1. 南京市总体规划：南京市 委、市政府明确下关的主导功 能为“滨江核心发展区、跨江 发展中心辐射区” ，其中下 关滨江区域被列入全市十大功 能板块之一。 2. 下关区区域位置：是南京 市六个主城区之一，地处市区 西北部，濒江依城，素有“金 陵北大门”之称。 3. 下关区产业发展规划：下 关区将依托既有产业基础，抓 住滨江开发机遇，形成“三区 一带”四个产业集聚区：滨江 现代服务业集聚区、中央门商 务集聚区、幕府山新兴产业区、 阅江楼—明城墙—外秦淮河文 化旅游产业带。
四、项目定位
项目SWOT分析
机会：下关区属于南京市老城区，具有优越的地理位置优势和周边庞大的客户 群，老城区需要新楼盘提升形象。楼盘体量控制在75000平方左右，建设投入 到产出周期较短。该区域在当地客户比较认可。周边小高层、花园洋房、联排 别墅类似销售去化情况都不错。 威胁：老城区形象差，旧城改造需要一段时间，周边多为老公房有经济适用房。 西侧的机械工业供销公司噪音较大。 优势：地块为成熟居住区，有规划代征的小学幼儿园及净菜超市等配套，且 2014年会通地铁3号线，地块平整为净地。 劣势：周边厂房、老旧住宅区毗邻，环境嘈杂。对于楼盘品质有影响。
叠 加 别 墅 平 面 图
300 平方
叠 加 别 墅 实 景 图
北崮戎院
1. 该项目位于下关区安怀村 460号。 2. 该项目建设用地面积为 17270平方米，地上总建筑面积 34988.27平方米，地下总建筑面 积12016.95平方米。项目主体建 筑为A01、A02、A03、B01、B02、 B03幢、物业服务用房及车库组成， A01、A02幢一二层为商业用房。 3. 已售罄，9层小高层1、2楼 134平的三房房型二手房挂牌价 13283元/平（毛坯房）。 4. 周边配套：安怀村菜场、小 市中心小学，享受中央门周边商 业配套。 5. 成交客户：以城北本地动迁 客户和刚需工薪阶层为主。
66.95%
16000元/平米 （毛坯房）
4
目前在售少量155平方米房源，位于 恒基·九珑 3楼以下，目前享有89折优惠，总价 安怀东路与和燕路交汇 小高层、 天誉（见前 在210万，小高层成交均价为14000 处（金港大厦西北侧） 花园洋房 图4位置） 元/平（毛坯房）。项目预计9、10 月份将陆续有新房源推出。 万科红郡 （见前图5位 置） 在售二手267平的叠加别墅单价 叠加别墅 27000元/平（精装修）；二手187平 、花园洋 的花园洋房22390元/平（精装修） 房 。
结论
该地块属性为R2二类居住用地，位于老城区，是传统的住宅区。交 通发达、人口密度大、四周环境嘈杂。地块为净地。整个地块有超 过三分之一占地面积内需配建和代建配套设施。项目可建用地集中 在地块东侧部分。 目前南京市国土资源局已公布的土地出让楼面价在6500元/平左右。
二、区域规划分析
区域整体规划
主力户型图
万科红郡
1. 该项目位于下关区黄家圩 41-1号。 2. 项目占地面积2.7万平米， 总建筑面积5.0万平米。其中： 住宅3.6万平米，商业0.1万平 米，公建配套及车位1.3万平米。 总户数：180。 3. 在售二手房信息：在售 267平的叠加别墅单价27000元 /平（精装修）；187平的花园 洋房22390元/平（精装修）。 4. 交通配套：地铁1号线红 山动物园500米内。 5. 成交客户：享受型客户为 主，以35—50岁私营业主、企 业老板、政府人员为主要客户。
项目位置
4. 交通：距离在建的地 铁3号线站点不足500米； 1号线红山动物园、南京 站在2.5公里左右。
结论
虽然我项目所在的城北地块是老城区。但因所的下关区未来主导功 能为“滨江核心发展区、跨江发展中心辐射区”，集科技研发、商 务商贸、文化旅游为主要发展方向。 目前政府为了实现人气聚集，吸引高端品牌开发商来共同打造这块 热土，规划了地铁3号线、幕南科技研发区、幕燕滨江总部基地等众 多利好配套，因此未来的5-10年，这是一个具有发展潜力的区域。 。
三、区域市场分析
周边在售楼盘情况
1. 在售楼盘位置分布： 周边在售楼盘主要集中 在中央北路、和燕路、 幕府东路等区内主干道 两旁。
2. 在售楼盘存量及去 化率：目前距离该地块 3公里的除图示楼盘外， 还有近期开盘的盛景园 等楼盘。存量总量较大， 去化率较低。
3. 在售楼盘成交均价： 选取参考的五个楼盘的 小高层成交价在 14000—17000元/平之间， 花园洋房成交价在 21000—23000元/平（精 装房），联排别墅成交 价25000-27000元/平 （二手）。
2
1
项目位置
3
4
5
备注：全屏状态下鼠标放至“带圈数字”可查看具体信息
周边在售楼盘情况
