• 此外，一次性返租年限还与商铺楼层有密不可分的关系。随着 楼层的不断增高，商铺的单价、总价在不断递减，对应的投资 者的实力也随之递减，而一次性返租的力度反而随之加强。
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独立产权商铺作用与优势
•
独立产权商铺的作用：
商铺在销售之后，必须确保成为良性物业，那么，究竟
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优势一： 有利于开发商快速回笼资金，扩大销售额。
• 产权式商铺对于开发商而言最大的吸引力就在于，企业在这种 销售方式下可以短期内快速回收大量资金，赚取利润。因为投 资型物业多数属于商业物业，如果开发商选择自主经营或是只 租不卖，其投资回收期少则十几年，多则几十年，这对资金实 力不强、融资渠道较窄的开发企业来说是无法承受的。同时， 开发商如要找到实力雄厚的投资者一次性买断整个楼盘也非易 事。所以，本着快速套现、缓解资金压力以便开发新的投资项 目的目的，建议开发商将其分割出售、利用售后返租吸引散户 投资者便成为必然的选择。
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春天百货推售策略及定位
• 根据现实情况，对本案的推案策略，拟定两套 方案：
• 备选方案1：一层、二层、三层、四层拟分割， 返租销售的策略作为本项目的营销推广手法。 带动一层独立临街店面的迅速去化。
• 备选方案2：一层、二层、三层、四层返租与整 体销售组合。
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2020/11/16
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什么是返租？
• 返租 • 在商铺的销售中，采取所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为
提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收 大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经 营权，并对购房者有一定比率的年回报（高于银行贷款利率才有吸引 力）。 • 优点：所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经 营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，最 大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价 值与租金增长空间。这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型 封闭式商场。通过拆零产权、销售旺铺可回收巨额资金，大大缓解困 扰开发商的资金紧张问题。 • 缺点：在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及项目的规划、设计、 招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。 而且，回笼资金（即产权分散销售）与商业经营（即统一规划经营） 两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌 的影响也将有很强的广泛性和延续性。 • 操作方式：签订购房合同时，业主必须签署委托经营协议和租金回报 协议，返租方常是一个与开发商无任何关联的空头公司，这一切与开 发商没有任何法律关系，返租协议可长达10年-20年。
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产权式商铺的优势分析
• 作为一种营销策略，产权式商铺能够得到市 场的认可，必定有其优势所在。客观的讲， 这种营销策略在商业楼盘销售时起到了很大 的积极作用，在某种程度上是开发商信心与 实力的体现，是对市场的认识与把握，更是 对投资者的承诺与保障。市场交易中各方主 体，如开发商、投资者、物业经营者以及金 融贷款机构在这种销售模式下均有利可图。
◆发展商与小业主的承包经营关系 ◆营运管理公司与发展商的承租方与出租方的关 系
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销售风险与回避
（1）差价补贴的风险 营运管理公司作为一个商业的整体租赁
者，其承租的租金必然比较低（就好比“批 发”的概念），而发展商为了实现商铺销售， 必然要提供一个使投资客户认同的回报率， 而这两者之间将存在一定的差距，因而就使 得发展商不得不为了支持较高的回报而去补 贴一定的资金。
返租需要处理的难点：
• （1）两个基本点 发展商与营运管理公司的租约与发展商与小业
主承包经营协议在时间上要具备一致性。 • 购买春天百货商铺的前提是：小业主在租期内
不能自行经营与自行出租，必须与发展商签订与租 期相一致的承包经营协议，而发展商则是通过与营 运管理公司的租赁协议来保证小业主的租期收益。 • （2）两个关系
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优势三：
能够促使经营者搞好经营，努力争取更大利润。
• 售后返租物业有的是开发商自主经营，有的是开发商 委托其他物业管理公司经营，也有的是合作经营，但 无论经营者是谁，都要承担起支付租金回报的责任。 经营者在签订协议时必然清楚这一点，因此也必然有 信心有能力完成这一任务。迫于固定租金回报的压力， 经营者只有努力获得超过租金回报的利润，才有可能 生存并发展下去。这必将促使经营者搞好经营，争取 更大的利润。
