标。

（1分）因此，本案业主自行对省重点工程项目决定采取邀请招标方式的做法是不妥的。

2、C企业投标文件是否有效？说明理由。

无效。

根据《中华人民共和国招标投标法》（第二十八条）规定，在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招标人应当拒收。

本案C企业的投标文件送达时间迟于投标截止时间，因此，该投标文件应被拒收。

3、请指出开标工作的不妥之处，说明理由。

根据《中华人民共和国招标投标法》（第三十四条）规定，开标应当在招标文件确定的提交投标文件的截止时间的同一时间公开进行。

本案招标文件规定的投标截止时间是10月18日下午4时，但迟至10月21日下午才开标，是不妥之处之一。

根据《中华人民共和国招标投标法》（第三十五条）规定，开标应由招标人主持。

本案由属于行政监督部门的当地招投标监督管理办公室主持，是不妥之处之二。

4、请指出评标委员会成员组成的不妥之处，说明理由。

根据《招标投标法》（第三十七条），与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会。

本案由E公司总经理、D公司副总经理担任评标委员会成员是不妥的。

《招标投标法》还规定评标委员技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的2/3。

本案技术经济方面专家比例为4/7，低于规定的比例要求。

5、招标人要求按照价格标准评标是否违法？说明理由。

违法。

根据《招标投标法》（第四十条）规定，评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。

招标文件规定的评标标准是：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准。

按照投标价格评标不符合招标文件的要求，属于违法行为。

6、合同签证的日期是否违法？说明理由。

案例分析三2004年11月23日，泰丰公司与某市土地局签订了《国有土地使用权出让合同》。

约定土地局将位于该市城区西北角面积为8939.77平方米的国有土地使用权有偿出让给泰丰公司，使用期40年，并约定合同签订后30日内，泰丰公司向土地局缴付土地使用权出让金总额15%的定金，在签订合同后60日内，支付完全部土地使用权出让金，逾期30日仍未全部支付的，土地局有权解除合同。

合同签订后，泰丰公司于2004年12月27日给付土地局全部定金及部分土地出让金。

2004年12月28日，土地局给泰丰公司核发了该出让土地的土地使用权证书。

然而，由于资金困难，到2005年4月1日，泰丰公司未将余款交付土地局。

经多次催促后，土地局书面通知泰丰公司，限其于9月30日前全部履行合同，否则将按有关规定处理。

泰丰公司接到通知后，经过努力却未筹集到钱款，至2005年9月30日，仍未按规定履行合同。

于是，土地局决定解除合同，收回土地使用权，对所发土地使用证进行注销登记，于2005年10月24日将该决定通知书送达泰丰公司。

（1）土地局出让了土地，又以对方违约为由收回，是否可以？请说明理由。

某市土地局可以收回其出让的土地使用权。

因为土地出让合同的出让主体、客体、程序合法，合同有效，双方是平等的合同主体，合同双方应当切实履行。

泰丰公司违约，土地局可以依照该合同收回土地使用权。

（2）如土地出让合同规定的土地用途是建设办公楼，泰丰公司是否可以用来建设高尔夫球场？为什么？不可以。

因为法律规定受让方取得土地使用权必须遵守出让方规定的土地用途。

不得更改。

（3）如土地局出让的是集体土地使用权，那么本出让合同是否有效？为什么？如出让合同签订的时间是《城市房地产管理法》实施之前的1994年3月，在哪种情况下，泰丰公司才取得该集体土地的使用权？合同无效。

因为按照房地产的规定，只能是国有土地使用权才能出让，不能出让集体土地使用权。

如果是在一审诉讼期间，对于出让的集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并补办了出让手续，泰丰公司才能取得该土地的使用权。

（4）如果本案的出让方是该市城市建设管理局，本合同是否有效？为什么？无效。

因为国有土地使用权的出让方依法只能是市、县人民政府土地管理部门，其他任何单位或部门没有出让土地的权利。

案例分析四2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到2002年3月30日止。

合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。

乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。

此后，乙公司按期交租。

2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。

但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。

从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。

2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。

问题：（1）甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?为什么?甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。

根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

（2）如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?为什么?未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。

根据我国相关法律规定，当事人之间订阅的抵押合同，自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力。

（3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?如承租人提出异议能否成立?为什么?丙公司可以将房屋拍卖。

承租人的异议不能成立。

因为我国相关法律规定，丙公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人的利益不会受到影响。

（4）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么?丙公司无权向乙公司收取租金来充抵自己对甲公司的债权。

租金请求权属于出租人所有，本案中甲公司是出租人，拥有租金请求权。

案例分析五王某与张某育有二子，长子王甲，次子王乙。

王甲娶妻李某，并于1995年生有一子王小甲。

王甲于1999年5月遇车祸身亡。

王某于2000年10月病故，留有与张某婚后修建的面积相同的房屋6间。

王某过世后，张某随儿媳李某生活，该6间房屋暂时由次子王乙使用。

2000年11月，王乙与曹某签订售房协议，以12万元的价格将该6间房屋卖给曹某。

张某和李某知悉后表示异议，后因王乙答应取得售房款后在所有继承人间合理分配，张某和李某方表示同意。

王乙遂与曹某办理了过户登记手续，曹某当即支付购房款5万元，并答应6个月后付清余款。

曹某取得房屋后，又与朱某签订房屋转让协议，约定以15万元的价格将房屋卖给朱某。

在双方正式办理过户登记及付款前，曹某又与钱某签订了房屋转让协议，以18万元的价格将房屋卖给钱某，并办理了过户手续。

问题：（1）王某去世后留下的6间房屋应由哪些人继承?各自应分得多少?为什么?（2）王乙与曹某签订的售房协议是否有效?为什么?（3）曹某与朱某、钱某签订的房屋转让协议效力如何?（4）如朱某要求履行与曹某签订的合同，取得该房屋，其要求能否得到支持?为什么?答：（1）张某、王乙、王小甲。

其中，张某分得4间，王乙、王小甲各分得1间。

因该6间房系王某与张某的共同财产，王某死后，张某应获得其中的3间，余下3间房在第一顺序继承人间平均分配。