商业考察总结考察时间：2013年4月19日至2013年4月23日考察人：代佳琦、赵艳秋、黄溶榕、郝雨考察地点：哈尔滨市、沈阳市考察目的：（1）了解潮流前线上游渠道；（2）了解哈尔滨皮草业态与佳市的关联性；（3）学习潮流前线类型商业项目在策划定位、业态布局、内外部空间设计方面的经验。

以上考察能够更好的推动本项目商业部分在前期策划、定位方面的工作。

二、主要批发市场项目介绍：（1）哈尔滨人和商业简介：案名人和地下一期面积总建筑面积约为15,920平方米。

主营业态主要经营女装、时装服饰的批发业务。

简介该期北段潮流商户，主要是以批发为主，服装辐射东三省，辐射范围广；南段段潮流服饰产品来源较广，有上海、广州、北京、杭州等地，批发量相对南段较少，零售量相对较大，或者作为批发展示店。

与佳市的关联（1）该期商户对佳木斯市场主要以批发为主，无意向到佳木斯做零售；（2）佳市潮流女装最重要的上游批发地。

北段批发：南段零售：特别说明/本项目可借鉴：a.一期北段有几家女装批发商发货量非常大，所经营的服装都为最新款，店面装修时尚，门头采用LED屏很抢眼，几乎不零售。

宏博地下和金太阳形象较好的店面陈列的货品与这里一致。

推测佳市质量好一点的潮流女装，或国脉通的部分“广州货”的补货也来自该区域。

b.南段通道内的饰品柜，本案可借鉴：在一期南段及二期的通道中，单边每隔一个门店，都会有一个长1.2米*高2.4米的饰品柜台。

有效的提高了通道使用率，也使通道看起来货品丰富，客流量旺。

该柜台费用为：c.对于经营好的业户会有标识奖励：（1.2）二期：案名人和地下二期面积总建筑面积约为26,829平方米。

其中东大直街部份共分两层。

主营业态负一层：女装批发展示店、零售店、鞋类批零兼营（可视为一期的延伸）负二层：以经营童装、童鞋以及少量婴儿用品及玩具店。

简介（童装类）（1）负二层童装区域北段主要以品牌商家为主，有一部分国内知名品牌（如：巴拉巴拉、小耐克等），还有一部分为国内的一些三四线品牌商家。

（2）负二层南段区域的童装主要是来至浙江湖州、广州中山，一般一个商户同时会采购好几家厂家的货源，对佳木斯主要是以厂家价格批发，如果佳木斯商户能大量采购某款服装，则商户则对该款服装“扣样”（即：该款服装，不再卖给佳木斯其他商户），该部分商户以批发为主。

