中国停车场建设行业发展状况所以为了吸引客流就会做一些优惠、减免。

若商场可以换一个思路，把停车场资产做成一个资产包，形成有效的收入，然后把给客户的让利作为成本进行核算，其实要比简单的免费策略更加划算。

二、中国停车场建设行业发展前景根据最新的数据显示，2016年12月，我国汽车保有量已经达到了 1.94亿辆，同比增长12.61%，前瞻预测，到2017年我国民用汽车保有量将达到20846万辆，2022年，我国民用汽车保有量将增至33572万辆。

目前，我国停车位的数量则远低于汽车保有量，按照国际经验，汽车保有量与停车之比约是1:1.4，而国内目前的比例甚至还小于1:0.5，很多一二线城市的停车位缺口高达80%以上，有些汽车保有量超过200万辆的城市，停车位甚至只有几十万。

保守估计目前全国停车位缺口超过5000万个。

2015年9月25日，国家发改委副主任连维良曾表示国内每年需新增停车位约3000万个。

但就现实情况来看，这个目标短期内是难以实现的，国内将停车位作为配套设施的开发商缺乏建设的动力。

因此，我国停车位供需极不平衡，且仍在不断恶化，停车位的缺口越来越大。

从上述分析可以看到，停车产业未来有极大的发展空间。

仅以目前5000万的停车位缺口为基础，按20万单价做一个简单测算，未来停车场领域也有10万亿的投资需求。

此外，停车位的单价也有很大的上涨空间，和香港做个对比，香港汽车的数量约200多万，车位的数量已经达到了300多万，但现在香港某些核心地段停车位单价却高达180多万港币，车位比车还贵。

考虑到中国停车位稀缺，因此未来价格的上涨是确定性的。

调研数据显示，若停车位进行市场化运营，可做资产交易的大概有1500万-2000万个车位。

按照车位的价格10万-20万/个，对应的是近2万亿的存量规模的资产。

综合来看，我国停车产业存量和增量资产都蕴含丰富投资机会。

三、产业政策及未来发展趋势停车难作为社会难题已经引起了政府的高度重视，近两年各部门出台了多项政策以规范、促进停车产业的发展。

见简化，有效吸引社会资本，充分发挥价格杠杆的作用，逐步缩小政府定价范围，全面放开社会资本全额投资新建停车设施收费。

政部、国土资源部、住房城乡建设部、交通运输部、公安部、银监会2015年10月8日中央定价目录于2016年1月1日起开始执行，取消对停车场收费的定价。

国家发展改革委2015年11月19日北京市定价目录住宅小区的停车费从2016年起全面放开。

这意味着除了占道停车和P+R停车，北京的停车收费全部放北京市发展改革委开。

2015年12月4日北京市发展和改革委员会、北京市交通委员会北京市住房和城乡建设委员会关于本市停车收费管理有关问题的通知本市驻车换乘停车场、占道停车场（含立交桥下停车场，下同）停车计时收费实行政府定价管理，按照现行程序办理相关手续，并按属地进行明码标价牌统一编号。

其他各类停车场停车收费实行市场调节价，不再办理停车收费相关手续。

北京市发展改革委2015年12月15日关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见明确提出社会资本全额投资新建的停车设施服务收费标准，可由经营者根据市场供求和竞争状况自主制定。

除各级人民政府财政性资金、城市建设投国家发展改革委、住房和城乡建设部、交资（交通投资）公司投资以外，由社会资本全额投资新建的停车设施，由经营者依据价格法律法规和相关规定，根据市场供求和竞争状况自主制定收费标准。

通运输部2016年1月25日加快城市停车场建设近期工作要点与任务分工明确包括编制停车设施专项规划，制定加快停车场建设的具体细则，完善城市建筑物配建停车位标准，推动单位、小区、个人利用自有空间建设停车场，推广采用PPP模式建设停车场，简化停车场投资建设、经营手续办理程序，持续加大停车场建设企业债券发行和产业投资基金规模，加大国家发展改革委金融对城市停车场建设的支持，完善停车收费政策，建立停车基础数据库，加快高新技术在停车领域应用，推动停车与互联网融合发展等20条工作要点与任务分工。

2016年3月19日关于印发2016年停车场建设工作要点的通知北京、天津、上海、重庆、杭州、深圳6个城市要率先于2016年上半年出台。

鼓励应用集约化立体停车库并同步配建充电桩。

梳理汇总停车场建设重点项目，进入发改委三年滚动投资计划重大建设项目库系统。

国家发展改革委2016年11月1进一步完善城市停车场规划提出要强化城市停车设施专项规划调控，要求城市编制停车设国土资源部从上述政策中可以看到，停车费定价权正在逐步放开，而一旦价格进入上升通道，将会呈现较快的增长速度，甚至不排除跳跃性增长的可能性。

预计在未来的两到三年内，三线城市将会全面启动停车收费，二线城市停车费价格上涨将超过100%，一线城市停车费价格上涨或可超过50%。

显然，这种趋势会显著提升停车费的交易规模，也即现金流的增长。

四、中国停车场建设细分市场分析1、住宅小区停车场市场分析（1）房地产住宅面积分析房地产住宅施工面积每年均保持正增长，2015年为511570万平方米，同比下降0.70%，2016年1-11月全国房地产住宅施工面积为521310万平方米，同比增长 1.9%。

房地产施工面积的增加有利于促进停车场的建设。

（2）住宅小区停车收费分析目前，中国住宅小区停车费的收费方式主要有针对临时性停放的车辆的收费，这种临时性停放车辆的收费方式各地的具体实施细则不一样，在深圳市，通常半小时以内的停放是不收取停车费的，而超过半小时以上，则根据具体的时间来收费。

