从微观经济学角度分析影响房价的因素
摘要：房价关系和影响着每个家庭，一直是个备受关注的问题。

运用经济学中最为基本的供需均衡原理分析了中国的房价问题。

表明中国的高房价现象是价格规律在房地产这个由于刚性的制度条件所决定的市场上的反应——当需求增加不能引致供给量的相应增加时，价格就成为唯一能释放这种压力的渠道。

本文将
说
到
析，为中国解决高房价问题提供必要的对策。

一、供需影响着房价
1. 住房供给影响房价
这里主要从供给结构来谈。

我国居民人均居住面积与其它国家尤其是发
达国家的人均居住面积相比，仍存在很大的差距，绝对住房供给水平并不高，
供给方面存在结构不合理的问题，存在空置。

空置也是一种供给，且：供给
=需求+空置率。

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。

当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时，使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。

从卖方角度看，面临的主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长，市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长，管理的费用就越高。

因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销
积土地上的建筑容量，即建筑面积就越大。

综上所述，土地的供给直接影响着住房的供给，从而间接影响着住房的价格。

3. 经济发展水平影响房价
一方面，随着我国经济持续快速健康发展，城市化进程加快，旧城改造的加速，形成了对住房市场的巨大需求。

城市化要依托房地产市场特别是住宅市场的发展，根据国家统计局数据来看，我国城市化水平平均以每年约一
个百分点的速度推进。

城市化的推进和旧城区的改造都带来对住房的需求。

这里引入表1，中国城市化人口带来的住房需求：
住宅小区环境优美、配套设施齐全等。

根据住房消费者的这些新需求，开发商也注重在设计施工、环境配套上采取新材料新工艺，加大配套设施建设，以特色形成卖点。

总之，无论是城市化进程带来的对住房的需求、居民收入增加对住房的主动需求还是经济增长带来的新的消费需求，都影响着住房市场的供需关系，从而影响着房价。

二、消费者的消费行为影响着房价
1. 消费者对未来的预期影响着房价
消费者预期就是消费者在购买产品之前对于厂商提供的产品和服务的价值判断。

这里分为两种情况：当消费者对未来升值预期高涨，则在不断上扬的房价和新闻媒体，业内人士对房价节节上涨的报道和分析下，人们的购房紧迫感会加剧，纷纷参与房地产交易，从而使得需求增加，带来房地产价格的居高不下；反之，当消费者预期未来房地产走下坡路时，大多数消费者
首先，地方政府出于增加财政收入的自利性目的，率先开始行动，即提高土地价格，因为地方政府是土地市场上唯一的卖家，在市场上处于完全垄断的地位，通过提高土地价格，地方政府实现了增加财政收入的目的。

地方政府追求高价卖地行为导致了土地的升值预期，从而引发了房地产开发商的土地囤积效应。

其次，获取土地的费用上升，房地产开发商既有提高房地产价格的压力，
更是它作为一个企业提高产品价格的本能。

这时候，地方政府出于自利性动机，对房地产开发商的这一行动给予了配合，地方政府支持房价上升的方式
很多，意识拆迁，而是取消或者降低中档房价、经济适用房比例，三是操纵
舆论，为房地产市场的投机制造氛围。

再次，商业银行按照抵押率原则对房
地产抵押贷款进行支持，在部分地区开始出现房地产疯狂投机。

房地产价格
上升，超过了居民通过自身储蓄来购买房屋的能力，银行开始介入，通过房
时再买房。

2. 从房地产商的角度
第一，最近一个时期，一些中企“拿地”和“地王”产生过程中扮演了一个不好的角色，央企应该改变自身形象，为社会多尽一些责任；第二，转变房地产行业的盈利模式，现在一些开发商推高了房价，但是交易量下降了，这实际是“竭泽而渔”，其实他们的利润未见得上升了；能否创造一种“较低房价+较高交
易量”的盈利模式呢？如果这样，也许就会出现一种大家所期待的房地产行业发展的良性循环。

3. 从政府的角度
首先，政府应做的是对全国各地房产总量需求和总量供给能力调查，对调查的结果认真进行分析研究。

从而对未来5年、10年、20年、30年之内的总需求和总供给有个基本的把握，以及时配置和调动各种资源和力量，有效化解这一供
金。