文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持. 陕西省城镇基准地价更新和调整技术指南陕西省国土资源厅二○○七年十月目录一、总则..................................................................... 错误!未定义书签。

1、工作范围............................................................ 错误!未定义书签。

2、工作依据............................................................ 错误!未定义书签。

3、技术路线............................................................ 错误!未定义书签。

4、工作成果............................................................ 错误!未定义书签。

二、城镇土地级别更新和调整 ................................ 错误!未定义书签。

1、工作底图及格式 ............................................... 错误!未定义书签。

2、定级类型............................................................ 错误!未定义书签。

3、定级技术程序 ................................................... 错误!未定义书签。

4、定级因素因子的选择和确定 ........................... 错误!未定义书签。

5、定级资料调查内容 ........................................... 错误!未定义书签。

6、定级因素因子量化的方法 ............................... 错误!未定义书签。

7、定级单元的划分和分值计算 ........................... 错误!未定义书签。

8、土地级别划分 ................................................... 错误!未定义书签。

9、土地级别确定及面积量算 ............................... 错误!未定义书签。

10、土地级别范围及分布规律分析 ..................... 错误!未定义书签。

三、城镇基准地价更新评估 .................................... 错误!未定义书签。

1、技术途径............................................................ 错误!未定义书签。

2、基准地价的表现方式 ....................................... 错误!未定义书签。

3、基准地价内涵 ................................................... 错误!未定义书签。

4、资料的收集与整理 ........................................... 错误!未定义书签。

5、基准地价评估方法 ........................................... 错误!未定义书签。

6、样点地价修正方法 ........................................... 错误!未定义书签。

7、基准地价确定 ................................................... 错误!未定义书签。

8、基准地价更新结果分析 ................................... 错误!未定义书签。

9、基准地价修正体系 ........................................... 错误!未定义书签。

四、城镇土地等别更新调整和地价监测点更新维护.... 错误!未定义书签。

1、城镇土地等别更新调整 ................................... 错误!未定义书签。

2、地价监测点更新维护 ....................................... 错误!未定义书签。

陕西省城镇基准地价更新和调整技术指南一、总则1、工作范围在2002年建立的城镇地价体系基础上，对属于下列几种情况的必须进行更新或调整：（1）现有基准地价公布年期超过3年没有进行调整的；（2）现有基准地价内涵与国家公布的本地最低价所对应的条件不一致的；（3）现有基准地价中，工业用途最低级别价格低于国家公布的本地最低价的；（4）国家公布的本地最低价与现有城镇基准地价的商业、居住地价不协调的；（5）由于行政区划调整、规划调整等因素，城镇用地规模变化较大的等。

具体工作范围如下：市、县（区）城镇土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地，城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地，行政撤乡并镇以后建制镇面积≥2km2的镇区土地。

2、工作依据（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（2）《中华人民共和国土地管理法》；（3）《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）；（4）《陕西省人民政府关于进一步加强土地管理和调控有关工作的意见》（陕政发〔2006〕37号）；（5）国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发〔2006〕307号）；（6）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2001）；（7）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）；（8）《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）；（9）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）；（10）各市、县（区）城镇地价体系建设成果。

3、技术路线（1）土地级别更新和调整技术路线影响城镇内部土地质量的各种因素发生变化而造成差异后，必须对城镇土地级进行重新评定。

更新方式可根据需要采取全部更新或局部更新。

因城镇局部条件变化，引起土地质量发生较大变化时，对局部地区结合市场资料、土地收益等进行修正和评定。

若社会经济条件发生变化，已有的级别成果不能满足经济建设需要，应结合市场资料、土地收益对土地进行重新评定，更新成果。

城镇土地定级的技术途径是采用多因素综合评价法，以市场资料分析法等进行验证。

土地市场发育的地区，可尝试采用以价定级法。

（2）基准地价更新评估技术路线根据城镇地价的变化区域和程度，确定需要更新的区域范围。

更新区域可以是全面更新，也可以是局部更新。

具体采取以下两种途径：①以土地定级为基础，以市场交易地价为依据，更新基准地价。

②定期测算地价指数的市、县（区），可以土地定级为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。

（3）土地等别更新调整和地价监测点更新维护技术路线城镇土地等别更新方式可根据需要采取全部更新或局部更新。

首先对原城镇土地等成果进行应用评价与检验，据此决定是否对城镇等别进行更新和调整。

经检验城镇等别序列未发生变化的，不需进行土地等别更新调整；经检验发现影响城镇间土地质量的各种因素发生明显变化，土地等别序列与原分等成果明显不同，必须对城镇土地等进行重新评定。

