江西省金溪县商品混凝土市场调研报告2010年11月1日目录前言第一部分金溪县宏观环境研究1.1 金溪县简介1.2 人口环境1.3 文化环境1.4 政策环境1.5交通环境1.6 经济环境1.7投资环境第二部分金溪县商品混凝土市场研究2.1 金溪县商品混凝土市场概况2.1.1 供应方面：2.1.2 需求方面：2.1.3 前景方面：2.2 金溪县商品混凝土市场现状2.2.1 发展现状2.2.2 销售现状2.3 金溪县商品混凝土主要原材料市场研究2.3.1 主要原材料调查2.3.2 主要原材料分析①石子②黄沙③散装水泥2.4 工业用地及建站选址情况研究第三部分调研结论与投资建议3.1 调研结论3.2 投资建议3.2.1 建站定位建议3.2.2 建站选址建议3.2.3 销售策略建议【前言】为了加快商品混凝土市场开拓力度，打开江西省抚州市场，2010年10月28日至30日，我们专门前往江西省抚州市，对金溪县的商品混凝土市场发展情况进行了认真调研。
通过约访金溪县委副书记兼工业园区管委会主任邹少华、金溪县纪委副书记周黎明、秀谷镇党委周书记、东乡县财政局王书记、雅翔园项目销售经理黄小华，初步了解并掌握当地的土地、商品房开发、发展规划、混凝土需求、原材料价格等，经过综合分析后编写本调研报告。
第一部分金溪县宏观环境研究1.1 金溪县简介金溪县位于江西省中部，抚河中游，地理坐标北纬27°41’-28°06’，东径116°27’-117°03’之间，属抚州市管辖。
东面与资溪县、贵溪市交界，南面和南城县接壤，西面与抚州市临川区相邻，北面与东乡县和余江县。
总面积1358平方千米。
邮编：344800。
区号：0794。
县境属鄱阳湖平原与武夷山的过渡地带，地貌以丘陵山地为主。
其中山地占64.88%，耕地占用21.2%，水面占5.2%。
属亚热带湿润气候。
全县辖7个镇、6个乡：秀谷镇、浒湾镇、双塘镇、何源镇、合市镇、琅琚镇、左坊镇、黄通乡、对桥乡、陆坊乡、陈坊积乡、琉璃乡、石门乡。
共有10个居委会、149个村委会，1444个村小组。
县人民政府驻秀谷镇。
秀谷镇面积：179k㎡，人口：69399人，距南昌150公里，抚州47公里，鹰潭48公里。
1.2 人口环境全县总人口28万人，其中非农业人口8万人。
1.3 文化环境金溪历史上出产金银，县城东附近的白面坞产银，南唐李煜时，此地曾开设采银场；在县城南门外，有小溪自上幕岭发源，锈水较重，其色如金，当地人称为金溪水。
有山出产金银，有溪水色如金，故县得名金溪。
作县名沿用至今。
秀谷、珊城是县城美称。
近年来，金溪在推进城市化进程中，突出人性内涵，做美做亮城市，城市建设进入了快速发展的轨道，目前，城市规划面积达25平方公里，人口达10万人，城市建设有四个全省第一，即波尔山庄是全省一流的休闲度假山庄；象山公园是全省县级一流的文化主题公园，被评为“江西省七大省级文明公园”；锦绣塔（高72.69米）是江南第一高塔、当代第一高塔；金溪县污水处理厂是全省第一家县级污水处理厂。
金溪县城先后荣获获得江西省园林城市、江西省七个“文明城市”候选县（区）之一、全国双拥模范单位、江西省平安县、江西省公众安全感满意县、中国十佳和谐可持续发展城市。
1.4 政策环境请参阅：附件一《金溪县人民政府关于鼓励国内外客商投资的优惠办法（暂行）》1.5交通环境206和316两条国道交汇于县城，G35（济南至广州）高速金溪出口离县城三公里。
距华东铁路枢纽城市鹰潭、福银高速、昌厦公路不足50公里；到南昌国际机场2小时，到福州4小时，到上海6小时，到广州8小时，可充分承接闽三角、长三角和珠三角的辐射。
规划中的金溪机场即将开工。
1.6 经济环境2009年，金溪县完成GDP30.8亿元，财政收入达3.04亿元，规模以上工业增加值达7.9亿元，农民人均纯收入5408元，同比分别增长14％、35％、22.5％、9.8％。
1.7投资环境投资新建厂房办工业、加工业的企业（含租赁厂房办工业、加工业的外资企业），经营期10年以上的，从企业获利年度开始，县财政根据企业纳税情况给予一定奖励（矿产资源、烟花爆竹项目除外）。
企业所交纳的企业所得税地方留成部分，前2年由受益财政每年按100%奖励给企业用于新产品开发或技术改造，第3年至第8年（如该企业经有关部门认定为先进技术型企业的工业企业和出口型企业，可延长至第11年）由受益财政按地方留成部分的50%奖励给企业用于新产品开发或技术改造。
金溪还有一些比较优势。
供水方面：日供水能力达3万吨，工业用水1.0元/吨。
供电方面：用电来自华东电网，电力供应充足，大小变电站10个。
劳力方面：有富余劳力4万人且成本较低，只有广东、上海的1/2，现有客商企业员工月工资只要1000元左右，可以承接一定的劳动密集型产业。
建筑成本方面：砖混钢结构厂房建筑价格约为320元/平方米左右，钢筋砼结构厂房建筑价格约为400元/平方米左右。
