采用“竞价+竞地上建筑物价格、竞配建面积”的方式挂牌出让 当有两个或两个以上竞买人报价达到最高价时，转入对地上建筑物价格、配建人才住房面积等竞争，按照地上建筑物竞价最高者或者人才住房面积最大者 为竞得人 价高者得,限地价竞自持面积 配建并无偿移交定量租赁住房；限价竞买；续竞配建并无偿移交租赁住房面积 限地价、竞配建 限地价、竞房价；摇号；限制竞得方资格 设置熔断价抽签 明确公司法人或其所在母公司，具有的开发资质和注册资金；报价不得高于同区域历史最高地价、楼板价、总价；摇号
南京
超过土地市场指导价格（超过土地起始价溢价的40-50%），转为人才公寓建设面积、保障房回购价格等竞争
土拍只要有一级开发资质就能参与，但个别地块有竞人才公寓建设面积、保障房回购价格、养老设施等面积
竞买人、竞买人直接绝对控股的子公司不得参与同一地块竞买 由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一地块竞买 竞买人的竞买保证金及土地出让金须为竞买人自有资金 超过土地市场指导价格（超过土地起始价溢价的25%），以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人，以其所报价格确定为地块竞得价格
十九大”指出，加强社会保障体系 设。坚持房子是用来住的、不是用 的定位，加快建立多主体供给、多 保障、租购并举的住房制度，让全 民住有所居。
Part 2. 宏观政策
土地调控
通过调整土拍形式，来提高“准入”门槛，提高拿地成本，降低地王产生，缓解市场热
城市
土拍政策
常州 南通
苏州
嘉兴 家庄 成都 济南 青岛 武汉 合肥 杭州
产开发企业应提交有法定资质的第三方机构出具的商品住房成本评估报告
成都
项目销售期限较短的，首期到末期上浮不超10% 结合土地价格、周边项目价格确定项目备案价格，导致市场同区域早期 拿地项目
价格低于近期拿地项格
精装修部分价格不超总售价30%
苏州
同一批次分批销售时，不得提高销售价格 下一批次备案价格不得高于上一批次同类型房屋成交均价
调控进程来看，主要集中于2017年上半年，下半年以信贷收紧为主 而“限售”政策出台是对“资产价格锁定”，以防止爆发系统性金融风险
2017第二季度
2017第三季度
2017第四季度
月积分落户： 月1日南京正式实施积分落户制度 月限购扩大、商办出新政： 淳、溧水、六合纳入限购范围 办类非住宅不得建造按单元式或住宅 型设计
城市
常州 镇江
盐城 昆山 泰州
限价政策
政府给项目指导价，开过盘项目，项目价格每季度可涨价一 次，涨幅不超过3%，全年不超过8%
从未开盘项目，参考区域内项目成交均பைடு நூலகம்，各项目可以与房 管局沟通
2017年4月项目预售价由住建局和物价局共同决定，未开过 盘的项目参考周边项目成交均价，且3个月内不能涨价
开过盘的项目参考历史成交均价，同样3个月内不能涨价。3 个月或者
价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例 当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序
当住宅、商住地块的网上竞价超过起始价45%时，超出部分不计入房价准许成本 竞价达到最高限价的80%时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上的，应当完成 工程并施工至主体结构三分之二以上 竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住房必须现房销售 竞价达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为在本地块内竞争保障性住房建筑面积，每次报建面积200平方米，报建面积最多者为竞 人，所建保障 性住房无偿移交政府，相应房屋建设成本不计入房价准许成本
限价政策
Part 2. 宏观政策
通过限价政策来防范过快上涨的房价而形成的城市金融风险，但也导致被限项目周边二手房价 挂，新房开盘造“哄抢”，房企变相提高首付，刚需造挤压等现
城市
限价政策
申领预售证之后不允许上涨，加推项目不得高于之前价格 无锡 申报备案价格高于2016年10月份所在区域商品住房成交均价的，房地
2018年南京房地产市场分析报告
2018.01
【目录】 Catalogue
PART 1 关键词 PART 2 政策篇 PART 3 土地篇 PART 4 楼市篇 PART 5 企业篇 PART 6 展望篇
【Part 1 关键词】
“抢房”
Part 1. 关键词
开盘摇号实施，抢房大战，最低中签率不足5%
6个月后，可调整价格，指导价上浮3-5%
申报价格备案的商品住房规模不得低于3万平方米，备案价 格不得高 于本项目同类型新建商品住房前1个月实际成交均价的5% 从未开盘项目，备案价增幅不得高于周边地块同类型新建商 品住房近1个月实际成交均价的5% 从未开盘项目，政府根据周边项目给出指导价，但房地产开
发企业可选择提交有法定资质的第三方机构出具的商品住房 成本评估报告 开过盘的项目，项目定价基本要和历史成交价格持平
5月三年限售、公证摇号、酒店公寓新 规： 新购房人取产证后3年内不得转让 客户大于房源量开盘需公证摇号 限制酒店式公寓层高，最高3.6米 7月土拍新政，取消摇号，改竞拍保障房 面积
7月南京等12个城市加入租赁试点名单 8月南京对外发布住房租赁试点工作方 案 信贷政策收紧、利率优惠政策取消、 上浮利率
武汉
从市场表现来看，加推项目半年上浮1%-5% 新开盘项目不超过周边均价，如果周边没有同类型项目，可以适当超出 周边均价
郑州
郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边 新建商品住房价格水平
青岛
参考周边同类型项目均价审批预售证 同一项目不同批次价格最多上浮10%，但大多数项目价格与16年持平
“上浮” “不炒” “同权”
首套房利率基本上浮10%，二套房上浮10-20%
19大再次提出“房子是用来住的、不是用来炒 的”定位
租房也能上名校与购房相同
“税”
传闻多年的房地产税17年再次热传
“周边”
热点城市调控频出，换周边城市成交市场发力
【Part 2 宏观政策篇】
调控进程
2017第一季度
Part 2. 宏观政策
开过盘项目，项目定价三个月内同比上浮不超过2% 从未开盘项目，政府根据周边项目给出指导价，但是开发商 可以根据项目具体情况进行提价