第 9、10 步在上述各步工作最终成果基础上完成客户定位及产品解决方 案，并形成项目规划方案及单体方案；
D）5 个要点： 熟悉项目基本情况：对项目的基本情况要掌握真实、详尽、清楚，如宗
地位置、现状、周边社区配套、大市政配套、规划要点、土地升值潜力 评估。成本尤为关注的有： 1）第一：场地内的特殊地形，如果出现河流、箱涵。高压线等问题需要仔细 分析，了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本，注意需要预留部 分不可预见费用： 2）第二：车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天），是否计算容 积率，会所是否可售； 3）第三：外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用， 注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部分成本。 可研阶段测算应使用统一的表格、体现量价分离、分摊合理、依据充分； 测算时主要参考类似项目的成本数据或已经结算项目的数据，并根据项 目实际情况，对差异部分进行调整。此阶段应尽可能充分了解项目所区 域类似产品的成本构成及价格水平，为测算提供依据； 成本测算时的各项工程量，可根据一竣工的相似的工程结算分析得出的 指标系数，通过改项目的规划指标（如建筑面积、基底面积、户数、单 元等）推算得出，如 a 按窗地比推算出门窗面积，按基底面积推算屋面 面积。涉及产品建筑形式的各项指标应与设计、工程等沟通协商；
成本部应就土地价值与建筑产品的组合向设计、营销提出建议（注意：重
点是通过产品容积率来区分不同产品间成本差异）
B）路网布置：
道路设计应在满足消防及道路交通相关规范的前提下：
1）路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折）
2）优化出入口布置，（优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用
需求，不能够减少出入口后引起客户投诉，导致后期整改而增加成本）
初
济
稿
单组团出入口 数量最少
单组团出入口 比率
单组团出入口 数量/消防规范
数量
地面利用
尽可能布置 地面车位
地面停车率
地面停车面积 比
实际地面车位/ 规划数
实际地面车位 面积/项目占地
面积
停 车位排布方式
车 8
布
合理化
停车率 人防车位面积
车库面积/车位 数量
人防面积/人防 停车数
停 车 设 计 A 方
按本文规定
常务副总或其授权
C
对产品经济性影响较大
人
D
对产品经济性有影响
部门负责人
不限
注：1.如项目采用非政府规定的零排放、太阳能、绿色建筑标准等新技术要求，
一律按 A 级决策标准执行；
2.采用公司成熟产品、标准化产品时，对已经形成部分的产品经济性管理成
果，不再进行相关决策。
6.3 各阶段管理流程与成果要求
策策 策 门（包含
分形 阶 不限于）
级式 段
最佳盈利的 1 项目产品组合
产品组合
盈利能力多方案对比表
A专
计容积率的可
项
与售价相对
可售比
售面积/计容建
评
2
可售比
应的合理可
筑面积
A审
售比
赠送面积/计容 设计、成
会
赠送面积比
建筑面积 本、营销
议概
成熟产品面积 成熟产品面积/
或念
3 成熟产品应用 标准化率高 比
3）道路宽度（设置双车道或单车道加会车区）
C）停车布置（综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方
式）：
土地利用
1）地面露天车位最大化
2）地面停车按照最大边线原则布置
停车方式
1）车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大。
2）车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位→首层架空车位→地上独
场变化等情况，应不断的重复全部或部分十节点工作流程，对市场定位
进行修正、并指导设计工作的实施。
6.3.1 概念规划设计阶段：
此阶段主要内容为确定项目产品：确定产品及配比、交通系统、组团布置、
停车方式、公建配套面积等。
概念规划设计阶段
序 产品经济性内容
号
成果
成果指标（包含不限于）
名称
计算式
决决 决 参与部
■负责对外部设计院的协调、约束、管理； ■负责产品设计过程中将产品信息和时间信息知会相关部门，并充分沟通； ■负责按照流程规定节点组织相关部门参加产品经济性评审会议或其它决
策方式，并按决议进行设计方案修改； ■提供各设计阶段的规划、建筑、景观方案、图纸以供测算并优化，负责基
础选型、结构、外电、智能化系统方案的优化选择。 5.3 成本管理中心
优化负责人复 核测算数据
发送修订后的测算报告给 优化相关责任人及该责任 人领导、设计小组
优化人员编制案例
6.2. 方法与过程控制
优化人员存放优 化报告及案例于 公司案例库
优化负责人复核案例
6.2.1. 项目拓展阶段（可行性研究）
A）目的
通过对项目地块属性、客户需求、经济性指标等全面分析，寻求最优产
立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。
停车位体形控制：
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设计各阶段成本精细化管控管理办法
