件服务及信息、游戏动漫、生物
园区的产业体系已经初步形成 。 医药、新材料 第三产业比重
稳步上升
中新政府合作开发建设苏州工业园区
由新加坡协助招商，引入多项总投资超过1亿美元的大项目
苏州工业园区 房产开发
2000年左右，园区产业人口开始大量进驻， 并且人口数量逐步增加；购房客户自西向东 呈梯度分布，基本上体现了与园区各个板块 价值的对位。
►2000年，人口开始快速增长，产业人口
大量进驻；1994年至1999年，园区人口增 长缓慢，甚至一度出现负增长。
►产业人口的数量逐年增加，苏州园区人
口自2000年以来持续增长，产业工人的数 量增加；
人口总数
增长率
板块 湖西CBD
客户组成 市区及周边占50%、园区占 40%、外地占10% 市区及周边占50%、园区占 40%、外地占10% 市区及周边占30%、园区占 60%外地占10% 市区及周边占20%园区占 70-80%外地占5%以下
借鉴新加坡经验的第一个邻里中心 新城大厦，97年兴建，98年建成。 2001年，贵都大厦邻里中心建成
房地产
项目：师惠乐章、湖滨公寓、瑞嘉 商业广场等。区域：城市配套延伸 区住宅特点：普通住宅商住楼，住 宅档次不高，商住楼提供底端配套。
人口 区域价值
产业人口开始进驻；购房客户主要是 当地居民、部分产业工人、城市被动 产业人口大量进驻；购房客户市中心占到半数左右、 长三角的资产客户 出现上海为代表的长三角的资产客户,其余产业客户 比重进一步加大 外溢人口
双中心：成都老城中心和天府新区的新 中心。天府新区新中心重点集聚科技、 商务、文化等高端服务功能，形成有鲜 明特色的空间形象，打造为天府新区的 标志性亮点区域。
成都高新区规划
规划空间布局
——一带两翼、一城六区
一带：高端服务功能集聚带。 天府中轴向南延续，并向东延 伸至龙泉山边。 两翼：东西两翼的产业功能带。 成眉高技术和战略新兴产业集 聚带，龙泉经开区的高端制造 产业功能带。 一城：天府新城建设成区域的 生产组织和生活服务的主中心。 六区：依据主导产业和生态隔 离划定的六个产城综合功能区， 发挥产业集聚效应，配套完善 的生产生活服务功能。
苏州工业园区
交通状况
常州
至南京 200KM
海运港口： 从包括骨干路网、城市轨道、城际轨道、 BRT线路以及重大交通枢纽等多种交通设施 80KM 上海港：距苏州 100公里；年吞吐量1.65 的布局方案上给与相应的拓展、延伸和优 亿吨，104个万吨级泊位 化，大大提高了城市空间结构的调整的可 太湖 张家港：距苏州 96公里；综合性港口， 操作性。 年吞吐量 800万吨，18个万吨级泊位T轴双 -强化苏州市城市总体规划提出的“ 太仓港：距苏州 70公里；石油港口，预 城，东进沪西”空间发展策略 计万吨级泊位 30个 -为了满足甲方对地块开发和道路建设的规 常熟港：距苏州 60公里；化工港口，预 划管理要求，对支路以上等级的所有道路 计年吞吐量 150万吨，建有12万标箱码头 进行了红线设计并完全落地 和30万吨通用码头各1座 园区具有得天独厚的交通优势，为人 流货流提供了良好的基础，吸引了不 少国内外企业，公司投资于此。
成都高新区规划
交通体系
规划原则
1、天府新区与成都中心 城区共同构成国际区域性 综合交通枢纽 2、构建快速交通体系 3、构建TOD模式的区内交 通格局 4、客货分流
交通组成
轨道交通：铁路、城市轨 道交通网络 道路交通：高速公路、城 市快速路、货运专线
小结
—区域地理位置优越、交通设施便利 —产业集中且多以第三产业为主（集成电路、游 戏动漫、软件、新材料等产业） —尺度、地块划分（地块四角最好垂直）、交通 组织（回车道或环形道路）
成都高新区规划 天府新城
天府新城规划为整合国家级成都高新区、国家级成都经 开区、成都双流国际机场及配套开发区以及成都进出口 加工区和拟设立的成都综合保税区
功能布局
面积 规划总用地面积37.5平方公里，总建筑面积6500万平方 米（其中办公、科研、金融、商业3450万平方米，占总 量的53%）。 人口 规划总就业人口60万人（其中软件及服务外包产业20 万—30万人），总居住人口达200万人。 发展方向 以软件及服务外包产业为主导的科技商务新城，将重点 发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业。致力于 将软件及服务外包产业发展成为成都最具竞争力和代表 性的战略性产业，成为国内外著名软件企业的主要聚集 地、国际化软件产品的主流提供地和国内外人才的生活 聚居地。
转型期08园区二次创业： 即加快建设四个 示范区的转型发 展 Cbd商业办公功 能的完善，李公 堤 商业街，圆通 时代广场、东方 之门的修建等 项目：国际社区、 尚玲珑、朗诗国 际等，区域：沿 cbd向东发展。 项目特点：高端 化、科技化
产业 配套
自98年到01年为苏州园区的基础奠 定期，成立领导机构，成立开发公 司，招商的准备以及制定园区的规 章制度和管理办法
工业园区规划案例分析
苏州工业园区
VS
成都高新区
由工业园区向工业新城转变
苏州工业园区
—园区概况 —交通状况 —功能板块 —产业发展 —房产开发 —人口演变 —发展小结
成都高新区
—园区简介 —地理位置 —产业分布及 发展重心 —天府新区 —规划布局 —交通体系 —发展小结
苏州工业园区
