购房遭遇限购令”合同解除及违约责任的认定

作者：上海君澜律师事务所张涛律师案情

2011年1月5日，经居间人上海某房地产经纪事务所居间介绍，原告、被告签订《房地产买卖协议》一份，约定由原告向被告购买位于上海市某区XX路XX 弄XX号房屋，房价款430万元。该协议对房款支付方式、房屋交易税费、中介费的承担均作了约定。该协议另约定，原、被告双方自本协议签订之日起30 天内签订《上海市房地产买卖合同》。该协议签订当日，原告即向被告交付定金60,000元，被告为此向原告出具了收条。

此后，上海市人民政府于2011年1月31日颁布出台了限购令，因原告在本市已拥有三套住房，属限购对象，原告遂向被告提出解除房屋买卖协议并要求被告退还60,000元定金，遭被告拒绝。

原告交涉未果，为维护自己的合法权益，诉至法院诉请判令：一、解除原、被告间签订的房屋买卖协议；二、被告返还原告定金60,000元。

另查明，原告系非上海市户籍居民。原告目前在上海市已拥有三套住房。

裁判法院经审理认为，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。

本案原、被告间签订的房屋买卖协议，依法成立且有效。原、被告签订房屋买卖协议的目的，系为了通过房屋买卖实现房屋所有权的转让，房屋属于不动产，物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。

根据上海市人民政府颁布的自2011年2月1日起实施的，关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见第七条规定，对在本市已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。本案原告属非本市户籍居民，且在本市已经拥有三套住房，属上海市政府颁布的上述实施意见中规定的限制购房的对象，若原、被告间房屋买卖协议继续履行，将导致不予办理房地产登记之后果，双方间房屋买卖合同的目的显然无法实现，故原、被告间房屋买卖协议应当解除。

由于政府行为不能办理房地产登记，导致买卖合同目的无法实现，符合合同法第九十四条规定的不可抗力之情形，双方当事人均可免责。

因此，原告要求解除房屋买卖协议及要求被告返还定金60,000元，于法有据，

本院予以支持。被告认为原告解除房屋买卖协议的行为已构成违约，其已交定金应冲抵违约金之辩称意见，没有合法依据，本院不予采纳。

评析

我国《合同法》第九十四条对不可抗力解除合同进行了规定，即有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”不可抗力致使不能实现合同目的，该合同失去积极意义，失去价值，应予以消灭。

我国合同法允许当事人通过行使解除权的方式将合同解除。通过什么途径消灭，各国立法并不一致，根据我国《合同法》的上述规定，允许当事人通过行使解除权的方式将合同解除，由于通过解除程序，当事人双方能够互通情况，互相配合，积极采取救济措施，因此具有优越性。

但何谓不可抗力，我国民法通则第一百五十三条规定：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。我们认为，不可抗力具体来说一般可包括地震、水灾、旱灾、战争、政府禁令、罢工等。但是，预期市场不好的情形，不属于不可抗力。

但是政府出具的限购政策是否属于法律规定的不可抗力”尚有争议。

有人认为，不可抗力一般是指战争、地震、火灾等突发状况，而限购令早就已经在别的城市或者之前就有执行先例了。本案来说，买方在明知道已有三套房的情况下，应该预计到签合同买房行为有一定风险性，所以这次买卖不成，卖方没有任何责任，完全是买方单方面的违约行为，应为此承担责任，所以定金不能退还。

而认为限购政策属于不可抗力的人则认为，政府住房限购令”应该是属于政府的行政性命令，该行政性命令具有政府规章制度的性质。这一行为具有不可预测、不可控制、不可避免的特征，符合《民法通则》规定的不可抗力，基于此所解除的合同，应该是法定解除，双方不负违约责任。

我们认为，政策调整是否属于合同可无条件解除的不可抗力”我国并未明文规定，但不管政府的限购政策是否属于法律规定的不可抗力，这种情况的变化都属于并非出于买卖双方任何一方的意愿，而且也不可能不执行，应属于客观因素”一类，对于双方都不构成违约，只能解除合同，返还财产。

同时我国《合同法》第九十七条规定了合同解除的法律后果：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

具体到本案，买卖合同签订后，上海市政府出台了房地产限购政策，按照原告拥有房产的情况属于限购的对象。由于客观上已经不能再次购房，签署的相关