城镇土地分等的技术途径采用多因素综合评价法，以市场资料分析法等进行验证。

地价监测点更新的技术途径是在城镇土地定级的基础上，以原设监测点为基础，对监测点个别特征进行重新检查，并重新评估确定监测点价格。

城镇土地级别调整、基准地价更新时，原则上保留90%以上的原有监测点，并可在原有监测点的基础上，进行监测点的补充。

监测点的总数量不低于原有监测点数量。

新增监测点的设立参照《城市地价动态监测技术规范》监测点初始设立步骤。

监测点价格评估遵循《城镇土地估价规程》进行。

4、工作成果本次基准地价更新调整上报工作成果重点是形成的新成果，对于经验证不需要进行土地等别调整的市、县（区），在工作报告中说明城镇等未变化，原有分等成果的技术报告不再上报，但必须将原等别结果在技术报告中写明。

对于地价监测点更新维护成果，无论原有监测点是否发生变化，所有成果均需重新上报。

（1）图件成果①基准地价图；②城镇土地等次图（分等成果发生变化的）；③地价监测点分布图；④地价监测点宗地图及现状图片。

（2）表格成果①基准地价表；②地价监测点登记表。

（2）文字成果①城镇基准地价更新和调整工作报告；②城镇土地级别更新技术报告；③城镇基准地价更新技术报告；④城镇土地等别更新调整和地价监测点更新维护技术报告。

上述图件成果MAPGIS格式、图片成果JPG格式、表格成果EXCEL格式、文字成果WORD格式电子成果。

二、城镇土地级别更新和调整1、工作底图及格式城镇土地级别图的工作底图应采用城镇地籍图，无地籍图时，统一采用城镇土地利用现状图或城镇规划图，省会城市比例尺为1:10000~1:50000，地级市比例尺为1:5000~1:10000，县级市、县城及其它建制镇等比例尺为1:1000~1:5000。

土地级别图统一采用计算机成图，上报图件格式统一为MAPGIS 格式。

2、定级类型按照国家《城镇土地分等定级规程》，城镇土地定级有综合定级和分类定级两种类型。

市区非农业人口五十万以上的大城市，宜进行综合定级和分类定级，其他城镇宜进行综合定级，必要时可同时进行分类定级。

本次土地级别更新调整，全部采用综合定级，有需要的市、县（区）可根据实际增加分类定级。

3、定级技术程序（1）编制工作底图；（2）选择土地定级因素因子；（3）全面收集各种土地定级资料；（4）建立土地定级数据库；（5）编制土地定级因素因子作用分值表；（6）划分土地定级单元；（7）各单元各因素因子作用分值的计算和综合作用分值的计算；（8）综合作用分值的分析和土地级别的初步划分；（9）土地级别的论证和确定；（10）土地级别线的落界处理；（11）编写土地定级技术报告，汇编整理技术资料。

4、定级因素因子的选择和确定根据《城镇土地分等定级规程》的要求，考虑陕西省各市、县（区）及建制镇实际状况，土地定级因素因子体系可参考图表1确定。

因素层一级因子层二级因子层①繁华程度——商服繁华影响度②交通条件——道路通达度——公交便捷度——对外交通便利度——火车站——长途汽车站③基本设施状况——基础设施完善度——供水——排水——供热——供气——公用设施完备度——医院、诊所——中学——小学——幼儿园——银行——娱乐设施④环境条件——环境质量优劣度——大气质量——水质量——绿地覆盖度——自然条件优劣度⑤城镇规划——城镇规划条件图表1 土地定级因素因子体系5、定级资料调查内容土地定级资料主要包括：商服繁华程度、交通条件、基本设施、环境条件、城镇规划等方面资料。