尚未形成成熟的生 活圈；
没有成熟的商业；
四环路 金地
新中银
东
现代经典
莞
大 世纪城 道
五环路
世纪绿洲
在建 入住 待建
4
汇报思路
东莞商业物业市场分析 商业物业价值判断 世纪城国际公馆商业街价值分析 世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案 世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨
5
东莞商业物业市场分析
城区大型集中商业的面积已经超过100万平方米； 东莞城区大大小小的商业物业面积之和超过200万平方米； 最近几年全东莞集中面世的商业物业面积总量300万平方米；
按照东莞四区的总人口100万计算，人均商业服务面积 超过2 M2/人；
参考值：城市人均商业服务面积常规指标0.7-0.91M2/ 人，上海市1.2M2/人；
集饮食、娱乐、购物、休 闲、商务于一体的大型主 题娱乐购物广场
1F:1.8万，2F:1万， 最高2万多
发展商控有6成 经营权，实行 开业前期“反 租承包经营”
3.28开盘； 销售40%
地王 国际 广场
32.8万;商 业面积10 万
复合商业，集商业步行街、 1F:2.5万，2F:1.5万， 主力百货店、专卖店、主 3F:8000万; 题公园、娱乐场、风情美 食广场、康体中心于一体
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汇报思路
东莞商业物业市场分析 商业物业价值判断 世纪城国际公馆商业物 街业 价价 值值 分分析析 世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案 世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨
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世纪城国际公馆商业物业价值分析
世纪城商业街——最大 的商业价值在于未来升 值潜力：
位于东莞最有发展潜力 的城市生活圈内，生活 圈内的总人口将可望突 破10万人；
干洗
70
人流多、车流一
般
50%
人流量是影响商业街价值的关键因素：
——步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况 好于服务住宅的社区商业；
9
东莞商铺调查小结
购买商铺的客户主要 目标是保值和增值；
“一铺养三代，”主 要体现了商铺的价值， 而被集中商业推广所 套用，误导消费者；
▪ 商铺售价及租金以城区政府为中心向四周呈递减趋势，但回报
率比较稳定；
▪ 东莞商铺的投资回报率在4.2％～5％左右，南城区的商铺回报
率略低（在4.0％～4.5%之间）；
▪ 投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营的买家极少；
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汇报思路
东莞商业物业市场分析 商业物业价值判断 世纪城国际公馆商业街价值分析 世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案 世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨
概况
长约180米，总面积 10163M2；
由内街铺位50个、一楼 临街铺位37个、二层商 铺38个组成；
一楼层高4.5米，二楼 层高3.45米 ；
店面进深在8-10米间， 面宽在3.8-5.1米间，柱 距呈不规则分布，单位 面积集中在40－120平 方米间；
3
周边商业分析
周边半公里之内居 住人口不足万人;
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商业物业价值判断
商业物业 投资价值 一铺养三代的“铺”
周边人流量多少
商圈内的消费能力
优惠政策是否有足够的吸引力
非短期的租金回报，而在于长 期的升值空间
街铺：自我调节能力强。是适合 大众投资的传统的商业物业投资 品种
集中商业的内街：不适合分拆销 售，适合大基金的长期战略投资 经营
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关于两种商业类型的价值对比研究
服饰、美容通讯等
140 车流少、人流多 90%
西正路市桥路 餐饮、通讯、茶艺、士多 130~160 车流、人流多 100%
宏景中心
中介、琴行、驾校、灯饰 55~80 人流、车流一般 30%
石竹新花园 装饰五金建材、美容美发、餐 45~55 人流、车流一般 80% 饮
超市、装饰材料、五金水暖、
景湖春天
商铺
集中商业
价值依托的基础
周边商圈的经营环境； 周边商圈的经营环境； 很强的自我调节能力；；受经营状况好坏的制约；
价值的保障（风险） 保值增值，低风险； 取决于经营状况，风险高；
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关于东莞目前商业物业投资价值的思考
大型集中商业的集 中面世，给东莞商 业物业的长期竞争 和发展带来极大的 压力。
东莞城区需要多少商业物业？
呈：世纪城商住开发有限公司
世纪城国际公馆一期商业街 销售执行报告
2021/1/8
商业物业目标沟通
世纪城千亩大盘商业物业运作 目标：
②项目整体增值：形成对世纪 城整体项目运作的价值支撑； ①利润的重要来源； ③展示价值；
住宅商业对项目发展的作用 ①利润的重要来源 ②成为项目增值举措 ③具有展示价值
2
——
——
模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形 式销售是大多数商家的运作手法；
7
商铺调查表
租金和售价的关系
名称 花园路 东城步行街 西正路市桥路 宏景中心 石竹新花园 景湖春天 新天地
规模 干道两侧 干道两侧 干道两侧
—— 7000多 5000多
7700
性质 全街铺 全街铺 全街铺 街铺+内铺
主题乐园、风情美食广场;
6% ，三年7%;
商业70%；
华南 总89万,商 复合商业，八大营业区域， 1F:2万，2F:1.6万，
பைடு நூலகம்
MALL 业可售6 集百货、超市、饮食、娱 3F:1.3万
万
乐于一体；
十年返租，前 三年7%，后7 年递增5%。买 铺收一年租金
销售60%
世博 广场
20.8万;商 业16万
商业物业的两种类型： 大型集中商业：如第一国际、华南MALL、世博等； 临街商铺：如东城步行街、新天地商铺等；
6
大型商业物业比较表
名称 规模(M2) 商业主力店(主题商业)
售价
返租情况
销售率
第一 国际
总70万,商 步行街、大型百货、超市、 1F:25000，2F:16000， 三年返租，第
业11.6万; 品牌专营店、精品专卖店、 3F:8000，最高42000。 一年5%，二年
街铺 全街铺 街铺+内铺
售价 28000 32000 34000～36000 15000~19000 11000 21000 12000
东莞商铺的租金回报率一般处于4%5%之间的较低水平；
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商铺经营状况
名称 花园路
业态 餐饮、酒吧、服饰精品
月租金 100
人流 车流和人流多
出租率 100%
东城步行街
将形成东莞规模最大， 档次最高的社区；
将拥有含金量最高的客 户群体；
凯旋城 景湖春天
东泰 阳光假日 景湖春天 景湖花园