商业区位理论
商业区位理论
经济地理学 ecnu
1 商业、贸易、市场
1）商业：是以货币为媒介进行交换从而实现商品的 流通的经济活动。 商业有广义与狭义之分。广义的商业是指所有以营利为目 的的事业；而狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事 业。 服务业概念在理论界尚有争议。 服务业一般认为服务业即指生产 和销售服务产品的生产部门和企业的集合。服务产品与其他产业 产品相比，具有非实物性、不可储存性和生产与消费同时性等特 征。在我国国民经济核算实际工作中，将服务业视同为第三产 业，即将服务业定义为除农业、工业、建筑业之外的其它所有产 业部门。
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（三）商圈间竞争的策略
3增加商品的比例，集聚人气 （1）选择品 （2）高级品
名表、高档服饰、高档纪念品等。 服装、鞋帽、饰品等——商业街的底色。
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（三）商圈间竞争的策略
4抢占先入优势，理性应对区位惯性 （1）节约地价成本
虽然付出等待成本，占据了先入优势。
1商业规模 2商品种类 3人口密度 4消费水平 5城市类型
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（二）制约商圈规模的因素
1商业规模 成正相关 大卖场 、大型超市 ﹥ 小超市、 便利店 大型百货公司 ﹥小ecnu
（二）制约商圈规模的因素
2商品种类
3人口密度 成反比
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二 商业的发展和演变
1 商业革命
1900年俄 秋林公司 哈尔滨 1918年 郭氏兄弟 上海永安公司
1）百货店的兴起——第一次商业革命 2）超市、大卖场、连锁店——第二次商业革命 3）大型购物中心兴起——第三次商业革命
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（二） 地价
中心区布局的商业（高地价城市商业）特点： （1）大量销售的行业 服装业、特色食品、特色地方 产品、餐饮娱乐业 （2）高额利润的行业 （3）专业店、专卖店、名店、老字号 中心区外围： 超市、大卖场 城市郊区： 批发市场、大型购物中心、折扣店
三 商圈
（一）商圈的结构 （二）制约商圈规模的因素 （三）商圈间竞争策略 （四）商圈网络的划分
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（一）商圈的结构
1商圈的划分 （1）消费者的最大剩余效用决定
消费成本=商品价格+交通成本+时间机会成本
（2）商业的空间竞争决定 2 商圈的界限
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45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
消 费 亿 元
吃的消费 穿的消费 用的消费
1993——1999年上海徐家汇消费结构变化
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第二节商业区位理论
商业区位理论学派： 1 传统区位学派
1 购买习惯 2 消费者偏好 3 周边社会文化氛围 医院 疗养院 宗教圣地 烈士陵园
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（五） 空间经济结构
1 商业企业之间 关联与竞争 2 商业与其他行业之间 与餐饮娱乐业的结合 公园、运动场馆、影剧院、旅游景点、展览中心
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（六） 环境
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（二）制约商圈规模的因素
4消费水平 高级品、奢侈品——日常用品 自行车、电视机、电风扇、空调 成反比 （1）商品性质的变化。 （2）社区商业的商品档次提高，种类增加。
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（二）制约商圈规模的因素
城市棚户区、老城厢 多为日常消费品布局区 城市高层高级住宅区，流动人口集 中区 商业布局的理想地区
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（三） 人口
人口密度： 人均收入水平：
人均购买力
交通 、地价因素 人口密度、人均收入水平 特例： （1）远郊的别墅区、高级住宅区 （2）旧市区的密集棚户区 （3）外来打工人口集聚的城乡结合部 （4）注重流动人口的数量和购买力
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（四） 文化
商业空间集聚概念： 商业设施在空间上的相对集中的状态。这种集 中应高于更广大范围该实体空间分布的平均状态。
1商业空间集聚的动因（消费行为驱动）
（1）选择消费的需要 （2）一次性购物、大量购物的需要 （3）随机购物和娱乐休闲的需要 （4）信赖消费需要
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（二） 商业空间集聚的质量评价
城市郊区，外来务工人员、及郊区 农民，交通不便、消费低，商圈范 围受到限制。