序号 楼盘名称 项目位置 住宅形态 在售房源 存量 去化率 成交均价 主力户型为80-110平米的舒适两 房，130平米的优越三房。在售二手 高层、小 纯毛坯三房单价14500—15500元/ 高层 平；92平二手毛坯两房单价15400元 /平。 在售顶楼跃层，面积150㎡-180㎡， 全款92折，贷款95折，成交均价 高层、花 14000元/㎡（精装房）；花园洋 园洋房 房，面积130-300平方米，成交均价 18500-20000元/平方米（精装房） 。 目前在售二期09、10、13栋，成交 均价16000元/平方米，面积为106平 方米两房和141.5平方米的三房，11 高层 栋面积为106平方米，成交均价 17000元/平方米，全款享98折，按 揭享98.5折。
项目实景图
结论
区域市场分析中所分析的楼盘都是现在或曾经比较好销（现已售罄 ）且与我盘相似度比较高的楼盘。可以提供比较适合我项目价格定 位的参考： 高层住宅毛坯价在14000~17000元区间，主要集中在15000~16500元 花园洋房毛坯价在18500~23000元区间，主要集中在20000~22000元 联排别墅区域内目前只有万科红郡的二手叠加别墅价格可作参考， 折算到毛坯价在24000~25500元区间。 因此，考虑到开发周期和货币贬值因素，保守估计建议我项目类似 产品毛坯定价为：高层住宅16000~18000元区间、花园洋房 19000~21000区间、联排别墅25500~27500元区间（万科红郡二手房 毛坯价基础上上浮5%）。
目录
一、项目情况
二、区域规划分析
三、区域市场分析 四、项目定位 五、投资分析
一、项目情况
中央北路95号地块位置
1. 中央北路95号 地块位于南京市下 关区中央北路95号。 2. 该地块距离新 街口约7.1公里， 开车仅需18分钟。
项目位置
3. 该地块距离幕 府东路、和燕路1 公里左右，距离长 江2公里左右，距 离南京长江大桥 2.5公里左右。
项目位置
下关区空间布局结构图
未来周边配套
1. 学校：按照规划，该 地块代征小学，自建幼 儿园。周边1公里内有南 京市第三十九中学五塘 分校、南京双语实验学 校等。 2. 医院：目前有华宏医 院（在该地块1公里范围 内），近期无新的医院。 3. 商业配套：享受中央 门商圈配套，周边超市、 便利店、农贸市场等设 施齐全。
下关区产业布局引导图
地块区域规划分析
1. 项目区位：该地块均紧 邻幕府山新兴产业区，在 下关区区域定位为居住生 活带。幕府山新兴产业区 功能定位：重点发展科技 研发、商务商贸、文化旅 游。 2. 规划中该地块开发方向： 拟引进高端品牌开发商， 结合该地块周边自然风光 优美、地铁交通便利特点， 讲其打造成为吸引幕南科 技研发区、幕燕滨江总部 基地和众多驻宁高级商务 人士居住的高档社区。
446套
26.28%
小高层：14000元 /平米（毛坯房） 、花园洋房 21000--23000元/ 平米（毛坯房）
5
下关区黄家圩41-1号
已售罄
叠加别墅：27000 元/平（精装 100.00% 修）；花园洋 房：22390元/平 （精装修）
金域中央
1. 该项目位于下关区幕府西路33 号。 2. 项目建筑由13栋6+1F、9栋 9+1F、3栋18F和1栋12F组成，占地 面积： 120000㎡；容积率：2；总 户数：512；建筑形态：高层、小 高层。 3. 主力户型为80-110平米的舒适 两房，130平米的优越三房。在售 二手纯毛坯三房单价14500—15500 元/平；92平二手毛坯两房单价 15400元/平。 4. 周边配套：规划地铁3号线五 塘站；上海联华超市，步行6分钟； 建宁中学、五塘村中学、下关区第 二实验小学步行10分钟；仁康医院 位于小区斜对面，步行2分钟。 5. 成交客户：以刚需和首改为主， 3房户型图（133平） 以年轻白领、工薪为主要客户。
主力户型图
恒基· 九珑天誉
1. 该项目位于安怀东路与和燕 路交汇处（金港大厦西北侧）。 2. 项目占地面积： 49007 ㎡； 容积率：1.7；总建筑面积约 111126㎡。总户数：605；车位数： 561；车位比：1:0.9。 3. 项目建筑由6栋叠加洋房、8 栋高层、1栋酒店式公寓，1栋多 功能会所。 高层成交均价： 14000元/平（毛坯房）；叠加洋 房成交均价：23000元/平（精装 房）。 4. 交通配套：地铁1号线红山 动物园、迈皋桥站、66，93、游3、 24、22、40、74、玉葛、809、 819路公交迈皋桥站。 5. 成交客户：刚需客户为主， 辅以1/3改善型客户，以栖霞、下 关两区客户为主。
地块数据
占地面积（㎡）容积率 建筑面积（㎡） 建筑高度（m）建筑密度 48609 1.55 7 5 3 4 4 ≤3 5 ≤25%
绿地率
≥35%
注：地块图中红色外圈为该地块红线，偏右红色内圈为项目位置范围。
用地面积（m2）
容积率 地上计容建筑面积（m2） 地上配建合计建筑面积（m2） 地上可建住宅面积（m2） 地下建筑面积预估（m2） 总建筑面积（m2） 占地（m2） 代建24班小学 配建净菜市场超市 配建基层社区中心（含居委会、 物业管理、卫生保健、青少年、 老人活动室） 配建12班幼儿园 建筑面积（m2） 建筑面积（m2） 占地（m2） 建筑面积（m2） 占地（m2） 建筑面积（m2） 占地（m2） 建筑面积（m2） 建筑面积（m2）