新人签合同注意事项

签合同注意事项:业主方———签合同带齐全房产证，土地证或不动产证，夫妻双方身份证，产证未办理的带购房合同，购房发票，认购协议书等。

买方———带定金，身份证，贷款的客户提前告知到大庆路人民银行查征信报告。

业务员：谈判过程要要录音，遇到卖方有产权人未到场的，打电话给未到现场的一方，确认房子成交价格，房源信息，身份证号码。

直接更名的房子操作流程：在我们公司签三方合同，中介方收取买方定金，业主带客户和中介去售楼部，客户和售楼部签购房合同，确定更名，在我们公司的定金转给房东。市场上中南,恒大直接更名的房子,问清楚房东是否只签了认购协议，和工程款抵扣协议，没有签购房合同.已经签了购房合同的房子，大多数是无法更名的，如果房东说行，必须再三确认，如实告知客户房源情况，不要随意答应客户.

截留款作用：比如定金2万，1万给房东，房东打收条给客户。1万给我们公司，5000算中介费，5000做截留款。5000截留款，我们公司打收条给房东，这5000算做房款。截留款是用于交房用，不管房子是毛坯还是装修好的，都要留截留款，合同上有一条是如不截留，双方发生纠纷，丙方不负责任。

二手房毛坯,不住人也会产生物业费，卖方交房前要结清水，电，燃气，物业费用。不愿意结清的，截留款补，剩下的截留款给房东。

物资清单：装修过的房子，签完买卖合同，注明家中留给客户的物资。到房东家中拍照，录视频，用于交房核对物资用。

容易出现纠纷的地方：业主答应的家具家电带走，家中物资损坏。

契税：首套房90平米以下含90平米，1%。

超过90平米，1.5%

二套房90平米以下含90平米，1%

超过90平米，2%

超过二套（三套房或者更多套），3%

个人所得税：满五年并且是业主唯一住宅不用交

其它情况都要交个税：满二年未满5年，满五年不唯一等等1%

增值税：满2年不用交

未满2年：5.65%

银行贷款：名下没有房贷的，第一次拿贷款，征信良好的首付30%

名下曾经有房贷的，贷款已经结清的，征信良好的首付30%

名下有房贷的，贷款还未结清的，征信良好30%，40% 看情况

征信不良的，问是房贷逾期还是信用卡逾期，以客户的征信报告为准，具体情况问公司权证人员。

土地出让金（land-transferring fees）是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。正因为土地出让金的存在，地方财政对地产业有过分的依赖，土地财政成为房价调控的绊脚石。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。2014年8月，国家审计署掀起全国首次土地财政大审计

土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说，土地出让金，似租非租，似税非税。

谈判技巧：1.做好铺垫工作，房东见到客户之前，跟房东讲清楚的你对客户的报价，让房东配合中介谈判。

2.给客户讲清楚今天谈判房东的底线对房价有把控给客户心理上一点压力

3.请同事辅助控制谈判局面

4.给客户提前算好税费工本费中介费

5.帮客户争取利益帮房东争取利益

公证：

公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。公证制度是国家司法制度的组成部分，是国家预防纠纷、维护法制、巩固法律秩序的一种司法手段。公证机构的证明活动与人民法院审理案件的诉讼活动不同。前者是在发生民事争议之前，对法律行为和有法律意义的文书、事实的真实性和合法性给予认可，借以防止纠纷，减少诉讼。它不能为当事人解决争议；而人民法院的诉讼活动，则是在发生民事权益纠纷并由当事人起诉之后进行的，其目的是作出裁决。

中国公证机关办理下列公证行为：

①证明合同（契约）、委托、遗嘱等法律行为。

②证明法律行为以外的法律文书：一切在法律上有效的文书均可公证证明，书面形式的法律行为也是法律文书。

③证明法律事实：凡引起法律关系产生、变更和消灭的事实均可公证证明。法律事实分行为和事件两类：行为以人的意志为转移，事件是不以人的意志为转移的。公证证明法律事实主要是证明法律事件，指的是事实的发生与人们意志无关但可引起一定法律后果的事件，如死亡。

④证明非争议性事实:某些事实并不一定发生法律后果,但为避免日后可能发生争议，亦得公证证明。如证明某人的住所地或居所地，证明亲属关系。

⑤对于追偿债款、物品的文书，认为无疑义的，在该文书上证明有强制执行的效力。

⑥证据保全：在当事人提起诉讼之前，出现了证据可能灭失或者以后难以取得的情况，当事人为准备将来进行诉讼的需要，可以申请公证处采取措施，保全证据。

⑦保管遗嘱、保管文件。

⑧办理与公证行为有关的辅助性工作，代当事人起草申请公证的文书。

⑨根据当事人的申请和国际惯例办理其他公证行为。

公证机构办理下列公证事项：

（一）合同；

（二）继承；

（三）委托、声明、赠与、遗嘱；

（四）财产分割；

（五）招标投标、拍卖；

（六）婚姻状况、亲属关系、收养关系；

（七）出生、生存、死亡、身份、经历、学历、学位、职务、职称、有无违法犯罪记录；（八）公司章程；

（九）保全证据；

（十）文书上的签名、印鉴、日期，文书的副本、影印本与原本相符；

（十一）自然人、法人或者其他组织自愿申请办理的其他公证事项。

法律、行政法规规定应当公证的事项，有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证。

公证机构可以办理下列事务：

（一）法律、行政法规规定由公证机构登记的事务；

（二）提存；

（三）保管遗嘱、遗产或者其他与公证事项有关的财产、物品、文书；

（四）代写与公证事项有关的法律事务文书；

（五）提供公证法律咨询。