城市别墅区，高档低层住宅区 购买力不强，私家车，对交通费看 的不重，不是商业理想区。 商业区位理论
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（二）制约商圈规模的因素
5城市类型 城市规模——商圈的等级性、层次性 （1）规模大的城市
市级商业中心—区级商业中心—社区商业中心
2 中心地理论学派
3 消费行为学派
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第二节商业区位理论
一 二 三 四 五 六 七 商业区位特点 商业区位因子 商圈 商业空间集聚 商业空间关联 商业空间竞争 商业区位类型
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一 商业区位特点
1 单一的消费指向 2 空间关系的外部特征 3 地价是商业区位的重要因素 4 商业区位选择的理性目标是消费者最大剩 余效用与商家最大利润之间的平衡
小区测度单位：日；社区：周；城市或区域：季、月
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（四）商业网络的划分
4商圈与生活圈的整合
生活圈包括购物圈，还包括其他生活的内容。 以居住地为中心的生活联系空
间 市场机制下形成的 但是尽量使生活圈与区域商圈科学有机的整合才 以商业设施为中心的消费者在 空间上的分布范围。 是规划中的等级单位
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二 商业区位因子
（一）交通
（二）地价
（三）人口 （四）文化 （五）空间经济结构 （六）环境
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（一） 交通
1 宏观效应
所在地区的整体交通状况 通达程度、枢纽程度、道路密度
2 微观效应 所在地区的具体交通状况 道路性质（轨道交通、干路、支路、居民区内部道 路） 道路结构（放射道路的汇集、十字交叉口、双向通 行、单行道、道路尽头）
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王府井商业街
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2新商业时代主要特点
大量消费 个性消费 服务消费 娱乐消费 随机消费 精神消费
1）新商业时代产生的背景 2）新消费趋向 3）设施大型化、综合化，等级组织扁 平化 4）经营管理信息化、个性化 5）组织的集团化、网络化 6）空间布局郊区化、社区化、全球化
（一）商圈的结构
2 商圈的界限 赖力 零售业引力理论 重力模型：
两地的市场界线与两地的人口成 正比，与距离的平方成反比
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（一）商圈的结构
费德林汉姆 修改重力模型：
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（一）商圈的结构
3门槛商圈与理想商圈 门槛商圈：
保证商业运营最起码的人口规模所在的空间 范围。
1商业区（街）的规模大小
百货、超市、品牌店、专卖店等 2核心商业的多少与知名度 3商业街的结构
不饱和的情况下，越大越好 集购物、娱乐、餐饮、旅游为一体
经营形式多寡 经营种类和档次多少 商业设施的布局
理想商圈：
商业企业顾客的最大空间范围
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（一）商圈的结构
3门槛商圈与理想商圈 门槛商圈：
保证商业运营最起码的人口规模所在的空间 范围。
理想商圈：
商业企业顾客的最大空间范围。
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（一）商圈的结构
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（二）制约商圈规模的因素
商业街（区）向干路交通，交通枢纽附近转移。 例如：上海七宝商业中心 漕宝路—七莘路（干路）—两路交叉口
（3）郊区大卖场增加免费班车，扩大商圈
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（三）商圈间竞争的策略
2强化核心品牌店（旗舰店 ）
商业街的知名度来源于品牌店的知名度 例如： 王府井——王府井百货大楼 南京路——上海第一百货商店 名店、老店支撑商业街
1 外部环境
远离环境污染区、风口、酷热、酷寒、强日照 注重与自然风光的结合：滨海、临江、靠近绿茵
2 内部环境 绿色购物环境
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三 商圈
商圈(商品服务范围)： 某种商业形式的消费在空间上的分布范围。 商品的商圈 商店的商圈 商业街商圈 城市商圈
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（2）规模小的城市
市级商业中心—社区级商业中心合一
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（三）商圈间竞争的策略
1改善交通条件 2强化核心品牌店 3增加选择品的比例，集聚人气 4抢占先入优势，理性应对区位惯性
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（三）商圈间竞争的策略
1改善交通条件 （1）商业街（区）布局在商业中心 （2）商业街内部结构的调整
