购房合同中的违约金案例
基本案情：2010年4月11日，杨某作为出卖人与高某签订了《房屋买卖合同》，约定杨某将房屋出卖给高某，购房总款为335万元。同时合同约定若一方违约，应当支付房屋总价20%的违约金。合同签订后，高某因逾期付款形成违约，同时高某因无力继续支付购房款，诉至法院要求解除合同。杨某聘请本所律师提起反诉，要求高某按照合同约定支付购房总价款20%的违约金67万元。
法院判决结果：房屋买卖合同解除，高某给付杨某违约金25万元。
在此，我们结合本案，将房屋买卖合同中违约金的法律问题，向读者做一简要介绍：
一.房屋买卖合同中是否约定违约金以及约定违约金数额的多少，由买卖双方自主决定。
《合同法》一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”可见，是否在房屋买卖合同中约定违约金，以及约定违约金的数额，适用意思自治原则，法律不予规范，由买卖双方决定。
律师提醒：建议约定违约金
因为如果约定了违约金，一方违约时，对方即可直接按照约定主张违约金。比如本案合同中约定了违约金为购房总价款的20%，律师就可以要求高某给付总房价335万元25%的违约金67万元。如果没有约定违约金，守约方只能依据实际损失，要求对方赔偿。但是，主张实际损失，法院要求当事人举证证明。可见，约定了违约金就省去了举证证明实际损失的麻烦。
房屋买卖合同的违约金通常为房屋总价款的10-20%。
二.当事人认为约定的违约金低于实际损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;当事人认为约定的违约金过分高于实际损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少
律师提醒：
1、一方当事人认为约定违约金低于损失的，可以放弃违约金，直接主张实际损失。
2、一方认为违约金过份高于实际损失的，则必须请求法院或者仲裁机构进行调整。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”
司法实务中法院确定损失的办法，应当以鉴定部门的鉴定结论为准。但是，法院委托鉴定，往往时间很长，为了尽快审结案件，法官通常仅仅咨询鉴定部门，记入笔录，即可进行调整。比如本案法官就是采取了这种办法，确认违约金的具体数额为25万元。
合同法违约金比例】谈如何确定支付违约金数额
违约金可分为法定违约金与约定违约金。法定违约金是指在一些法规(如《工矿产品购销合同条例》、《农副产品购销合同条例》等)中，明文规定的违约金比例;约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时约定的违约金比例。如果合同中只对违约金做了原则性的规定，没有具体约定违约金的比例或数额，并且有关条例也没有明确规定违约金比例的，则可按《民法通则》及《经济合同法》中关于承担违约金责任的一般原则执行。如果合同中没有规定违约金的条款，但只要由于违约造成了对方的损失，违约方就应向对方支付赔偿金。该赔偿金的数额，可按照签订合同时有效的有关条例的规定执行，有关条例对违约金比例未作规定，而违约又未给对方造成损失的，可以根据实际情况酌情处理。以下着重谈谈法定违约金与约定违约金的确定和适用。
法定违约金
合同对违约金作了原则性规定，且有关条例规定了违约金比例，适用法定违约金。在此情况下，由于合同的内容、违约的性质、程度的不同，确定违约金的方法与数额也有所不同。第一，有关条例明确规定了违约金比例的，即可按该比例直接计算出违约金的数额。如《工矿产品购销合同条例》第35条第5项规定，逾期交货的，应比照中国人民银行有关延期付款的规定，按逾期交货总值计算，向需方偿付逾期交货的违约金。这里明确规定了延期交货的违约金比例为每日万分之三。再如，《如工承揽合同条例》第21条第4项规定，逾期交付定作物，应当按照合同规定，向定作方偿付违约金。以酬金计算的，每逾期一天，按逾期交付部分的酬金总额的千分之一偿付违约金。由此可见，延期履行合同的法定违约金的计算标准是固定的。各种滞期费、滞纳金等适用如上规定。第二，有关法规只规定了违约金一定比例范围。这需要通过受理案件的人民法院或合同仲裁机关确定一定的比率，才能计算出违约金的数额。如《工矿产品购销合同条例》第35条第1项规定，供方不能交货的，应向需方偿付违约金。通用产品的违约金为不能交货部分货款总值的百分之一至百分之五。一般来讲，不履行或不完全履行合同的法定违约金为一定的比例范围。
