基准地价更新技术方案
上海房地产估价师事务所有限公司 二零零七年十月二十八日
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1、土地等级价格平衡协调。
上海市土地级别划分结果和基准地价在作 好本市内各区、县级别和基准地价水平平衡 协调的同时，还需要在全国土地等别上与其 他城市的地价水平平衡协调，尤其是浙江、 江苏省接壤的区县基准地价的平衡和协调。
2、基准地价更新技术路线和方案。
3. 需要明确的主要问题
3.1 制订其他用途的修正系数，提高基准地价的实 用性。 根据《城镇土地估价规程》中关于基准地价类 别的要求，一般应分商业、住宅和工业三种用途评 定基准地价，但考虑上海市办公用地较多、地价水 平与纯商业用地有较大差异等实际情况，另外，本 市有偿使用的土地类型越来越多，文化教育、医疗、 科研设计等用地同样需要有一个基准地价标准，旅 游、宾馆、大卖场等用地也不能简单地套用商业或 办公用地的基准地价标准，所以，有必要在上述四 种用途基准地价的基础上，根据土地利用效益和国 家及本市的有关产业政策，分别制订修正系数以确 定其他用途土地的基准地价标准。
作为政府参与土地收益分配的依据； 作为评估和征收土地使用税费的参照；
作为调控城市活动空间布局，引导城市规划和建设 投资、开发决策的参考。
3.5基准地价更新的内容
调整土地级别范围；
确定各级别范围内的地上和地下空间的商业、 住宅、工业等用途土地的价格标准和价格内 涵，价格标准和内涵与国家的有关规定如： 工业用地最低出让价格等相一致。
由于土地利用是在地租地价的自发调节 下，不断进行用途置换，最终形成土地收益 和租金都趋向最高用途的合理空间结构，综 合定级体现了土地区位理论的规律。
2）当城市规划不确定时，分类定级出现了 在土地收益高、级别高（如商业、金融等用 途）区域内的低收益的工业用地的级别反而 更低，价格也低的矛盾现象。
3）本市土地在利用中常常有商业、住宅综 合建设的地块和小区，综合定级更便于基准 地价的实际应用。
2.3分类（用途）定级。
分用途定级与综合定级只有定级因素、因 子体系上的细微差别，技术思路和定级过程 基本相同。我们的计算机系统设计了因素、 因子的调整组合功能，可以满足按照《规程》 商业、住宅和工业用地不同影响因素、因子 要求，进行分用途定级。在必要时可以同时 进行综合定级和分类定级。
2.4 多因素综合定级的因素因子体系
3.3 明确基准地价的内涵，明确市区和郊区基准地 价的内涵。
根据目前土地出让的有关要求，基准地价都明确 为熟地价，即完成拆迁安置、具备“几通”的土地， 但由于各地区配套程度有不同，其内涵应当不同。
3.4明确基准地价的主要用途
作为评估宗地价格的基础和参照，为国有土地使用 权招牌挂和协议出让服务；
4.2、地价监测的主要工作 监测监测点地价的变化情况；
2.2.1 土地级别的形式
按照《城镇土地分等定级规程》的要求， 采取综合定级和分类定级相结合的形式，以 综合定级为主，或者只用综合定级。各综合 级别内酌情细分均质区片，其中尚未完成开 发或未完成土地出让的工业园区划分独立区 片，给出工业区片基准地价。
2.2.2综合定级的优点
1）综合定级符合城市土地区位理论的要求
2.1、总体技术思路 根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇
土地估价规程》首先重新划分全市土地级别， 然后在此基础上评定基准地价。 2.2、土地定级的技术途径
按照《城镇土地分等定级规程》的要求， 土地定级的技术途径采用多因素综合评价法， 以市场资料分析法等进行验证。解决好因素 法定级容易出现的土地级别和地价“两张皮” 现象。
2）评估地价样点
根据房地产交易或租金收益实例，采用剩余法、 收益还原法评估样点地价；
根据土地征地和房屋拆迁成本案例，采用成本逼 近法评估样点地价；
有条件的，根据土地交易实例，采用市场比较法 评估样点地价。
3）样点地价的修正和评估工作
样点地价的修正和评估时，邀请土地估价 专家组成评估小组，制订统一的技术标准进 行修正、评估，并进行评估结果的平衡分析 和调整，确定样点地价的准确性。
2.6.1 总体思路
通过土地交易实例和房地产市场资料， 修正或评估取得地价样点。然后，在土地定 级确定的土地级别和区片范围内，按照《城 镇土地估价规程》，评定各级别分用途的基 准地价。
2.6.2 地价样点 1）土地交易实例 包括2003年以来的土地出让、转让、土地使用 权作价投资实例 ，根据具体交易情况，经过交易情 况修正、交易期日修正、土地使用年期修正、容积 率修正、土地开发程度等修正后作为地价样点。
3.2研究基准地价地面价与楼面地价的转换关系。
根据国家关于城镇基准地价的管理规定，基准 地价需要制定地面价。但对于住宅、商业和办公用 地来说，衡量地价水平主要看楼面地价，实际应用 中需要给出楼面地价标准。所以，就存在一个样点 地价如何换算为地面价和基准地价如何换算为楼面 地价标准问题。
换算的容积率是以据最新的城市规划指标规定 来定，还是要考虑实际容积率，仍需要进一步研究 明确。按照城市规划指标规定来定，可以反映未来 的土地价值，但不能反映大量实际存在的超过了规 划指标规定的土地价值。
根据《城镇土地分等定级规程》关于多因 素综合评价定级的要求，结合上海市城市土 地资源特点，设计以下因素、因子体系：
多因素综合评价定级因素、因子体系表
2.5、分类定级的因素因子体系 商业用地定级因素、因子体系表
住宅用地因素因子体系表
工业用地定级因素、因子体系表
2.6、基准地价评估技术思路
协议补缴土地出让金标准。
4、按照城市地价动态监测体系技术 规范完成地价动态监测体系建设
4.1国土资源部于2001年开始组织实施的城市 土地价格大调查和基准地价的更新项目是由 国家财政部拨款地方给予配套支持的全国性 地价监测工作，我公司是第一批承担该项目 的单位之一，七年来，每年都受国土资源部、 中国土地勘察规划院委托，承担着上海市地 价的动态监测和地价指数的测算工作，近两 年上海市房地资源局每年也给与部分资金支 持。