1）高度 2）单独车位面积。 车库设置 1）车库宜集中设置，减少建造成本 2）机械车位及地下车库高度预留。 车库设置注意考虑客户使用要求，占地面积较大项目，车位数量需要合理
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设计各阶段成本精细化管控管理办法
测算中的单价应根据产品定位、交搂标准，参考当地工程造价计算依据、
市场行情计算得出，并适当考虑项目开发过程中的价格波动风险。
土地协议后（建议 5 个工作日内）将可研成本中的地价更新为实际地价，
形成最终的《可研成本测算》，同时根据土地成本及付款方式、最新市
置
因地制宜做
小车位数量/车
案
车位大小
小车位比
适量小车位
位总数
初
地下室车库数 车库集中设
稿
车库面积/车位
量、面积、层 置、面积、
停车率
数量
数
层数最少
机械车位
必须有可行 性分析
机械/非机械车位的分析报告
按原有地势规
场
单位占地面积 土方挖填方总
划产品布置及 动土最少
地
冻土量
量/总占地面积
土 设计场地标高
标
总可售面积
A结规
户型平面布
合划
户型数量/总户
4
户型种类
置合理，数
户型比
A公初
量少
数
司期
政府未明确的项目 满足规划最 配套面积户数 配套面积/总户 设计、成
相
5
公建配套
小面积
比
数
本、营 A 关
销、客
决
政府未明确的小区 满足需求的 商业面积户数 商业面积/总户
6
服、投资 A
策
商业设施
商业面积
比
数 发展
节
价格导向（客户导向）原则：应以预计销售价格为依据，科学权衡项目
各科目的成本分配。以求实现成本和售价的最佳对应关系；
可追溯性原则：应将收集的相关信息汇总，并随同测算结果统一整理并
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设计各阶段成本精细化管控管理办法
存档。 C）工作流程及测算步骤：
⑴项目战略要求
⑵财务指标要求
⑶项目土地属性 分析
分配，避免集中设置而引起业主投诉（示范区尤其需要注意）。 D）控制不可销售的公建及配套建设面积： 不可销售的公建及配套（含附加值多建面积）或不能整体转让经营的面积
满足土地规划要求即可。 提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格测算建设的必要性，注意
■从各自角度，兼顾长短期支出，提出可行的产品设计经济性管理建议。
6.产品设计经济性管理流程与成果要求。
6.1 决策分级管理：根据对项目产品成本影响的重要性，对产品经济性决策分为
A、B、C、D 四级。详见：
决策分级
分级理由
决策要求
决策形式
A
对产品经济性影响巨大
总裁或其授权人
B
对产品经济性影响重大
常务副总
6.工作程序：
6.1. 方案优化流程
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结果反馈及案例总结 过程改进 数据测算
设计各阶段成本精细化管控管理办法
方案优化流程 收集资料
按照测算范本表格进 行测算并编制报告
优化负责人复核测 算数据
发送修订后的测 算报告给优化相 关责任人及该责 任人领导
修改测算数据并编 制测算报告
优化人员当面与优化 相关责任人沟通并达 成一致优化建议
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设计各阶段成本精细化管控管理办法
第 8 步为项目产品配比分析。当得出多种容积率产品组合方案时，需提 出若干种产品规模配比方案。根据各种产品的盈利能力，结合营销对各 种产品类型的销售量预计，综合设计、营销意见，组合出不同方案。计 算各种组合方案的大 M 值。M 值最大的方案即为盈利能力最强的方案。 【注：当营销部门认为盈利能力最强的产品类型有市场容量的约束时， 应先将该产品排到市场最大接受量，再以盈利能力顺序为主导思路排布 其它产品类型。当营销部门认为该产品类型的市场量无约束条件时，可 直接盈利能力为顺序为主导的思路排布各产品类型。】
设计各阶段成本精细化管控管理办法
1.目的 规范产品设计决策流程，创造性价比最高的产品，形成有较强竞争力的经济性
的产品。 2.范围
涵盖、项目拓展（可行性）、概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计， 构建深化设计六个阶段；建筑、结构、安装、景观、构建深化五个设计专业。 3.原则 3.1 客户导向与合规：产品经济性必须基于客户导向开展，同时不得违反国家规 范、标准以及当地建设主管部门规定。 3.2 严格流程：在个阶段设计过程中，各相关部门都应按照本制度规定的流程开 展产品经济性管理工作。 3.3 充分配合：相关部门在产品决策的全过程都必须充分沟通、密切配合，多角 度分析，以期最佳解决方案。 3.4 外部资源协调：应做好与外部设计单位的沟通，确保设计单位在成本控制方 面给予同步配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技 术经济指标要求予以明确，并约定一定的履约奖惩措施。 4.概念 产品设计经济性是指通过产品设计过程，最终的产品成本支出能体现匹配目标 客户需求基础上的资源消耗量最小。 5.组织与分工 5.1 人事行政部负责本办法编写、修订、解释以及培训。 5.2 设计管理中心