约定违约金
由于约定违约金的比例法律无明文规定，有的同志认为约定违约金的数额不能超过法定违约金，超过的就是无效。实践中也常常遇到约定违约金过高的问题。究竟应如何确定约定违约金的比例，下面从几个方面谈谈看法。笔者认为，约定违约金的最高限额为违约部分的货款或酬金的总额。这里既包括不履行或不完全履行合同的违约金，也包括延期履行合同的各种违约金。从法律上讲，《民法通则》第122条第2项规定，当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金。该法条对约定违约金的数额未作限制，允许当事人用约定违约金来弥补某些法定违约金过低的缺陷。如《工矿产品购销合同条例》规定通用产品的法定违约金的比例只是违约部分货款的百分之一至百分之五。这就使一些不法商人有可乘之机，如供货方在因市场行情变化使自己产品变为紧俏时，可能径行违反合同不供货，即使按最高数额支付违约金，仍大有利可图。这显然不处利于社会主义经济秩序的稳定，不利于保护合同当事人的合法权益。因此，法律规定当事人通过协商，在法定违约金之上议定约定违约金是完全必要的。通过较高的约定违约金可以起到预防违约的积极作用。但这样的约定也不是无限制的，根据《民法通则》的公平原则和诚实信用原则，以及司法实践中的惯例，将约定违约金的数额限制在违约部分的货款总额或酬金总额之下较为适宜。但如果有关条例对违约金数额有特别规定的，应按特别规定办。如《公路货物运输合同实施细则》第19条第1项规定，违约金数额由双方商订，同等对待，一般最高不应超过违约金部分运量应计运费的10%。对此，约定违约金的最高比例也应为违约部分运量应计运费的10%。值得注意的是，这里所说的对违约金最高数额的限制，不同于违约方对另一方的实际损失所做的赔偿。《民法通则》第122条第1款规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应相当于另一方因此所受到的损失。如一份购销合同的货款总值为5万元，违约金为1万元。如果由于供方未履行合同，使需方受到了6万元的经济损失。对此，违约的供方除支付1万元的违约金外，还应赔偿5万元的经济损失。在司法实践中，对具体合同的违约金条款进行认定时，应首先看其是否符合订立经济合同的一般原则性规定。即要看其是否有显失公平、是否有胁迫或欺诈等情况的存在。如果发现有属于《经济合同法》第七条关于无效经济合同规定的，就应认定该违约金条款为无效。
【合同法违约金比例】合同中约定的违约金超过一定的比例法律有限制
安阳林先生来电咨询：我公司是一家建筑公司，前两年与一家房地产公司签订合同约定由我公司承建某小区的建设项目，合同中约定工程竣工若晚于约定的工期的话，每延误一天由我公司按合同总造价的0.6%向房地产公司支付违约金。但工程开始后由于种种原因，建筑实际完工时间比合同中约定的完工时间晚了很多天，如果按照合同约定的方式计算，违约金的数额都快接近工程总造价了。请问，这种情况下,违约金是否必须按照合同中约定的方式进行计算?
河南国基律师事务所路未晞解答：首先，应当确定双方所签订的合同是否为真实意思表示，合同是否有效。
如合同为有效合同，则需要看其是否合理。根据我国《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理经济合同纠纷案件中具体适用经济合同法的若干问题的解答》第九条也明确规定，违约金通常不超过合同未履行部分的价金总额。本案中单看双方合同约定的违约金比例并不太高，但如实际算下来违约金的数额接近整个工程的总造价的话，则需要对其合理性进行确定。在实践中，合同双方的当事人为了确保合同的顺利履行，通常在签订合同的时候就会针对违约金问题加以约定。违约金的性质是