一、项目定位
市场定性
整体定位：淮海经济区核心商圈都会
综合体。
主题定位：高品质的乐活主题，高档
形象定位
淮海经济区核 心商圈都会综 合体
购物中心，国际五星级酒店和5A甲级 办公交织的时尚办公主题，城市中心 豪宅居住主题，绿色建筑和低碳节能 相结合的可持续发展主题。 主题定位 化，工作居住、商务生活、消费体验 集中同一地域内的一站式商务解决方 案。
阿联酋购物中心
室内滑雪场
• 3、存在问题
• （1）开发商资金压力和投资风险加大：土地资源的稀缺和投资规模以及成本的大幅上 升，加之融资渠道的比较单一，没有充足的资本和资金链的保障，购物中心开发将难 以为继； （2）缺乏专业人才和团队导致项目失败：购物中心开发涉及选址、规划、定位、业态 组合、招商、经营方面的专业理念和运作，因人才的缺乏加之经验的缺失，使项目在 开发、规划、招商及后期运营的各个环节都可能存在风险。 （3）项目千店一面、缺乏竞争优势：由于商户资源及商户连锁发展能力的有限，使购 物中心招商面积困难，导致千店一面缺乏差异化特色。 （4）二三线部分城市购物中心已现泡沫： 800 100% 二线城市如成都、沈阳目前和未来 累计商业建筑面积（万平„ 700 80% 增长率（%） 将入市的购物中心项目已超过市场 600 500 60% 需求，三线城市如珠海、中山、海 400 40% 口、银川商业建筑面积今增幅达84%， 300 200 20% 二三线城市在商业地经验经历一轮 100 0 0% 发展高峰后，将面临新的拐点。
城市综合体的特证
土地使用均衡性
注重均衡的土地使用方 式和最大限度地利用土 地资源，避免土地过分 集中于某一特定功能。
整体统一性
建筑风格统一，各个单 体建筑相互配合，影响 和联系，与外部空间整 体环境协调统一。
功能复合性
可实现自身完整的工作、生活配 套运营体系，各功能之间联系紧 密，互为补充，缺一不可。
2、选址流程
3、选址标准
（1）城市整体环境
◆城市常住人口：地级市50万以上（县级市20万以上）； ◆城市年GDP：地级市1000亿元以上，县级市200亿元以上； ◆城市年社会消费品零售总额：地级市200亿元以上（县级市50亿元以上）； ◆城镇居民人均年可支配收入：地级市18000元以上（县级市12000元以上）； ◆城市规划重视第三产业，目前三产占比不低于25%（资源型城市可适度放宽）； ◆未来两年内政府领导不涉及大范围换届； ◆该城市有明显支柱产业； ◆县级城市以百强县为宜； ◆地级城市房地产业年开发量200万㎡以上，竣工量100万㎡以上（县级市房地产业年 开发量100万㎡以上，竣工量100万㎡以上）;
商业定位 酒店定位 物业定位 办公定位
市场调研 市场细分 确定目标市场
（4）商业定位：体量定位、市ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ定位、
业态定位、价格定位。
建筑定位
公寓定位
PART 3 项目介绍
一、项目定位 二、一流设计团队绘就高品质项目 三、超高层双塔奠定项目地标性地位 四、龙”文化主题广场，优雅的城市会客厅 五、交通规划——科学管理、人性化的设计方案 六、内部空间交相呼应 营造灵动、多变、通视的购物环境 七、跨层飞梯，将人流快速带达天空广场 八、招商实现项目高端定位
（4）调研结果
◆城市现状是否可以支撑城市综合体项目的运营；
◆城市综合体的项目定位、形象定位、客户定位； ◆城市综合体项目的业态建议（是否需要侧重，如需要应侧重那些业态）； ◆对城市综合体的规划设计适度建议； ◆对城市综合体项目中商业、住宅、办公产品类型的建议； ◆预判城市综合体项目中商业、住宅、办公类不同类型产品的销售价格？ ◆预判城市综合体项目中商业、住宅、办公类不同类型产品的销售速率？
香港恒隆济南恒隆广场
中粮上海大悦城
华润杭州万象城
•
（4）新生代购物中心操作更加专业、规范：选址符合城市建设和规划方向， 类型更加多样化、前期规划和设计更加缜密、营销手段更加丰富多样化。
业态配比
成都九方中航城购物中心 一层平面布局
•
（5）购物中心的娱乐体验将得到强化：服务经济的下一步是走向体验经济， 商家将靠提供这种体验服务取胜（托夫勒第三次浪潮）。
三、商业综合体的现状及发展趋势
• 1、当前现状
• 截止2011年已开业购物中心2542家、总建筑面积超过17000万平米，预计 到2015年购物中心将达到3839家，成为最具成长性的商业形态。年新增量 在500万平米到2500万平米，增长相对平稳；行业成熟度有所提高，面积增 长与市场需求之间对应的规律性逐步形成。
2002 `03 `04 `05 `06 `07 `08 `09 `10E `11E
•
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沈阳累计开发量
4、未来趋势
• • • • （1）拓展区域：商业综合体正在由一线发达城市向二三线城市乃至四线 城市普及； （2）发展方向：社区型、邻里型； （3）操作模式：精细化、主题化； （4）业态规划：餐饮娱乐等体验业态比重将进一步加大。
