房地产开发行业基本情况一、行业经营特点房地产开发行业具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、资金运作密集性等特点。

（一）项目审批计划性。

在开发过程中，从征用土地、建设房屋到商品销售，均严格按照规划、征地、设计、施工、配套、销售“六统一”的原则有计划地进行，每一步都须经有关部门审批。

（二）经营方式多样性。

房地产开发行业的经营方式包括土地的开发与经营、房屋的开发与经营、公共设施的配套开发以及代建工程。

（三）开发产品固定性。

开发产品的位置固定不变，均按套销售，不得分割拆零销售，每套房产都有一套完整的档案资料。

（四）开发周期长。

开发产品从立项到交付使用，少则一年，多则数年才能完成，有的多个项目同时开发或先后滚动开发。

（五）资金运作密集性。

资金运作密集型主要表现为投入资金的密集性和回笼资金的集中性。

（六）房地产价格构成复杂。

房地产开发总成本费用是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用等。

二、行业基本管理体系（一）内部组织管理体系（二）外部监督管理体系房地产开发行业的外部监管部门主要有土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门等。

上述部门在工作过程中形成的大量信息与税收征管密切相关。

1、土地管理部门负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金，核发《国有土地使用证》。

从土地管理部门可获取土地使用权出让和转让信息，包括出（转）让方、出（转）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额，是审核土地出（转）让金的依据。

2、发改委负责开发项目的立项审批。

从发改委可获取开发项目的批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等信息。

3、拆迁管理部门（拆迁办公室）负责审查颁发《房屋拆迁许可证》，审查、备案开发企业与拆迁方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》。

《房屋拆迁安置补偿协议》的主要内容包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，是审核拆迁补偿费的依据。

4、规划部门负责规划总图的评审，核发《建设用地规划许可证》；负责报建图的审查，核发《建设工程规划许可证》。

从规划部门可获取开发项目名称、性质、占地面积，规划的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施情况等信息，是审核可售面积的依据。

5、建设主管部门负责对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

从建设主管部门可获取建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等信息。

6、建筑工程质量监督部门负责对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。

从建筑工程质量监督部门可获取开发项目完工的《工程竣工验收备案表》，采集工程竣工验收时间、竣工验收意见等信息。

7、房产管理部门负责审查商品房预售方案，核发《商品房预售许可证》；负责对房屋建筑面积进行测量，出具测绘报告；负责核准新建商品房所有权初始登记（大产权证）以及分户产权登记。

从房产管理部门可获取房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易、预售许可证发放信息。

（三）中介机构房地产开发行业涉及的中介机构主要有工程监理公司和会计师（造价师）事务所。

1、工程监理公司主要职责是控制工程建设的投资、建设工期、工程质量；进行安全管理、工程建设合同管理；协调有关单位之间的工作关系。

其在工程监理过程中形成的《监理日记》、《监理月报》、《监理工作总结》等资料，对审核房地产开发成本的真实性具有重要参考价值。

2、会计师（造价师）事务所负责对预（决）算报告进行审计，出具审计报告。

审计报告是编制决算的依据，对审核预决算差异的真实性具有重要参考价值。

三、经营流程房地产开发企业开发过程主要包括开工准备期、组织施工期、预售和产权转移期等阶段。

1．开工准备期通过招标、拍卖、挂牌获得土地的使用权，取得发改委印发的正式计划书、规划部门批准的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》、土地主管部门核发的《建设用地批准书》、建委下发的设计方案审定通知书。

在办理各种手续的同时，穿插进行施工项目设计，办理建设工程招投标，进行进场前的准备工作。

房地产开发企业在办理《建设工程规划许可证》前，需提交工程结构施工图，该图中附有相关项目的配筋图。

配筋图是由勘测设计单位依据国家颁布的有关设计规范中规定的最小配筋率而设计的受压构件钢筋含量的截面图，按工程结构的不同部位分为基础配筋图、立柱配筋图、横梁配筋图、板层配筋图、楼梯配筋图等，其参考数据是：七层以下的普通住宅每平方米需钢筋30—35公斤；小高层每平方米需钢筋50—60公斤。

2．组织施工期根据前期审批的规划设计图纸和文件，通过正式的招标程序，组织施工企业进场施工，到建设主管部门办理《建设工程施工许可证》。

建设工程的主要承包方式有包工包料和包工不包料两种。

3．预售、现售及产权转移期采取预售方式的，要根据国家有关规定办理预售证，组织房屋销售，预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证；采取现房销售的必须是经有关部门验收合格的房产。

房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理备案及产权登记手续。

4．基本开发流程四、会计核算房地产开发企业财务核算执行《企业会计制度》，上市公司自2007年1月1日起施行《企业会计准则—基本准则》和《企业会计准则—具体准则》。

税务机关在纳税评估实地核查中，应重点关注以下三个方面的财务核算，特别是与税收相关政策的差异。

（一）销售收入的确认按《企业会计准则》中有关商品销售收入的确认原则进行确认。

在实际操作中，开发企业主要在开发产品交付使用，并将发票账单交付给买受人时确认销售收入。

1．现房方式销售由于有现房供应，在办妥开发产品移交手续后，即可确认收入。

2．预售方式销售房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的均为预售房款，一律不确认收入，其款项记入“预收账款”科目。

因预收房地产款而缴纳的营业税费等在“应缴税费——应缴营业税”等科目核算。

开发项目完工经验收合格、竣工结算后，按照销售合同规定的将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现。

3．价外收入的会计核算房地产开发企业的价外收入是指房地产企业在销售或出租开发产品时向客户收取的价款以外的各种费用，包括手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、利息收入、优质费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收入。

价外收入根据不同性质，应计入“其他业务收入”、“财务费用”、“管理费用”、“营业外收入”、“其他应付款”、“其它应收款”等不同的会计科目。

（二）费用的构成费用按其与项目开发的关系分为开发成本和期间费用。

1．开发费用的构成房地产开发企业的开发成本按成本计算对象计入开发产品成本项目，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。

（1）土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。

（2）前期工程费前期工程费指土地、房屋开发前发生的总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、测绘、勘察、设计、各项临时工程、“七通一平”等费用。

（3）基础设施费基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的道路、供热、供水、供电、供气、通讯、照明以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等设施费用。

（4）建筑安装工程费建筑安装工程费指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。

（5）配套设施费配套设施费指在开发小区内发生的、可计入土地和房屋开发成本的、不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。

凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院等应在“配套设施成本”中单独核算。

（6）开发间接费开发间接费指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。

2．期间费用的构成期间费用可直接进行税前扣除，包括销售费用、管理费用、财务费用。

（1）销售费用房地产开发企业的销售费用是指销售商品房或提供服务而发生的所有费用，以及售后服务、完工产品的维护保养费用等。

如保险费、展览费、广告费、商品维修费以及售楼部人员的职工薪酬、业务费、折旧费等。

（2）管理费用本科目核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业在筹建期间内发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费（包括行政管理部门职工工资及福利费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等。

（3）财务费用本科目核算企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损益以及相关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣等。

（三）开发成本的核算开发项目成本的核算实行制造成本法，可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本和代建工程开发成本，其基本核算程序如下。

1．确定成本核算对象开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。

其基本原则是：（1）一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。

（2）同一开发地点、结构类型相同的群体项目，开、竣工时间相近且由同一施工单位施工的，可并为一个成本核算对象。

（3）对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。

成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

2．确定开发产品成本项目成本项目是归集生产费用的明细科目，具体反映计入开发产品成本的生产费用的用途和开发产品成本构成。

3．归集与分配开发成本开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。

其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。