（3）住宅小区停车场经营模式分析在新建住宅小区，一般由开发商将这些车位出租给业主，进而收回投资，但是，由于停车场建设资金较大，因此，目前还出现了以下三种经营模式：业主集资立立体车库的公告，有购买意向的80余位业主，每人预交1万元定金，这也成了项目启动资金。

车库建成后，已交订金的业主们通过抽签确定哪些人能获得新车位。

此外，为了照顾到其他业主的利益，业主委员会还决定把出售车位获得的利润，用作小区维护费用，包括更换水管、水泵、以及小区内的其他建设。

社区出资这种方式可以减小小区业主因意见不统一造成的阻力，也可充分利用小区及其周边土地资源。

车库建成后，社区可以通过收取租金的方式收回投资。

另外，街道办等地方政府也可以将这种模式放大，在更大范围内整合车库资源。

2、公共配套停车场市场分析2008年至2015年，中国房地产办公楼投资额快速增长。

2016年中国房地产办公楼投资额为6533亿元，同比增长5.2%。

高速增长的办公楼投资有利于相应停车场的建设。

五、停车产业存在的问题潜力巨大的停车产业中存在着很多阻碍其发展的难题，主要集中在“看不见的手”在停车费定价及停车场产权两个方面的限制：1、停车费定价市场化仍需时间此前我国一线城市停车费定价多采用政府指导价模式，即按不同的地区、不同的停车场类型制定不同的停车费最高限价，实际运营中只可下浮不可上浮。

这导致我国各大城市的停车收费水平严重滞后，与发达国家的城市相比有很大差距。

从上文相关政策可以看到，发改委已明确自2016年1月1日起取消对停车场收费的定价，但真正实现全国范围的市场化定价还需一个过程。

2、停车场产权交易受限目前停车场仍多被定位为配套设施，产权不清晰，过户困难，严重影响了此类资产的交易活跃程度及投资热情。

目前仅有少量城市如北京、天津、成都等可以进行停车场产权交易，大部分城市都尚未放开，所以很多停车场的项目只能采用长期租赁的方式进行操作。

（二）中国停车场建设行业企业分析一、中国主要停车场建设管理企业分析1、华润停车场控股有限公司（1）合作方式华润停车场希望与央企加强合作，停车场业务的主要合作方式如下：（2）企业优劣势分析2、上海市中停车管理服务有限公司公司以全新的停车管理理念和管理方式，以先进的技术集成，以“管理于车辆，服务于车主，增值于停车场”的服务宗旨和诚实守信的服务承诺，不断地赢得诸多合作伙伴的信赖，使业务规模得以发展壮大，公司的停车管理服务业务逐渐向类型多样化和服务品牌化发展。

主营业务见下表：二、中国重点停车场设备厂商分析深圳市捷顺科技实业股份有限公司1、企业主要经济指标2、企业盈利能力分析公司整体毛利率较高，资产回报水平一般，综合来说，公司盈利水平较好。

3、企业偿债能力分析近年来，公司资产负债率有逐年上升趋势，公司资产负债率偏低，长期偿债能力较强。

4、企业最新发展动向（1）2016年11月，捷顺科技与金地物业、蚂蚁金服三强联合共同打造出金海湾智慧社区样板，成为蚂蚁金服物业行业首家智慧社区。

（2）2016年11月15日，以“引领智慧生态，共享社区价值”为主题的碧桂园安心家智慧社区3.0发布会在广东佛山举行。

捷顺科技联合碧桂园腾安机电为安心家智慧社区 3.0提供了软硬件技术支撑，同时作为碧桂园腾安机电的重要合作伙伴受邀出席发布会。

三、重点企业分析北京阳光海天停车管理有限公司中国停车资产管理领航者，业务涵盖停车金融服务、资产服务、商业平台开发、停车场规划设计、工程建设、基础运营服务、智慧停车等领域，致力于提供完善的停车资产管理整体解决方案。

1、业务内容（1）标的选择A、医院和机场、火车站、高铁站等交通枢纽。

考量点：这是最好的资源，但这些都处于比较封闭的系统，很难拿到，民营企业更难。

其中医院是最封闭的，但车流量极大，收入十分可观。

B、路侧资源考量点：路侧停车也是比较优质的资源，而且体量大，每个城市都有几万或几十万的停车位，业主方也只有一个，就是政府。

因此这部分需要与地方政府平台公司合作。

C、写字楼和商场考量点：这类停车资产相对比较分散，需要积沙成丘。

D、新建停车场考量点：未来新建停车场的机会非常大，甚至有望在政策推动下催生出“停车地产”的新机会。

而且停车地产的收入不止是停车收入，也可以开发非停车收入，在停车楼上经营一些小商业，有非常大的想象空间。

（2）资产甄别需要对标的停车场进行严格调研。

主要包括ECA调研、车流调研、增收调研三个方面。

A、ECA调研包括项目主体基本数据信息调研及项目周边300米商圈调研，主要考察项目主体外观、建筑面积、用户数量等基本信息及周边停车场数量及停车费标准等。

B、车流调研对于单个的停车场则要进行车流调研，如果使用智能停车软件会节省很多工作，否则就只能人工作业，在停车场反复核查，确认车牌号、对应的停留时间等信息。

C、增收调研主要是对停车场项目内部停车特征进行分析，寻找可开拓资源，整合收入提升与成本控制方案。

（3）获取资产主要有三种方式，一是产权的直接购买；二是长期经营权租赁；三是通过BOT或PPP的方式获取特许经营权。

A、产权收购产权收购的一般流程如下图所示，首先要确定收购意向，进行尽职调查，确定交易文件，解决一些先决条件。

因为一般停车场的产权问题比较复杂，所以还需要完成一些政府程序。