与佳市的关联（1）该部分商家对佳木斯主要以发展佳木斯市级代理商为主如访谈的品牌商家“两个朋友”已在佳木斯有市级代理商，无法加盟或发货。

访谈的商家“韩妞”（产地浙江湖州）可以发展佳木斯市级代理商。

但都无意向向佳木斯拓展直营店。

（2）佳市新玛特百货的部分童装品牌如小耐克、小猪快跑都出自该市场；（3）该市场为佳市品牌童装及韩版童装主要上游市场。

特别说明/本项目可借鉴：a.在南段批发区，有统一装修风格的铺面（3米*3米），对于本项目可针对小经营户及小额投资客。

b.童装品牌的门头及店内装修都非常的可爱，本项目儿童主题层可参考：（1.3）三期：案名人和新商城面积总建筑面积约为21,015平方米。

该项目共分两层。

主营业态上层租户以潮流男装的批发及零售为主，下层租户为牛仔服饰及休闲服装分销商。

简介（1）上层男装以潮流时尚类型为主，商场通道宽度为4.5米，高度3.5米。

各品牌店面形象都较好。

批发的范围辐射东三省。

（2）下层以牛仔裤批发为主，通道中间有由铁艺框架隔开的小店铺，主要用着零售低档的女装。

与佳市的关联（1）佳市潮流男装最重要的上游批发地；龙翔地下的潮流男装均是在此拿货。

（2）牛仔裤、休闲裤的上游批发地。

案名地一大道.香港街面积总建筑面积约为21,015平方米。

该项目共分两层。

主营业态（1）负一层以流行名品为主，装修相对较好，引进了一部分三四线品牌商家，以及部分连锁快餐品牌如：KFC、真功夫、吉野家；其他业态有：运动休闲类。

（2）负二层以童装、童玩为主，品牌商户较少，没有控制商户数量简介项目已与2010年全部销售，5年返租，采取销售虚拟产权的模式，开盘价格在5-6万元/㎡。

整体运营较差。

项目富二层规划了美食广场，且已经对外销售，该部分商户为香港街经营最好的区域，本项目未来规划的美食广场可以参考。

与佳市的关联由于定位为潮流百货，以零售为主，与佳市无太多关联。

特别说明/本项目可借鉴：a.一楼入口处的店面装修可作为本项目一楼参考，以屈臣氏、名品女装为组合业态。

通道3米，层高3.2米，感觉较舒适。

b.香港城为童装层，定位为“黑龙江首席童装批零基地”。

但由于靠近一期童装批发市场，零售冲击较大，生意相当惨淡。

但该区域经营的业态、布局及装修都与儿童主题靠拢，大量的鲜艳色彩的墙画使得商场丰富可爱，标识系统都按可爱风格设计，预留了一个大的表演舞台，供商场活动使用，这些细节都可作为本项目儿童主题层参考。

案名地一大道.金街面积与香港街相连，主要分为地下一层和地下二层。

面积约为11000平方。

主营业态（1）负一层主要以中老年装批发为主；（2）负二层经营品类相对较多，有中老年装批发、潮流女装、箱包、裤子等；（3）负二层有一块区域为新开发区域，建筑面积约1000平方米，目前主营潮流女装，商品主要来源广州、上海、杭州以及韩国等地，款式比较新颖。

与佳市的关联通过访谈他们目前基本不考虑在佳木斯自己开店，可以在佳木斯寻找加盟商，且商家承诺，同一款式货品不会出现两个加盟商做，有区域保护。

（2）哈尔滨红博广场成立于1997年7月1日，面积近五万平方米的超大型综合地下商贸中心。

现已经发展成为集分销与零售于一体、具有强大网络辐射与品牌控制功能的中档服装专营市场。

红博广场目前控制了东北品牌服装市场85%的市场份额，已成为东北地区服装界的领航者。

红博的主要定位人群为：中老年。

现在的红博广场已形成"城中城"的合理格局，由批发市场往批零兼营发展，有皮草城、西装城、羊毛衫城、裤子城、名品城、男人街、女人街等不同功能和业态的区分。

由于紧靠火车站，零售量非常的大。

特别说明/本项目可借鉴：a.红博是本次考察批发市场项目中唯一一个有集中皮装的市场，以皮革、皮草服装为主，很少有专门卖貂皮的店铺，零售价格不高。

在走访过程中，未能看到该区域像别的种类有打包运送大件货品的情况出现，到店客户全为零售客户。

且根据前期与佳市皮装经营户的访谈了解他们的进货渠道，个人认为该皮草城并不是佳市皮革的上游。

b.不间断促销活动，商场管理严格：考察时正值红博举办促销活动，人气很旺。

通过访公司官网了解红博广场几乎每个月都有不同主题的活动。

相对于其他几个批发市场，红博在零售运营方面管理相当规范，也是造成零售人气旺的主要原因。

（3）玛克威马克威为独栋商业，商场总共有6层，包括地下一层和地上五层，主要以批发为主，辐射范围广，本地及下面各地市商户纷纷前往该处拿货，目前经营情况良好。

负一层主要以小商品批发为主，如日用百货、小家电、美甲、饰品箱包等，经营情况良好，每天人流涌动。

一层主营中老年装、衬衫、男女裤子等，主要以为批发为主，零售为辅，经营情况良好。

二层主营小衫、羊毛衫、睡衣、文胸、内衣、棉裤、绒裤等，主要以批发为主，经营情况良好。

三层主营童装，以批发为主，商品档次相对较低，价格低廉，商家，经营情况良好。

四层主营品牌男女服饰、皮衣，以零售为主，由于楼层较高，且以零售为主，服装价格相对楼下较贵，目前经营情况一般。

五层主营家居、床上用品，以零售为主，由于楼层较高，经营品类单一，无法吸引更多人流前来，目前经营较差。

马克威是哈尔滨比较有名的服装、童装、小商品批发市场，辐射范围较广，佳木斯商场、宏博、温州城等商户的上游地点主要在此，甚至哈尔滨本地的人和、国贸、中央大街金太阳等部分商户也从马克威进货。

