端项目或将遇到政策压制。
政策小结
当前市场调控已经达到底部区域，未来很难有更严厉的调控政策出台。 下半年各地限购政策的出台压制购房需求，未来一段时间内刚性需求的膨胀必 将导致后市成交量的急速放量。 十八届三中全会以后，尽管观望依然存在，但客户信息有所好转。在政府住房 保障逐步到位的前提下，市场在资源配置中所起作用将逐渐增大，房地产市场趋
海马（郑州）房地产开发有限公司
郑州美景置业有限公司 河南鑫苑置业有限公司 东方鼎盛地产发展有限公司 郑州新顺意置业有限公司 郑州晖达实业集团有限公司 郑州市永威置业有限公司 河南中力房地产发展有限公司 ——
12.9
12.4 20.9 8 40 10 0.9 1.1 106.2
财信· 圣堤亚纳营销方案
财信项目组
目 录
Part.1 2013年市场回顾 Part.2 2013年营销回顾 Part.3 2014年整体营销策略 Part.4 2014年营销策略执行
Part.1 2013年市场回顾
——全国楼市量价齐升，土地市场从销两旺
Chapter.1 政策盘点
Chapter.2 市场特征
（数据来源：郑州市房管局）
郑东住宅市场
图：2013年1-11月郑东商品住宅市场供需价格分析
2013年1-4月间，在国五条细节颁布当月，东区房地产价格快速攀升，4-7月价格保持平稳，因受房地产 调控政策影响，郑东商品住宅成交价格持续跌落，目前区域内商品住宅成交均价达6994元/ ㎡。
（数据来源：郑州市房管局）
1
2 3 4 5 6 7 8
海马公园
万科美景龙堂 鑫苑鑫城 东方鼎盛时代 润城 晖达新天地 永威翡翠城 中力七里湾 总计
郑东新区东风东路与商都路交汇处东北
中州大道航海路交汇处东1000米 郑东新区永平路南、康平路东 郑东新区金水东路与农业东路南600米 郑东新区中州大道与货站街交汇处东南 郑东新区金水大道与中兴路交汇处 商鼎路与中州大道交叉口向东100米 郑东新区商都路交叉口东南角麦德龙南 ——
Chapter.3 市场小结
Chapter.1
政策盘点
政策盘点
上半年：“国五条”调控全面遇冷，全国楼市量价齐升 调控难度明显加大；
2月“国五条”出台：2月20日，国务常务会议在肯定前阶段房地产市场调控成果的基础上，提出五条调控措施 ，郑州市政府4月1日凌晨发布了该市“国五条”细则，细则中未提及“20％个税”“二套房利率”以及“限购是 否扩大”等市民关心的焦点问题，政策温和，与中央要求明显存在差距，缺乏实际操作性。 6月 银行“钱荒”：受货币市场“钱荒”影响，6月24日沪指失守2000点，A股市场银行股遭遇恐慌性抛售 ，地产股亦受重挫暴跌超7%。一线城市部分银行暂停放贷，郑州市虽无银行明确表示停放住房贷款，但包括光大 、中信在内的几家银行明确表示目前住房贷款审批难度加大、周期加长。而工行、招行等二手房贷停止。
结论：政策对房产市场的影响将非常有限，整体市场依然在稳健上行。
下半年：新一届领导班子执政理念转变，以地方政府为主的局部性调整将继续实行
7月 召开的政治局会议中提出："促进房地产市场平稳健康发展＂全篇仅有这13个字涉及房地产行业，对比 2012年重点关注房价调控的主论调，新一届政府很可能将不会再对地产出台更多调控措施，对地产行业是个利好 ； 8月 由于房价涨度过快，8月下旬，住建部召集包括南京、郑州在内的7个二线城市进行座谈，以了解当前房地 产市场状况、前期调控政策的执行情况及下一步调控政策，并指出，各地应采取措施保证年度房价控制目标的实
润城
万科美景龙堂 2014新增竞品标记： 在售主要竞品标记： 在售次要竞品标记：
项目概况统计
截止2013年底，区域内竞品住宅项目库存量达104.2万㎡ 2014年预计竞品上市量66.2万㎡，主要竞品上市量约64.2万㎡。
序号 项目名称 项目地址 开发商 库存建筑面积 （万㎡） 2014年预计上市量 （万㎡）
区域竞品市场
以商都路为中轴线半径5公里内的区域住宅市场内的在售项目8个，2013年新上市项目1个。按产品、均价、总价、客 群及推售节点为主要考量对象选取本案竞品，主要竞品以海马公园、万科美景龙堂、鑫苑鑫城、东方鼎盛时代为主。
晖达新天地 永威翡翠鑫苑鑫城
海马公园
土地市场
图：2009年-2013上半年郑州市各物业类型土地成交价格
单
： 万 / 亩 400
位 350 300 247
36% 335
40%
30%
20%
元 250 200 150 100 50
222
10% 0% -10%
-16%
-20%
-28%
-30%
0
总体单价 2009 2010 商品住房用地单价 2011 2012 商办用地单价 2013上 同比
现。
9月“郑九条”出台：郑州推出堪比北京的“最严”限价令，商品房项目预售价格需环比“零增长”，否则暂 不发预售许可证。 11月 十八届三中全会纲领“383方案”的提出，我国房地产市场发展模式将由以政府为主导转化为政府与市场
互补共存。同时考虑到长效机制不可能在短时间内建立，因此短期性以地方为主的局部性调整将继续实行，中高
-40%
郑东新区稳居单价之王，各区域单价涨多跌少，涨幅最高达61%；
龙子湖湖心岛地块助力商办用地单价上涨明显，住宅用地单价同比下跌较多。
注：以上数据均只含商品住宅及商业（办公）用地；惠济区上半年仅成交2宗保障房用地。
全市住宅市场
图：2013年1-11月郑州市商品住宅供需价格分析
2013年上半年郑州商品住宅价格保持平稳，下半年受房地产调控政策影响价格有所下降，受外来强 企项目的入市，供需量在11月份大幅攀升，目前区域内商品住宅成交均价7295元/ ㎡。
于更规范、理性的方向发展。
Chapter.2
市场特征
土地市场
上半年，郑州市土地市场躁动异常，供应量与成交量较之2011年、2012年同期均有较大涨幅，受大牌房企的进驻、“ 增加供应，稳定预期”政策的影响、上半年房价的快速上涨等多种因素使得开发企业拿地热情空前高涨。 下半年，在地方政府政策调控下及十八大三中全会的影响下，开发商拿地积极性有所下降，储地趋缓，拿地理性。