为推动各项工作齐头并进，金溪树立“工作项目化”理念，将一切工作都落实到各类项目上，先后投入近6亿元，连续在城区实施50多个重点项目，在乡镇实施近200个民生项目，有力地推动了民生工程、综合治理、科技教育等工作，使政务环境不断得到优化。
金溪共获得省、市各类奖牌32块，其中2007年、2009年荣获江西省文明城市称号。
由于该县社会治安稳定，城乡和谐发展，被评为全国十佳和谐可持续发展城市。
第二部分金溪县商品混凝土市场研究2.1 金溪县商品混凝土市场概况2.1.1 供应方面：目前金溪县尚未实行预拌混凝土，没有商品混凝土搅拌站。
2.1.2 需求方面：根据目前金溪县的土地出让情况、商品房开发量和重点建设工程，现场自拌混凝土已经不能满足建设工程的需要，也不符合建设工程管理部门的要求。
无论是政府建设和环保部门，还是工程建设单位，都迫切希望使用商品混凝土。
在建工程所需混凝土是从相距50公里的抚州市运送过来的，运距远、价格高。
2.1.3 前景方面：①房地产开发需求约20万立方米；准备开工的地块：一块220亩、一块150亩、五块62亩、四块20亩，容积率均在2.2以上。
②道路及工业园区需求约30万立方米；道路工程：206国道改道，金溪至抚州的快速路，环城路建设等；工业园区扩建5000亩。
③金溪机场已经立项，即将开工建设，商品混凝土需求量更大。
2.2 金溪县商品混凝土市场现状2.2.1 发展现状抚州市政府文件要求在2010年12月31日前，各县城至少应建成一家商品混凝土搅拌站，逐步限制建筑工程现场自拌混凝土。
当地也有很多投资人向县政府申请投资建设商品混凝土搅拌站，但都要求县政府先发文禁止建筑施工现场自拌混凝土，这一要求没有得到县政府的支持。
因此，至今没有得到批准建站。
2.2.2 销售现状据了解，在金溪县的开发商和建筑承包商信誉较好，基本能按约定的合同履行义务，未发现因供需双方的债务纠纷引起诉讼。
按约定期限结账，预留部分质量保证金即可。
2.3 金溪县商品混凝土主要原材料市场研究2.3.1 主要原材料调查结果①石子：金溪县地貌以丘陵山地为主，其中山地占64.88%，因此矿山资源丰富，采石场比较多，石子供应充足。
根据当地关系，可以申请开采证，承包矿山开采，可保证石子的供应。
②黄沙：来自抚河的黄沙供应比较充足。
③散装水泥：资料显示，江西全省水泥生产能力达到6,000万吨。
并在全省形成四大水泥生产基地：（A）赣北水泥生产基地：以江西亚东水泥公司、兰丰水泥集团等企业为核心，总产能1,500万吨；（B）赣东北水泥生产基地：以江西万年青水泥股份有限公司玉山水泥厂等企业为核心，总产能2,000万吨；（C）赣南水泥生产基地：以江西万年青水泥股份有限公司瑞金水泥厂、国兴水泥集团、赣兴水泥集团为核心，总产能1,000万吨；（D）赣中水泥生产基地：以玉华水泥集团、江西齐峰水泥有限公司为核心，总产能600万吨。
市场上常用的425散装水泥品牌有：科华（产地贵溪）、青溪峰（产地上饶）、南丰（产地南丰）、红狮（产地高安）。
距离金溪县都在80-100公里左右。
2.3.2 主要原材料价格分析（均为送到价格）①石子价格：43元/方（上半年40元）②黄沙：33元/方（上半年31元）③425散装水泥：380元/T（上半年290元）2.4 工业用地及建站选址情况研究2.4.1 工业地价根据当地政府招商政策，工业用地约1.8万元/亩。
总投资达到5000万元、纳税500万元的，政府无偿提供工业用地。
2.4.2 建站选址（请参阅附件二）备选地块三处：（A）城北砖厂地块，沿206国道，往鹰潭方向距县城约8公里；（B）城西水泥制砖厂地块，沿316国道，往抚州方向距县城约10公里；（C）城南左坊镇地块，沿206国道，往南城县方向距县城约7公里。
第三部分结论与建议3.1 调研结论根据目前金溪县市场调研数据分析，该县适合建站。
如果C30泵送价格达到300元/方，则可以产生80元左右的利润。
3.2 投资建议3.2.1 建站定位建议（A）因该县还没有商品混凝土搅拌站，因此让开发商和建筑商接受并使用商品混凝土，还需要一定的时间和过程。
建站规模以两条生产线为适宜，可预留增加生产线的发展空间。
（B）目前工业地价相对较低，通过谈判，每亩可控制在1万元以内。
因此建议以购买的方式取得土地使用权。
3.2.2建站选址建议建议选址在城南左坊镇地块，该地块为净地，西临206国道，南临左坊镇派出所，北面是田，东面是小山，可向东推平扩展。
该地块距离金溪县城仅7公里，县城生活区正在向南延伸，实际距离约4公里。
向东距离资溪县36公里，向南距离南城县42公里，都在可辐射范围之内。
3.2.3销售策略建议（A）建站谈判初期不能要求当地政府发文禁止现场自拌混凝土，确保能获得批准立项许可。
搅拌站建成后，可通过其他途径让政府发文，以推动商品混凝土市场。
（B）销售初期可采取相对垄断的措施，在结账付款方面用严格规范的合同条款约束用户，帮助当地客户培育良好的信用和习惯。
附件二：建站选址示意图。