20
外资企业不交纳
教育费附加
计税依据：纳税人实际缴纳营业税的税额 税率为3% 计算公式:应交教育费附加额=营业税税额×费率。 外资企业不交纳
21
企业所得税
内资企业和外资企业所得税适用不同的规章制度 外资企业适用：国税发[2001]142号文；国税发[2002]314号文；云国
13
营业税
成立合营企业 ③ 如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未 构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税 的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资 产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营
企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不
2
绪言
营业税
城建税
教育费附加 企业所得税 土地增值税 印花税
契税
代扣代缴个人所得税 房产税 车船使用税
3
营业税
1、应税范围 (1)转让土地使用权
(2)销售不动产
2、税率
3、计税依据
全部价款及价外费用
4、其他视同销售情况：无偿赠与
27
企业所得税
关于预征企业所得税问题： （一）外商投资房地产企业在建设期间预售房地产并取得的预收款 应当预征企业所得税。房地产企业的预收款应包括：以合同、协议或其 他方式约定并实际取得的预收房款以及其他具有预收款性质的各种款项。 （二）外商投资房地产企业取得的预收款除经云南省城市建设综合 开发办公室批准建设的“经济适用房”项目并报经主管税务机关审核确 认后可按3％预计利润率征收企业所得税以外，一律按10％ 的预计利润 率预征企业所得税。
正常生产经营活动受到较大影响的；（2）当期货币资金在扣除应付职工工资、 社会保险费后，不足以缴纳税款的。
17
营业税
营业税税目收范围税率
一、交通运输业陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输、装卸搬
运３％
二、建筑业建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业３％
三、金融保险业 ５％ 四、邮电通信业 ３％ 五、文化体育业 ３％
12
营业税
成立合营企业
② 房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提
取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土 地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按 比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入 依“销售不动产”税目征收营业税；
5
营业税
云地税营[2003]592号对包销规定
在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理
房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按
“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售 出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售
给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；
② 以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。 例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建
造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物
归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的 土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。
10
营业税
以物易物具体交换方式： 甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业―租赁业”征营 业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征 营业税。 对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例 实施细则》第十五条的规定核定。
包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征 收营业税。
6
营业税
对合作建房行为应如何征收营业税
云地税营[2003]319号规定 合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以
下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：
第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和 房屋所有权相互交换。
税外通[2003]6号文
内资企业适用：国税发[2006]31号文
22
企业所得税
内外资企业所得税制度的重要差异
内资企业适用31号文规定：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职 工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和 个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实 际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 外资企业适用文件规定：对外投资、转固不视同销售。对于外商投资房地产企业在办
第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业， 合作建房 。
7
营业税
以物易物具体交换方式有两种：
① 土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所
有权。 在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房 屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋 的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。 因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。 对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税； 对乙方应按“销售不动产”税目征税。
纳税地点
纳税人转让土地使用权，应当向土地所在地主管税务机关申报纳税。
纳税人转让其他无形资产，应当向其机构所在地主管税务机关申报纳
税。
纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。
16
营业税
纳税期限：纳税人以一个月为一期纳税的，自期满之日起十日内申报纳税，纳
税期限最后一天是星期日或者其它法定休假日的，以休假日的次日为期限的最 后一天 。
26
企业所得税
房地产开发成本及费用的列支要求： 企业实际发生的交际应酬费应以房地产开发项目建设期汇算时确定的销 售收入作为计算基数 ，企业发生与生产、经营有关的交际应酬费,应当 有确实的记录或者单据，分别在下列限度内准予作为费用列支： (一)全年销售净额在一千五百万元以下的,不得超过销货净额的千分之 五；全年销售净额超过一千五百万元的部分,不得超过该部分销货净额 的千分之三. (二)全年业务收入总额在五百万元以下的,不得超过业务收入总额的千 分之十；全年业务收入总额超过五百万元的部分,不得超过该部分业务 收入总额的千分之五.
理建设期汇算后尚未售出的房屋，可根据其开发成本按照税法规定的房屋使用年限计
提折旧，并计入企业当期成本费用。对于先计提折旧后又售出的房屋，在售出时可将 其尚未计提的折旧余额结转企业当期成本费用
23
企业所得税
内资企业31号文规定 视同销售情况，确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销 售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值 确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润 率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
25
企业所得税
外资企业销售房地产所发生的相应成本费用的确定
应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期销售面积以及可售单位 工程成本费用，确定当期成本费用。 可售总成本费用是指建成用于出售或出租的房地产所发生的土地使用费、 拆迁补偿费、七通一平、勘察设计等前期开发费用；建筑安装费、基础 设施费、公用设备、绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程 而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的 房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。 对于房地产企业开发项目中的不可出售面积，如绿地、花园、停车场、 商业网点、教育设施及会所等，凡由政府有关部门无偿占用或属于业主 公共产权的，其相应支出经审核后可计入可售面积的成本费用；凡建成 后产权属于外商投资企业并继续从事生产经营活动的，其相应支出不能 计入可售面积的成本费用。
延期纳税：纳税人有特殊困难，不能按期缴纳税款的，应当在缴纳税款期限届
满前提出延期纳税的书面申请（附相关材料），报经省国税局批准，在不超过
三个月期限内延期缴纳国税税款，且不加收滞纳税金。省局不予批准或者超过
延期期限缴纳税款的，从滞纳之日起按日加收万分之五的滞纳金。
上述延期纳税所指特殊困难：（1）因不可抗力，导致纳税人发生较大损失，
4
营业税
5、其他具体情况
（1）、价格明显偏低而无正当理由；主管税务机关有权按下列顺序核 定其营业额： ① 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均 价格核定；
② 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的 平均价格核定；
③ 按下列公式核定计税价格： 计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税 率）
18
营业税
六、娱乐业歌厅、舞厅、卡拉ＯＫ歌舞厅、音乐茶座、台球、高
尔夫球、保龄球、游艺５％—２０％
七、服务业代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、 广告业及其他服务业５％ 八、转让无形资产转让土地使用权、专利权、非专利技术、商标 权、著作权、商誉５地产企业涉及税种
二OO九年三月二十三日
绪言
国家税务总局连续几年将房地产列为重点稽查行业 2009年，在董事长和集团公司领导的带领下，博海智通无论是在新项目 的开发，在资本运作、在国际融资和国内融资方面都将开拓出一条收获 胜利果实之路 高质量的完成领导交办的各项新任务 按期完成各项税款的纳税申报工作
24
企业所得税
外资房地产销售收入的确定
以权责发生制为原则，可根据不同的销售方式，按以下原则确定： 1、采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之 日作为销售收入的实现。 2、采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入 的实现。 3、采取以土地使用权或其他财产臵换房屋的，以房产使用权交付对方为销 售收入的实现。 4、对于房地产企业以房屋作为抵押向他人借款，逾期不能偿还本息，而将 房屋赔付债权人的，应视同销售行为，主管税务机关可依抵押价格确定其销售 收入。其中对债权人取得的抵押价款中含有利息的，且该债权人又为外国企业， 则依法缴纳利息收入预提所得税。 5、采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转帐之日，为销 售收入的实现。且无论外商投资房地产企业是否就房地产全价向业主开具发票， 其已取得的银行按揭款应及时作为企业当期销售收入。 6、企业除在销售合同中明确给予买方的折扣、折让外，其他方式的各种优 惠一律不能冲减销售收入。