油集团）
信托计划 募集大量低成本资金
二顺位抵押态度谨慎
华润信托
前1015名
股东为华润股份
26.3亿元
有限公司和深圳 市人民政府国资
委
主要作基建类和地产类项目，
地产类项目与我行风险偏好 风控要求高，不接受对房
较接近
地产第二顺位抵押
安信信托
前50名 4.54亿元 上市公司
东亚方正信托 前40名 10亿元 我行参股机构
前60 名
10.68亿 元
大股东陆金发国 资背景 监管评级为A
对房地产类企业排名（前100）
对江浙沪区域及青岛项目较 和总资产规模（合并80亿）要 为熟悉；通道费用的谈判空 求较高，但视具体项目情况可
公司与我行 高管保持长 期的联系
服务优秀，并非常注重通道业 公司未完成资产重组，因此
务
评级较低
与我行合作顺畅，集合发
我行参股机 构
行能力较强；偏好房地产
业务，且准入门槛较灵活
目前阶段只做平台名单退 出类企业
15
准入信托公司特点
信托公司 排名 注册资本 公司背景 与我行合作
强项
不足
渤海国际信托
前35 名
14
准入信托公司特点
信托公司 排名 注册资本 公司背景 与我行合作
强项
不足
华宝信托 中海信托
前10名 20亿元
前1015名
25亿元
国资背景（宝钢 PB曾分销其 有很强的资产证券化经验; 风控要求高，偏向房地产
集团）
信托计划 客户融资成本相对低
百强及地方龙头企业，对第二 顺位抵押态度谨慎
国资背景（中海 PB曾分销其 资金池规模大，可在短期内 风控要求高，对房地产第
四证情况：四证未齐
资金用途：
支付项目土地款
资金缺口：3亿
期限：不低于1年
资金进入： 1. A信托成立信托计划
2. 资金以公司增资+ 股东借款方式进入
资金退出： 1. 偿还股东借款 2. 回购股权
抵押担保：
1. 原股东股权质押 2. 付清土地款后土地使
用权抵押
3. 集团公司担保
客户成本：12%
银行：
1. 无风险交易撮合手续费
……
3
思考
拿地融资 四证未齐融资 民营企业承接BT项目 政府平台已退出名单
传统业务
NO!
投行业务
Welcome!
4
大资管业务一览
贷款
客户资金
存款
非银行投资渠道 理财
非银行资金分流渠道 任然最终可能投资银 行信贷或交易性资产
民间借贷 委托贷款 私募基金
投资
表内
表外
非标直投！
通道
（融资类信托、租赁/期货资管、 券商资管、保险资管、基金资管）
华宝信托
陆家嘴国际信托
中海信托 华润信托
东亚中国
中融国际信托 渤海国际信托
安信信托
方正东亚信托
云南国际信托
直投非标准入标准：需为A类公司（东亚内部评级）且须同时满足以下指标：
信托赔偿准备率不低于3%； 信托赔偿准备率=信托赔偿准备金余额/实收资本*100% 不良率不高于2%； 信托管理资产规模不低于人民币500亿； 持续经营三年（含）以上；最近三年连续盈利；
0.5%，实现中间收 入150万元/年
2. 监管行日常结算资金沉
淀约3000万元
9
房产类信托案例（续） — 交易结构
XX信托公司
集团公司
①连带担保
信托计划
②质押51%股权 ⑥到期回购股权
公司原股东
②增资X亿元，持股49% 股东借款（3-X）亿元
持股51%
⑤土地质押
XX房地产开发有限公司
④支付土地款
√ 集合类信托
信托公司接受二个或二个以上 委托人委托、依据委托人确定 的管理方式或由信托投资公司 代为确定的管理方式管理和运 用信托资金的行为。 信托公司承诺刚性兑付，风险由信 托公司承担
6
信托公司各类产品定位
解决企业差异化融资需求问题
房产类 平台类 股权类
解决银行 内部监管指标问题 通道类
7
房产类信托 — 介入时点与融资方式
房地产业务可接受第二顺位 抵押；发行了第一支信托阳
大，有发展空间，且昆明银监
光私募，对资本市场业务有 明确支持其可增加房产类业务，
传统优势
中融国际信托
前10 名ຫໍສະໝຸດ 16亿元民营背景目前PB愿意 分销其产品的 唯一信托公司
市场化运作，直销能力强，众争多, 合的作团还队需分布磨全合国，市场化竞
陆家嘴国际信托
20亿元
海航集团控股， 河北省唯一信托 机构
云南国际信托
前40 名
4亿元
不接受对房地产第二顺位抵 以通道类业务为主，最快 押，房地产项目需报监管机构备
可在3天内完成通道类业务审 案，借款主体为房地产公司（以
批
营业执照为准）的项目费用会提
高
主要做单一类业务（地产：
0.2% 非地产 ：0.15%）； 房产及平台业务存量规模不
投行业务介绍
投资银行部
Investment Banking Department January 2014
目录
1 银信合作融资类 2 银信合作通道类 3 银团贷款 4 拓宽企业海外融资渠道
5 2014年投行业务重点
2
分行面临的市场竞争
经济下行，市场看不准？ RMD审批严格，竞争不过同业? 房地产项目四证不齐，不满足合规条件?
本模式不受存贷款规模约束，实现与授信客户业务合作。
业务流程
借款人
放款 信托计划
出资
东亚银行
设立
信托通道
注：“信托计划受益权”投资 计入“应收款项类投资”科目
已批授信
业务初期准入标准：1. 建议融资规模1亿以上；
2. 综合收益至少同期基准利率上浮20%； 3. 建议选择“非房地产开发类”项目。
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准入信托公司
项目土地款
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目录
1 银信合作融资类 2 银信合作通道类 3 银团贷款 4 拓宽企业海外融资渠道
5 2014年投行业务重点
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分行面临的市场竞争
贷款额度限制，无法放款？ 资金成本很高？ L/D控制，吸存压力很大?
……
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自营资金投资“信托受益权”
主要背景
受到贷存比约束，已批贷款无法及时发放，面临客户流失。
最终投向
信托 券商资管 保险 公募基金
投资
投资
房产类融资
（贷款、债项、股权）
平台类融资
（债项）
基础项目
其他
（股权）
5
大资管业务一览
单一类信托
受托人接受单个委托人（一般是银 行）的委托，单独管理和运用信托 财产（一般是单一资金）的方式 信托公司不需刚性兑付，风险由投 资人自己承担
单一资金来源：
个人或企业投资资金 银行自有资金 银行理财产品资金池
介入形式 股权投资 介入主体 信托
股权投资 信托
开发贷 信托 / 银行
CIL+组合融资 信托+银行
拿地阶段
在建工程 (四证未齐)
在建工程 （四证已齐）
完工物业
房产开发阶段
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房产类信托案例 — 地产商拿地融资
项目背景
客户需求
信托方案
收益
XX房地产开发有限公司:
全国知名企业下属开
发公司
房地产行业百强企业