配套设施，应按照市场评估地价标准补缴地价。配套公寓与商务公寓基准地价平均价 1193.5元/㎡，商业基准地价平均价2118.5元/㎡。市场评估地价按照基准地价的三倍预估。
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2.建设周期与投资规模 估算内容 补交土地价款
建设用地功能用房安排：
用地类型
占地面积
计容建筑面积
产业用房
其中 配套商业
非农建设用地 其他建设用地
体现“产城融合，混合加速”的发展理念
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1.开发对象和范围 项目定位 功能定位
各功能物业之间形成互为配套、相互助益且平衡的生态链；
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1.开发对象和范围 拟建规模
序号
一 1 2 3 4 5 二 1 2 3 4 5 6 三 四 五
功能
产业用房指标 研发写字楼 模块化产业用房 返还政府产业用房 回迁产业用房 总部产业用房 配套用房指标 配套公寓 商务公寓 回迁商业 写字楼底商 公寓底商 产业用房底商
建设补交地价，参照《深圳市城市更新办法》： 第三十六条，拆除重建类城市更新项目中城中村部分（非农建设用地），建筑容积率在2.5
及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的 20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。依本办法补 缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权， 并可以自由转让。 第三十八条，工业区升级改造升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建 筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%补缴地价；
功能配比合理性： 依据2014年实施的《深圳市城市规划标准与准则》工业用地混合使用指引，工
业用地可混合开发商业用地、办公用地和三类居住用地，但研发用房与厂房（无污 染生产）建筑面积合计不宜低于总建筑面积的70%。
开发强度合理性： 本项目规划建设用地为107709.94平方米，拟调整为为工业用地，计划建设计容 建面为548763平方米，工业用地容积率为5.1，符合《深圳市城市规划标准与准 则条文》新型产业用地容积率上限6.0的要求。
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2.建设周期与投资规模 估算内容 补交土地价款
转让补交地价，参照《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办【2013】3号）、 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办【2014】8号）
工业楼宇，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价。按照《深圳市基准地价 （2013年）》计算补交新型产业用地的土地价款，地块周边工业基准地价平均价317.5元/ ㎡，地块周边办公基准地价平均价1271.5元/㎡，因此本项目新型产业用地补交地价按照 工业与办公基准地价的平均值计算为794.5元/㎡；
小计 停车位指标
合计
规模（㎡）
384134 50000 126403 19207 112524 76000 164629 99528 30080 31521 2000
500 1000 548763 97000 645763
备注 30%
70%
2425个 14
1.开发对象和范围 拟建规模
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1.开发对象和范围 拟建规模
项目区位及范围 项目定位 拟建规模 目前完成审批工作
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1.开发对象和范围 项目区位及范围
深圳市龙岗中心组团 东部发展轴和北部发展带
《深圳市城市总体规划（2010-2020年）》 4
1.开发对象和范围 项目区位及范围
靠近龙岗中心城，为深圳市高 新区宝龙高新园区西北角的产业 拓展区 与宝龙园区、大运新城、龙岗 中心城及坪山新城等共享产业基 础、基础设施及公共服务
高效 – 平台高效、服务高效 生态 – 绿色智慧、尺度宜人 领先 – 硬件领先、功能领先
9
1.开发对象和范围 项目定位 发展定位
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1.开发对象和范围 项目定位 客群定位
核心引入医药类龙头企业，带动产业自主集聚， 兼顾复合性和长远弹性空间，打造生物医药产业 为主导的复合型产业园。
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1.开发对象和范围 项目定位 功能定位
26575.92 81134.02
135537.19 413225.81
384134.00
35021.00
更新改造后物业运营安排：
经营性物业（单位：㎡）
功能分区
返还面积
销售面积
租赁经营面积
政府产业用房
产业用房 研发写字楼
公寓 商业 合计
112524.00
31521.00 144045.00
202403.00
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2.建设周期与投资规模 建设周期
20
2.建设周期与投资规模 建设周期
符合我国绿色建筑评价标准等级一星级标准，其中甲级写字楼符合三星级标准 符合深圳绿色建筑评价标准等级铜级标准 建成绿色产业园区
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2.建设周期与投资规模 估算内容 补交土地价款
项目建设用地中非农建设用地面积为26575.92平方米，其他建设用地面积为81134.02平方米。
龙岗街道南约社区洋桥和汉田片区工业区升级改造 可行性研究汇报(初稿)
深圳市全至工程咨询有限公司 2014年9月12日
目录
1 开发对象和范围 2 建设周期与投资规模 3 收益的主要来源 4 项目年回报率及还款计划 5 结论与建议
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洋桥和汉田片区工业区升级改造项目可行性研究
1.开发对象和范围 2.建设周期与投资规模 3.收益的主要来源 4.年回报率及还款计划 5.结论与建议
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1.开发对象和范围 已完成审批工作
项目前期工作进展顺利，政策审批风险较小。开发对象和范围 2.建设周期与投资规模 3.收益的主要来源 4.年回报率及还款计划 5.结论与建议
建设周期 建设标准 估算内容 总投资
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2.建设周期与投资规模 建设周期
5
1.开发对象和范围 项目区位及范围
洋桥（工业区）、汉田 城市更新单元范围
本项目更新范围
6
1.开发对象和范围 项目区位及范围
大浪 路
7
1.开发对象和范围 项目区位及范围
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1.开发对象和范围 项目定位 发展定位
以龙岗中心城为依托，抓住深圳市高新区宝龙高新园转型升级发展的机遇，将项目 整体重建改造为与宝龙高新园产业配套发展、产居功能融合区，集总部经济、研发、 柔性化生产和综合配套服务功能于一体的深圳现代产业园。