园区概况
苏州工业园是中新两国政府合作，以建设具 有国际竞争力的高科技工业园和创新性、生 态型新城区为发展目标，交通便捷，战略发 展空间巨大
高水准的基础设施： 建设了高水准的基础设施。累计投入300多 亿元，基本完成70平方公里合作区主要基础 设施开发，其中30平方公里建成区达到“九 通一平”（道路、供电、供水、燃气、供热、 排水、排污、邮电、有线电视和土地填高平 整）的国际水准。
苏州工业园区
产业发展
中新两国政府联合协调理事会； 中新双边工作委员会 中新双方财团合资组建了中新 苏州工业园区开发有限公司 新方向中方提供了丰富的招商 经验和既有的招商网络
00年，园区属于城市功能的延伸区域， 即金鸡湖西区域房地产市场首先发展； 02年左右，由于金鸡湖强势的景观资 源和邻里中心的商业配套，湖西区域发 展迅速； 05年，随着湖西区域的发展完善，房 地产市场沿金鸡湖发展；07年，开始向 东部区域扩散发展； 园区房地产历经十年的发展，产品力 水平越来越高，产品多元化、复合化程 度不断增加
无锡
42KM
张家港90KM 常熟
常熟港60KM
刘家港60KM 90KM 太仓50KM 太仓港70KM 苏州工 业园 昆山50KM
苏州 上海80KM 虹桥机场80KM 浦东机场 120KM 苏州工业园位置交通图
至杭州 150KM
机场： 上海虹桥机场（距苏州80公里） 上海浦东国际机场（距苏州120公里） 南京国际机场（距苏州200公里） 苏州光福机场（距苏州10公里）
区域价值也随之提升
成都高新区规划
南区—— 现代商务中心 高端产业新城
西区——
业态完整的 高科技工业发展区
园区简介
筹建于1988年，1991年被国务院批准 为全国首批国家高新技术产业开发区， 2006年被科技部批准为全国首批“创 建世界一流园区”试点单位，现有规 划面积130平方公里，由南部园区和西部园区组成。 南部园区规划面积87平方公里，按照“现代商务中心、高 端产业新城”的成都中央商务区(CBD)的定位，重点发展金 融、商务、会展、研发、软件及服务外包等高端服务业， 建设宜业宜居的国际化现代新城。在南部园区的中和片区， 正在与新加坡合作，建设新川创新科技园，打造创新持续、 智慧增长、开放人文的科技新城，将该片区建成产城一体 样板区和创新发展示范区。 西部园区规划面积43平方公里，按照 “业态完整的高科技工业发展区”的定位，重点发展新一 代信息技术、生物、高端装备制造、节能环保等高技术制 造业。西部园区内建有国家级成都高新综合保税区，2013 年，综合保税区实现进出口总额239亿美元，排名全国综 合保税区第三位、中西部第一位。
湖西 Cbd 板块
独墅湖 板块
新双湖板块
湖东 Cbd 板块
尤其是中央CBD的建成，带动了园区内的房产开发和商业的繁荣
人口数量
苏州工业园区
20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% -5.00%
31.36 35 29.66 30 25.76 27.3 21.0322.29 25 17.73 16.96 16.61 16.53 16.5 16.4716.48 16.41 20 15 10 5 0
规模：行政区域面积288平方公里，下辖三个镇，户籍人口27万，从 业人员31.57万，中新合作开发区规划发展面积80平方公里。 发展目标：把苏州工业园区建设成为具有国际竞争力的高科技工业园 区和现代化、园林化、国际化的新城区。 入驻产业：截止2008年6月底，园区集聚了海内外科技人才创办的科 技型创新企业700余家，跨国公司和国家级研发机构100多家，省级以 上高新技术企业350家。 交通：苏州工业园区位于苏州古城东侧，通过周边发达的高速公路、铁路、 水路及航空网与中国和世界的各主要城市相连。
成都高新区规划
地理位置
西区位于成都市西、三环路与绕城高速 公路之间，距成都市中心6公里。是原郫 县合作镇大部分犀浦镇一小部分。
南部园区位于成都高新区天府大道北段
成都高新区规划
产业分布及发展重心
优势产业：集成电路、光电显示、软件及服务外包产业和生物医药 产业； 高新天府新城、新川创新科技园、天府软件园等知名产业组团位于 南部园区。 成都高新综合保税区、成都电子科技大学、成都中医药大学以及英 特尔、戴尔、联想、富士康、德州仪器等国际知名企业制造基地位于西 部园区。
加速发展期2001-2008
金鸡湖东地区开始全面的开发建设，经过多年的发 展，园区的产业体系已经基本成形 《苏州总体规划2004-2020》提出市域c bd在园区 的概念。邻里中心快速发展，师惠等五座邻里中心 修建，截止到08年，园区7座邻里中心，总建面超 过12万平，形成集商业、文化、体育、卫生、教育 等于一体的居住商业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等 商场进驻；左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等 规模型特色商业街区 陆续出现。 项目：东方春晓、湖滨公寓、项目：星湖国际、半 天翔花园等，区域：围绕金 岛华庭等，区域：金 鸡湖发展。项目特点：产品 鸡湖延伸发展。项目 以低密和湖景公寓为主，产 特点：随着知名开发 商的进驻，产品多元 品力较大提升 化，复合化