4、调研内容
（1）调研目的
根据对行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、可比类
竞争业态现状等调研，以商业需求和客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位分
析，为项目的实施与招商销售提供有利依据。
（2）调研重点
◆城市基础资料及数据收集，便于研判城市发展趋势； ◆项目环境调研，重点在于商业氛围、开发条件； ◆城市商圈调研，目的是寻找市场空隙点、市场差异； ◆研判市场状况，做出不同类型产品的销售价格、销售速度的评测，便于销售收入、进 度的预期。
工程建设
1、成本控制 2、材料及设备 招标采购 3、进度控制 4、工程质量 5、资金计划
招商运营
1、招商计划
2、租金制定 3、招商策略 4、招商策划 5、团队组建 6、统一管理 7、统一信息 系统 7、统一服务 8、统一营销
PART2 商业综合体选址及定位 一、项目选址
1、选址意义 4、调研内容 2、选址流程 5、评分标准 3、选址标准
（3）调研内容
城市社会环境 ◆城市人口总数、市区人口总数、人口居住地理分布？ ◆城市经济相关数据（GDP、社会零售品销售总额、居民可支配收入、三产占比）？ ◆城市区位、规划发展方向？ ◆城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征？ ◆城市商业网点的密度及其分布特点；主要的大型零售商店和商业物业的经营状况等？ 宗地现状 ◆项目区域位臵？ ◆项目经济指标（容积率、覆盖率、道路退让、车位）？ ◆项目周边交通环境、人口居住分布？ ◆地段区位特征（区域性质、特征以及在城市中的地位）？ ◆地段商业环境（区域内的商业构成、业态组合、类型、经营规模、规划布局及租金水 平）？ ◆地段未来规划状况（交通规划、商业规划、居住区规划及其他公共设施的规划）？ ◆地段开发条件（地段的形状、高差、可进入性、可视性等物理性状）？ ◆地段周边商业住宅租售价格、入住率状况？ ◆项目周边在开发或即将开发的楼盘状况？ 其他内容 ◆城市中是否存有同业态竞争对手？ ◆项目竞争对手调研？ ◆大型零售商业入驻可能性？ ◆城市商业、住宅、办公销售状况？ ◆市场接受度的产品类型？
二、商业综合体特征
高可达性
– 位于城市交通网络发达、 城市功能相对集中的区域， 拥有与外界联系紧密的城 市主要交通网络和信息网 络。
巨大的社会效 应和升值潜力
历所处城市位置和庞大的规 模，注定成为城市名片，产 生巨大的社会效应，并随着 城市发展而升值。
高密度、集 约性
城市的景观和标志，人口密 度大、昼夜人口、工作日与 周末人口，功能不同而形成 互补
二、开发定位
一、项目选址
1、选址意义
（1）随着集团业务不断扩张，相对统一的开发模式显得尤为重要。从房地产 业开发根本属性而言，土地储备应该是一个先行指数，在保持房地产连续发展 的过程中，土地储备会起到重要的作用。 （2）对于房地产公司而言，需要保持品牌的延续性和市场的占有率，就必须 保持在市场有不断的供给，而持续的供给能否实现取决于前瞻性的土地储备， 但土地储备的关键因素是选址。 （3）现代大型商业地产的选址，必须具备三个条件：一是地理位臵能代表城 市商业发展的新趋势；二是交通便利；三是必须拥有相当数量的中高收入的消 费群体。选址就是商业地产项目位臵的选择、确定和评估，这对于开发商而言 是非常重要。同时，商业地产项目的空间位臵也是形成差别化甚至垄断经营的 重要条件。
PART 1 商业综合体概述 PART 2 商业综合体选址及定位 PART 3 项目介绍 PART 4 典型项目案例介绍 PART 5 总结思考
PART 1 商业综合体概述
一、商业综合体概念 二、商业综合体特征 三、商业综合体的现状及发展趋势 四、商业综合体优化的开发流程
一、商业综合体概念
• 就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通 等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相 互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。它基本具备了 现代城市的全部功能，所以也被称为‚城中之城‛。 按特点可以分为两类。 城市CBD中心的商业综合体、城郊结合部商业综合体。如巴黎拉德芳斯、北 京金融街、上海陆家嘴等。
功能定位：对核心地块价值挖掘最大
形象定位：最高档物业。
功能定位
客群定位：城市精英、公务员、中产
阶层、白领和时尚消费人群。
二、一流设计团队绘就高品质项目
国际一流团队，缔造世界一流设计方案 商 业 规 划： 建 筑 设 计： 塔 楼 设 计： 交 通 规 划： 景 观 设 计： 室 内 设 计： 施工图设计： 物 业 顾 问： 第一太平戴维斯 美国凯里森建筑事务所 美国西萨配里建筑事务所 香港MVA交通咨询公司 美国贝尔高林香港景观公司 美国凯里森建筑事务所 联创国际建筑设计公司 世邦魏理仕
（5）评分标准