小结：（1）通过对人和商业（一至五期）、红博、国贸、玛克威、大世界等批发市场的考察，基本摸清佳市服饰零售上游的进货渠道，为后期的招商中，更好的与商户沟通。

业态主要上游市场佳市主要经营场所潮流女装人和一期宏博、金太阳、国脉通潮流男装人和三期（新商城）宏博、龙翔大女装红博（名品城）、国贸、大世界龙翔、老地下大男装红博（男人城）、国贸龙翔中老年男女装金街、国贸温州城牛仔裤人和三期（新商城）负二楼、红博（裤子城）宏博、金太阳、龙翔休闲裤、中老年男女裤红博（裤子城）、金街温州城童装人和二期、玛克威温州城、宏博小针织玛克威、人和一期温州城、红博、佳木斯商城饰品玛克威、大世界佳木斯商城、红博小商品玛克威佳木斯商城、老人防（3）从哈尔滨市场商户了解来看，上游市场的商户对下游市场，基本无直营拓展意向。

上游市场商户对下游主要是以下二种方式：品牌以代理商为主，非品牌以经销商为主。

二、皮草城考察：商场名称面积楼层主营品牌图片哈尔滨国际皮草城11000平方米分上下两层，每层约5500平方米DENNIS BASSO、西班牙Spain、冬娜、香港KC、金宝娜、皇室夫人、欧宝世家、香港百洋、香港报喜天使、美国赛斯、男人世界、贵族店、欧圣狄十余种皮草品牌哈尔滨裘皮城7000 二层是浙江余姚中国裘皮城投资在哈尔滨市建立的余姚中国裘皮城直属商场贵夫人皮草广场2000 一层华伦贝尔、美国传奇佳市的贵夫人皮草与其无关系。

应大皮草城2000 二层应大KC皮草名店10000 二层束兰在佳市百货大楼有专柜小结：（1）从哈市的皮草市场来看，目前在哈市主要是大型的连锁皮草商户，该类商户主要是以零售（皮草）为主，面向是是黑龙江省内中高端的消费群体。

若中低消费的皮革服饰，则集中在红博地下广场内，因此目前在哈市无大型的皮革皮草商户集中区域.（2）佟二堡海宁皮革城辐射整个东北，在沈阳的地铁中也可以见其广告。

（3）哈尔滨海宁皮革城（18万平米）的进驻，必将从海宁带来一部分上游的批发商户，同时也将吸引佟二堡部分厂家及批发商户进驻，该部分商户在产品样式及价格上相对哈尔滨及哈尔滨周边县市现有的零售商户更具优势。

与KC皮草店员沟通是否担心海宁皮革城的冲击，他们表示高端皮草消费群体都有很强的品牌忠诚度，不会因为便宜而随便换地方购买，因此不用担心海宁皮革城会给他们带来影响，“但是周边乡市贪便宜的会去买”。

（4）从对佳木斯本地皮革皮草来商户访谈来看，佳木斯的中底档消费市场仍是以在佳木斯本地消费为主，如果哈尔滨海宁皮城开业，必将包含各种档次的商户，故市场内的商户认为，海宁皮革城的开业，会对佳木斯原有的中低消费群体也具有吸引力，对佳木斯现有的皮革皮草零售市场冲较大。

综上所述，哈市无大型皮草批发市场可辐射佳市，已开的佟二堡海宁皮革城以及未来的哈尔滨海宁皮革城对佳市的皮草市场无论批发还是零售都会有所冲击，因此建议本项目避免规划大面积皮草主题，将皮草店作为名品补充业态，招商目标以“贵夫人、KC”这些知名品牌为主。

三、潮流项目考察：1、项目名称金太阳精品商城（俗称：大金太阳）项目地址哈尔滨道里区地段街128号（索非亚教堂广场）物业类型独立购物商城经营业态服饰、皮具箱包、鞋、裤子、饰品、美甲化妆品、餐饮等（以零售为主）档次中高档，主要是面向城市的白领阶层进货渠道主要来至广东、深圳、杭州等地，甚至有少数商家的货品直接来至香港总建筑面积24000㎡（单层面积：4000㎡）楼层地上一层至六层主要经营面积10~20平店面开间3*3；3*4通道尺寸：（1）主通道:宽2.5米~高2.4米；（2）辅通道：宽2米~高2.4米；（3）部分层高较低的区域，通道宽度为3米.装修风格：（1）1F~2F：石膏板隔断，推拉玻璃门，统一的商户门头；（2）3F~4F：个性化店面展示，公共区域有部分简单流星灯饰，或吊顶有造型；2F 4F特色：（1）5F为饰品专区，通道宽度仅为1.5米，饰品柜台尺寸宽1.2米*高1.8米，四通道，数量估计在450户左右。