数和排列顺序。
•2．维修养护计划的种类
•（1）按时间进度编制的计划
年度维修保养计划 季度维修保养计划 月维修保养计划
•（2）按修理类别编制的计划
如房屋维修养护计划、空调系统维修保养计划、消防系 统维修保养计划等。
•3．维修养护计划的编制依据
房屋及设备设施的修理周期与修理间隔期 房屋及设备设施的使用要求和管理目标 安全与环境保护的要求 房屋及设备设施的技术状态
•（三）安全管理
通过安全教育使员工和业主、物业使用人了解安全防护知识 和安全管理规定。
建立健全各类安全管理制度并严格遵守。 提供必要的安全和防护装置装备。
•（四）技术案资料管理
加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的 完整性。
•（五）采购和零备件管理
加强计划采购； 对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道； 严把采购质量关； 妥善保管设备供应商或安装单位采购文件。
•（2）修理类别
大修 中修 小修
•（3）修理周期和修理周期结构
修理周期
对已在使用的设备设施，指两次相邻大修理之间的间隔时间； 对新设备，指开始使用到第一次大修理之间的间隔时间。
修理间隔期：指两次相邻计划修理之间的工作时间。 修理周期结构：指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次
•一、房屋及设备设施的种类和组成部分
•（一）房屋的种类和基本组成部分
•1．房屋种类的划分 按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结 构、钢筋混凝土结构和其他结构。
按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构 、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重。
按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建 筑。
按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其 它用途。
•2．房屋的基本组成部分
结构部分——基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等 装修部分——门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等 设施设备部分——水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、
避雷、电梯）等项目
•（二）设备设施的种类和组成
•（六）工量具和维修用设备的管理
责任到人，建立健全使用、保养制度，定期进行校验
•（七）外包管理
将某类设备设施的管理全部外包给专业公司； 将某类维修（通常是大中修）、改造、更新工程进行外包。
•（八）技术支持
对个别具体问题寻求外界的帮助，以聘请技术专家担任 顾问的方式进行
•第二节 房屋及设备设施维修养护计划与实施
房屋及设备设施管理
2020年4月27日星期一
第一节 房屋及设备设施管理概述 第二节 房屋及设备设施维修养护计划与实施 第三节 共用设备设施的运行管理 第四节 房屋及共用设备设施维护管理项目的外包控制 第五节 几种典型设备设施的管理
•第一节 房屋及设备设施管理概述
一、房屋及设备设施的种类和组成部分 二、房屋及设备设施管理的基本要求 三、房屋及设备设施管理的内容与方法
设备设施完好率——是指完好设备设施数量占全部设备 设施数量的百分比。
•三、房屋及设备设施管理的内容与方法
•（一）使用管理
通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其他 宣传沟通工作；
物业管理单位应认真做好房屋及设备设施的维修保养、巡视 检查工作。
•（二）维修保养
对房屋和设备设施进行的定期检查、维护、清洁及润滑；损 耗或故障时的维修；必要情况下专业测试；无法修理或无修 理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等。
•4．编制维修养护计划时应考虑的问题
物业使用或运行急需的、影响其它系统使用的、关键性的设 备设施应重点提前安排修理；
应考虑到维修保养工作量的平衡，使全年工作能均衡地进行 ；
应充分考虑维修前的准备时间和维修保养工作时间；
一、房屋及设备设施维修养护计划的制定 二、房屋及设备设施维修养护计划的实施 三、运行和使用者的责任和配合 四、维修保养人员职责 五、月、季度检查 六、半年检查和书面报告 七、更换材料、设备的供应 八、安全工作
•一、房屋及设备设施维修养护计划的制定
•（一）制定房屋及设备设施维修养护计划的基本方法
起的功能不足、频发故障，对设备设施局部结构和零件设计 加以改造。
• b．事后维修——是对一些目标和项目，不将其列入预防维 修计划，而在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时 再进行修理。
• c．紧急抢修——是对意外事件引发的故障进行的紧急修理 ，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进 行事前准备。
电迅和智能化系统：电话、有线卫星电视、闭路电视监控、 对讲报警、公共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、 电子巡更系统、室内报警系统、车场管理系统
•二、房屋及设备设施管理的基本要求
•（一）基本要求
做好房屋及设备设施的维护保养工作。 开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设备设
施状态。
•1．维修养护的方式与类别
•（1）维修方式 •a．预防性维修——为了降低故障率或防止房屋及设备设施 性能劣化，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动 ，称为预防性维修。
•几种方式：
计划性预防维修（定期维修）：周期性特点 状态监测下的预防维修：以设备设施技术状态为基础，按实
际需要进行修理的预防维修方式。 改善性的预防维修：消除设备设施先天性缺陷或陈旧老化引
供配电：变压器、配电柜和线路、发电机、公共照明 消防：报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓、喷
淋系统、自动灭火系统、防排烟系统 空调：中央空调、局部空调、混和空调 采暖：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖
给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沙井和化粪池
电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯
•（二）评价参考主要指标
•1．房屋完好率、危房率
（1）房屋完好率——是指完好房屋与基
本完好房屋建筑面积之和，占房屋总建筑
面积的百分比。
（2）危房率——是指危险房屋的建筑面积占
房屋总建筑面积的百分比。
房屋的完损等级分为以下5类：
完好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房 危险房
•2．设备设施完好率