《房地产估价》课程设计某在建工程估价技术报告学生姓名：学号：年级、专业、班级：指导教师：成绩：《房地产估价》课程设计一、估价的假设和限制条件1、假设估价对象处于完全公开市场条件下进行。
2、假设估价对象是合法产权下的房地产，不存在任何产权纠纷及他项权利。
3、估价对象目前为在建工程，假设估价对象按照设计及施工方案持续建设完成，并最终达到竣工验收。
4、本次估价的在建工程不存在拖欠工程款项。
二、项目状况1、区域概况估价对象位于武汉市洪山区和平乡团结村，紧邻武昌区的中高档住宅区之一——沙湖地区，南频沙湖，西眺长江，毗邻武昌区政府及湖北大学。
近几年，该区域成为武汉市房地产开发的重点和热点之一，随着所在区域的都市经典、梦湖水岸、清芷园等大型住宅小区对本区域房地产市场的拉动、周边环境的改善以及武青三干道的建成通车，该区域将逐步成为较成熟的中高档住宅区。
区域距离市中心的大型商服、公用等设施较近，基础设施和公用设施基本完善，受其辐射影响相对较高，区域地价的绝对水平较高。
据《武汉市市区土地定级及基准地价评估技术报告》，其所在区域属武汉市II级住宅地价区，在同类用地中属于一般水平。
该区域属新建住宅小区，除了区域外围徐东路片区的商业中心和区域内的建材市场及麦德隆超市外，直接影响居民生活的商服业零售聚集尚不明显，距区域生活类徐东路商服中心的距离约1500米，购物条件较好，对区域地价有一般性影响。
总体来看，估价对象所在区域目前位置不佳，不利于区域土地价值的正常体现。
2、交通条件区域内通行577、581、532、530、540、552、573、601、605、702、709、712、723、724、805等路公交汽车。
区域公交便捷度较高，利于区域内外人员的流动，对地价有一定的影响。
区域内主要分布有主干道徐东大道、中北路，友谊大道，区域路网疏松，能保障区域内车辆正常流动，道路通达能力良好，对区域地价有一定增值作用。
3、基础设施条件该区域地处武汉市洪山区和平乡团结村，整个区域已形成一定的居家环境，土地熟化程度较高，基础设施配套一般，沿徐东大道有1600毫米的城市供水管，区内支路城市供水管径>200毫米，其通畅度也较高。
供电主要由余家头110千伏变电站提供，属市级城市供电配置，供电保证率98％。
排水均采用统一城市排污网，干道管径>500毫米，其通畅度也较高。
区域通讯讯号也较清晰。
总之，该区域内基础设施条件较优，能保障该区域内居民生活正常需要，对区域地价有一定的增值作用。
由于该居住区是在近几年形成的，其相关公用配套设施还不够健全，医院、菜场及相关配套设施较远，其规模及影响范围有限，目前该区域公用配套设施条件基本能满足居民居家需要，尚待进一步改善。
因此对该区域地价水平也仅具有一般性影响。
4、环境质量经实地调查，区域属新开发项目较集中区，邻徐东大道为主要混合型道路，致使区域的粉尘及噪音污染较为明显，不利于区域居住环境的营造。
但随着武汉大道的进一步拓宽改造，未来的交通及居住环境逐步向好。
且该区域处于沙湖地区，距沙湖约500米，距湖北大学约2500米，自然环境和人文环境较好。
从目前来看，区域环境质量较好，利于住宅用地效益的正常体现。
三、估价方法选用1．根据基本资料运用成本法估价该在建工程在2007年1月22日的价值。
2. 根据基本资料运用假设开发法（现金流量折现法）估算该在建工程续建条件下的当前价值。
四、估价测算过程（一）采用成本法对估价对象进行评估本次估价对象为在建工程，所以其价格主要包括土地取得费用、开发成本、管理费用、投资利息、开发利润。
1、土地取得费用（即土地价格）确定（采用基准地价修正法对土地进行评估）2004年1月1日武汉市住宅Ⅱ级土地取得费用：A1=2613.16*3221=8416988.36(元)（1）区位因素修正《武汉市市区土地定级及基准地价评估技术报告》中具有完整的宗地地价修正体系，其中不同级别住宅用地均有宗地地价区位因素修正系数指标说明表和宗地地价区位因素修正系数表。
Ⅱ级住宅用地区位因素修正系数指标说明表和区位因素修正系数表，详见下表。
表二武汉市Ⅱ级住宅用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣商服繁华度距市级商服中心距离(米) ≤200 (200,450) (450,550) (750,1000) ＞1000 距区级商服中心距离(米) ≤150 (150,350) (350,600) (600,800) ＞800 距小区级商服中心距(米) ≤50 (50,100] (100,200] (200,300] ＞300 距街区级商服中心距(米) ≤50 (50,100] (100,200) (200,250) ＞250 商服网点密度状况密集比较密集一般较不密集不密集交通条件临街道路状况混合型主干道生活型主干道生活或交通型主干道交通型次干道支路临公交站点状况(条) ≥16 [12,16] [8,12] [6,8] ＜6基础公用设施状况排水状况好较好一般较差差距大学距离（米）≤1000 (1000,2500) (2500,4000) (4000,6000) ＞6000 距中学距离（米）≤250 (250,350) (350,550) (550,800) ＞800 距小学距离（米）≤250 (250,350) (350,550) (550,800) ＞800 