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优势四： 有利于银行加快资金周转，降低风险。
• 对于售后返租投资型物业，银行一般要求首 付50％，这相对一般住宅项目的贷款来说， 按揭比例较小；贷款5至10年还清，也比住 宅贷款的还款期限(20到30年)短很多。加之 每月利息负担有租金收益作保障，大大降低 了银行的贷款风险。
什么样的商铺可以卖？只有产权铺位与经营卖场一致的商
铺才能卖，一类是独立的街铺，一类是独立经营独立收银
的主题商城或专业市场。这种独立式商铺，商场经营按照
销售分割的独立铺位经营，从而达到经营铺位与销售铺位
权明晰，使得销售铺位与经营铺位保持一致，业
主与经营者洽谈租金十分方便；其次，独立式店铺只需短
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产权返租的４种方式
◆虚拟产权铺位，真实回报返租。回报是真 实的，依靠大商家的有效承租来支撑返点。 ◆虚拟产权铺位，虚拟回报返租。在虚拟 铺位的基础上，回报是虚拟的，回报主要是 投资人自身的投资款，即俗话说的“羊毛出 在羊身上”。 ◆独立产权铺位，虚拟回报返租。市场内分 划成独立经营商铺，把销售价格定高，通过 高价格完成其8%或10%的返点。 ◆独立产权铺位，真实回报返租。
• 对于售后回租的投资型物业，投资者一般都是在购 买时便同开发商签订了包租协议，这就使得投资者 不必为物业的转手或招租而四处奔波，大伤脑筋， 从而大大降低了交易成本，节省了交易时间。
• 还有一点值得一提的就是，虽然这类物业可能单价 相对较高，但由于产权分割的较小，每个单元的总 价不是很高，从而降低了投资的门槛，使得有较多 的投资者有能力进行这种产品的投资。
总结：与投资者签订包租协议的是商业经营管理公司。也就是 说，以后在包租过程中一旦出现问题都与开发商没有任何关系。 • 建议： • 下策：喀什投资公司作为营运管理公司或广州城春天百货另成 立营运管理公司， • 上策：聘请外地有实力的商业运营管理公司；目的：规避开发 商风险。
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春天百货拟采用的销售方式： 独立产权铺位，虚拟回报返租
• 基于上述分析， 我们在销售时采取第三种方法比较合乎我们 项目，即：独立产权铺位，虚拟回报返租。
• 将市场内分划成独立经营商铺，把销售价格定高，通过高价格 完成其10%的返点。
• 方法：直接在售房款总额中减去前5年租金(每年返租9%，即 总款的45%，后5年实行每年返还11%，分季度返还， 10年共 返还100%，回报计算期：以实际交付使用期为准，如2012年 10月28日交付使用，则回报期为2012年10月28日开始计算。
• 利用长期稳定的回报为卖点，开发商在定价时可以适当提高单 价，从而获得在一般销售模式下无法达到的销售额和利润。这 也是产权式商铺的一大优势。
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优势二：
保证了投资者的投资回报，容易受到投资者的追捧。
• 对于投资者而言，产权式商铺在包租期内能获得稳 定的租金回报，而且包租期越长，回报越持久，风 险就越小。特别是对于一些优质地段的优质产品， 投资者甚至只要一次首付，每月租金回报除去银行 按揭还有剩余。这正是投资者对售后返租的物业大 肆追捧的根源所在。
发展商在承租期满后，从项目本身营销的角度 看，其已经完成了对业主的承诺。但为了更好地实 现商业的销售价值，发展商需提前解决好这一问题， 不要为将来的商场经营留下后遗症。
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销售风险与回避
• 要解决好这一问题，可以考虑采用以下的方法： • 首先，要成立业主委员会。 • 由业主委员会来统筹安排商场的未来租赁权及经营权，
• 备 注：以上两种方案，在销售执行过程中相 互结合运用，利用客户进行相互间的挤压，做 到虚实结合，亦真亦假促进销售。
• 销售定位：独立产权旺铺 + 一份租约 = 富养三 代 “春天百货”带租约的独立产权商 铺
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关于产权商铺
• 什么是产权式商铺？ • 房地产开发商将其开发的商场、写字楼分割成不同面
• 这种方式对市场开发而言，既能降低入市门槛，又能在培育期 统一经营、规模管理。
• 实施一次性返租可使商铺投资客的层面扩大，这样首付只要花 几千元就可以买到一个商铺。对于1层商铺，采取一次性返租 3年的策略，对于2~3层商铺，则可分别采取一次性返租4年的 策略，对于第4层商铺，则可采取一次性返租5年的策略；这 种方法通过降低首期门槛，可一举打开高层商铺滞销难题。
期返租，发展商与小业主最大限度的回避了商铺经营的风
险；其三，对于独立式商铺，建设部、银行等相关部门和
单位认同度高，而投资市场亦十分看好。
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返租需要处理的难点：
• 商家租赁与商铺销售的关系 开发商采取带租约销售的方式。先进行商铺销售，再将商场
整体出租给营运管理公司（策略：开发商自己可以另外的法人 成立营运管理公司或雇请有实力的营运管理公司以规避开发商 的风险），由营运管理公司统一负责招商以及日后的经营、物 业管理等工作。发展商则按照每年9%-11%的回报率向业主返 还一定金额。 • 发展商作为物业开发者，它既是三者（开发商、营运管理公司、 业主）之间的组织者，又是协调者。因此从整体上看，三者之 间存在两个基本点与两个关系。