6%-8%
8%-9%
20%
人流较为分散，经营商家 重复业态较多
3层
80-150
7000
9000
5%-6%
6%-7%
25%
单个商铺面积较大，主要 以大型商业和服务类业态 为主
6
南坪万达广场/商业形象及细节处理
风格 现代 立面用材 面砖 空调机位 集中预留 绿化景观 花坛+树木 雕塑及小品 有 休憩设施 有
0-1 公里
19
新建商品房
7
康德国会山1.8、洋 世达花园1.2、东原 ★★★★ 锦悦0.6、上海城2.2 早期居民楼 海棠晓月1.8、金阳 罗马假日0.9.聚丰花 园0.6 骏逸蓝山0.5、江南 国际新城0.4、一米 阳光0.4 早期居民楼 ★★
一米阳光 洋世达花园 聚丰花园 金阳罗马假日 万寿花园
协信星光时代 广场4.5、上海 城4，百盛2.4， 重百2.7，盛汇 广场3、 江南大道1.2、 南城大道1.8、 南坪西路1.5、 南坪东路2.4 亚太商谷4、 金阳重庆印象 1.8、天福克拉 广场2、珊瑚 水岸3 海峡路1.9、青 龙路1.2、海桐 路1、桃源路 1.6、学府大道 2.8
和黄珊瑚水岸
5%
租金水平 （元/㎡） 销售期均价 （元/㎡） 目前售价 （元/㎡） 前期回报率 目前回报率 空置率 （ %） 总结
1层 2009年 下半 年陆 续入 住
500-600
40000
57000
8%-10%
10%-12%
5%
人流最为密集，各商家经 营情况较好，租金最高
2层
200-300
22000
36000
支路 万达广场街区商业
动线设计：整体一字形，局部环形。 运营模式：街区商业以全销售模式运营。 产品配比：主要以建面50-200㎡为主。 层高配置：1F：4.5-5.1m，2F：3.2-3.9m，3F：3.5m。 车位配比：1495个车位（户车比1：0.15）。
4
南坪万达广场/产品及业态配比
楼层 面积段 （㎡） 个数 个数占比 主要业态
30% 20%
社区商业七大类
20-50
99
45%
服装服饰、服务配套
10%
20%
21% 18% 13% 4% 14% 10%
50-80 1层 80-100 100-180 180以上
59 28 21 15
27% 13% 9% 7%
餐饮、服装服饰 餐饮、服装服饰 餐饮、服务配套 零售、服务配套
南坪万达广场/项目基本情况 项目位于南岸商圈板块，整体商业定位为城市综合体的销售型商业
商业分布
商业规划：城市综合体商业中心
占地面积 （万方）
9.8
建筑面积 （万方）
78
容积率
业态 构成
高层 商业 商务
商业体量 （万方）
18
住宅户数 （户）
3600
住宅入住率
社区档次
项目所属片 区
南岸
7.9
95%
中档
1
美容造型、餐饮 服务配套 便民服务、餐饮 服务配套、餐饮
服装服饰
餐饮
美容造型
饰品
教育培训 宠物服务
婚纱摄影 烟酒副食
产品配比：面积划分主要以建面50-80、100-180㎡为主； 大类业态配比：服装服饰和餐饮为项目的主力业态，分别占比21%、20%；其次为服务配套 （宠物服务、教育培训）、美容造型，分别为18%和14%； 细类业态配比：服装服饰、餐饮为主力，美容造型其次； 从分楼层的细分业态布局来看：商铺全销售，对业态无整体规划；一层主要以服装服饰和餐 饮为主，二层主要以美容造型和服务配套（教育培训和宠物服务）占比较大，三层主要以少 量大型餐饮和休闲娱乐业态为主。
商业类型
亚太商谷 海桐路 天福克拉广场
项目 1公里 32.5
集中商业+社区 底商
金阳重庆印象
南坪西路 百盛 上海城
重百
南坪东路
桃源路
临街底商
街道
南城大道
协信星光时 代广场 江南大道
海峡路
街区商业+社区 底商
项目 2公里 26.3 街道
学府大道
青龙路
街区商业+社区 底商
3
南坪万达广场/商业配置情况
珊瑚路
0% 餐饮 服务配套 零售 休闲娱乐 服装服饰 美容造型 便民服务
30%
细分业态前十类
20%
21%
20% 14%
20-50 2层
45
40%
美容造型、服务配套
10%
6%
0%
5%
4%
4%
中介
4%
3%
2%
金融
50-130 140-350 30-100 120-200
46 22 22 11
41% 19% 55% 28%
南坪万达广场/商业综合评估
现状：商业整体规模中等，地处南坪商业核心区域，依托自身集中商业带动人流，整体经营
状况较好，业态丰富。
借鉴：大型集中商业带动街区商业发展，以步行街方式打造，充分与集中商业人流共享。 优势：
项目地处南坪商业核心，地理位置优越，地段具有一定稀缺性。 项目周边交通便利，临近轻轨站进出口，车流和人流通达性较强。 步行街商业依托集中商业带动人气，人流共享。
3层
240-350
7
17%
服务配套、休闲娱乐
注：业态配比均按照个数统计
5
南坪万达广场/租售情况
5%
5%
满铺
10% 满铺 15%
5%
开业 时间 楼层 主力业态 服装服饰 300-600 餐饮200-600 零售300-500 美容造型 150-250 服务配套 150-270 便民服务 100-180 餐饮 90-150
南坪万达广场/两公里范围内人口情况
一公里范围内属于城市核心地段，近年 来新建商品房较多。两公里范围内以早 期居住区为主。
公 里 总人口 （万人） 典型 居住区 居住区 人口 （万人） 居住区主力描 述 （万人） 消费力
海棠晓月
早期居住区
6
响水花园2，万寿花 园1.2，
★★★
上海城 金阳骑龙山庄
东原锦悦 响水花园 康德国会山
其他居住区
6万
江南国际新城 骏逸蓝山
早期居住区
4.9
★★★
1-2 公里
13.2 新建商品房 3.5
★★★
其他居住区
4.8
★★
2
南坪万达广场/两公里范围内商业情况
一公里范围内属于城市核心地段，大体 量集中商业较多。两公里范围内主要以 街区商业和临街底商为主。
公里 总体量 （万方） 项目/街道 典型放，并通过百叶窗遮挡
楼栋间空中连廊连接
2、3层楼可乘观光电梯直达
7
南坪万达广场/商业经营情况
在下午6-7点黄金时段中，进入南坪万达广场的人群合计有XX组，项目吸引消费者 的能力较强，经营情况较好。
现场照片
现场照片
现场照片
下午6点前现场
6-7点现场
7点后现场
统计时间
天气
一小时人流量（组）
8
劣势：
地势高差使项目形成楼层断面，内部二、三层商业动线设计存在一定死角。 项目商铺采用全销售模式，业态无整体规划，铺位业态分布较为零散。 停车位采用和室内住宅合用，车位有限，对停车用户造成一定不便。
9