距幼儿园距离（米）≤200 (200,300) (300,400) (400,500) ＞500 距农贸市场距离（米）≤200 (200,300) (300,400) (400,500) ＞500 距医院距离(米) ≤300 (300,600) (600,900) (900,1200] ＞1200 距邮局距离(米) ≤200 (200,400) (400,700) (700,900) ＞900距电信营业厅距离(米) ≤200 (200,400) (400,700) (700,900) ＞900 距公园距离(米) ≤300 (300,550) (550,900) (900,1200) ＞1200环境状况大气环境无污染基本无污染轻度污染污染较重严重污染声环境无污染基本无污染轻度污染污染较重严重污染水环境无污染基本无污染轻度污染污染较重严重污染视觉环境好较好一般较差差人文环境好较好一般较差差地质状况坚固类场地土体，抗震能力强硬塑类场地土体，抗震能力强抗震能力一般软塑类场地土体，抗震能力弱软散类场地土体，抗震能力弱人口状况居住人口密度适合住宅比较适合住宅一般较不适合住宅不适合住宅客流人口密度适合住宅比较适合住宅一般较不适合住宅不适合住宅表三武汉市Ⅱ级住宅用地宗地地价区位因素修正系数表因素权重因子权重优较优一般较劣劣繁华程度0.166距市级商服中心距离米) 0.035 0.011 0.006 0 -0.006 -0.011 距区级商服中心距离米) 0.026 0.008 0.004 0 -0.004 -0.008 距小区级商服中心距离0.02 0.006 0.003 0 -0.003 -0.006 距街区级商服中心距离0.01 0.003 0.002 0 -0.002 -0.003 商服网点密度状况0,075 0.024 0.012 0 -0.012 -0.024交通条件0.224临街道路状况0.095 0.030 0.015 0 -0.015 -0.030 临公交站点状况(条) 0.129 0.041 0.020 0 -0.021 -0.041基础公用设施状况0.304排水状况0.073 0.023 0.011 0 -0.012 -0.023 距大学距离（米）0.023 0.007 0.004 0 -0.004 -0.007距中学距离（米）0.025 0.008 0.004 0 -0.004 -0.008距小学距离（米）0.03 0.009 0.005 0 -0.005 -0.010距幼儿园距离（米）0.033 0.010 0.005 0 -0.005 -0.011 距农贸市场距离（米）0.028 0.009 0.004 0 -0.004 -0.009 距医院距离(米) 0.025 0.008 0.004 0 -0.004 -0.008距邮局距离(米) 0.018 0.006 0.003 0 -0.003 -0.006 距电信营业厅距离(米) 0.024 0.008 0.004 0 -0.004 -0.008 距公园距离(米) 0.025 0.008 0.004 0 -0.004 -0.008环境状况0.234大气环境0.033 0.010 0.005 0 -0.005 -0.011声环境0.032 0.010 0.005 0 -0.005 -0.010水环境0.035 0.011 0.006 0 -0.006 -0.011视觉环境0.032 0.010 0.005 0 -0.005 -0.010人文环境0.045 0.014 0.007 0 -0.007 -0.014地质状况0.057 0.018 0.009 0 -0.009 -0.018人口状况0.072居住人口密度0.025 0.008 0.004 0 -0.004 -0.008客流人口密度0.047 0.015 0.007 0 -0.008 -0.015合计 1 ——0.315 0.1575 0 -0.16 -0.32 表四估价对象土地所在区位综合状况分析影响因素调查情况优劣程度修正幅度繁华程度距市级商服中心距离约7000米劣-0.011*0.035=-.0000385 距区级商服中心距离约1500米劣-0.008*0.026=-0.000208 距小区级商服中心距离约500米一般0*0.02=0距街区级商服中心距离约200米一般0*0.01=0商服网点密度状况一般一般0*0.075=0交通条件临街道路状况混合型主干道优0.030*0.095=0.00285临公交站点状况17 优0.041*0.129=0.005289基础公用设施状况排水状况一般一般0*0.073=0 距大学距离(米) 约3500米一般0*0.075=0距中学距离(米) 约800米一般0*0.025=0距小学距离(米) 约800米一般0*0.03=0距离幼儿园距离(米) 约800米劣-0.011*0.033=-0.000363所以：K1=0.007241 （2）个别因素修正（1）容积率修正根据《武汉市市区土地定级及基准地价评估技术报告》，基准地价代表平均容积率的地价水平，在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。
估价对象土地规划容积率为3，根据住宅用地容积率修正系数表，确定其容积率修正系数为1.43。