》 •宗地位置 •宗地现状与地形、 地貌分析 •周边环境 •周边社区配套 •大市政配套 •规划控制要点 •土地价格
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前期定位标准模板
5 《市场竞争策略》
6 《客户描述与典型
客户样本》 •客户区域特征、年 龄层次、家庭结构、 职业特征、教育背 景、家庭收入 •客户现在居住情况、 购房意愿与能力、 购房目的 •客户个性、审美倾 向与偏好 •客户居住现状与潜 在需求挖掘 •客户购买能力分析 •客户对相关产品的 体验感知和具体要 求
三、评估测算
12、目标成本概算 13、开发战略与周期 14、整盘销售方案及销售 计划
四、产品建议
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15、项目经营概算
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前期定位标准模板
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一、 定位 条件
《政策规范研究 》 •土地性质与规划 建设指标 •当地的建筑设计 规范 •国家出台的新规 范征询 •城市规划与区域 发展前景
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前期定位标准模板
《用地规划设计 强度分析及方案 10 排布论证》
11 《售楼处样板区范围
12 《目标成本概算》
三、 项目 定位 评估 测算
•土地价值分析 •物业形态配比、组合、 体量 •经济技术指标 •方案排布的优劣势、 竞争力、溢价能力等 方面的论证
》 •售楼处、会所的位置和 面积要求 •样板区范围划定
•土地成本 •前期工程费 •建筑安装工程费 •基础设施建设费 •公共设施建设费 •分析哪些是成本控制重 点，那些是影响产品品 质和效果的成本敏感点
15《项目经营概算
13 《开发战略与周期
》 •项目整体开发战略 •项目开发的经营策略 •项目分期与滚动开发 •项目分期的开工、预 售、竣工、交付时间 •样板展示区策划方案 的前置性考虑
7 《客户产品需求
与敏感性分析》 •客户对社区规划、 物业形态、产品功 能、面积、配套等 方面的需求 •客户敏感性排序 •建材、智能化标 准等的设置 •与竞争对手项目 的客户需求差异、 升级及突破
二、 定位 分析
•区域市场基本指 标：开工量、竣工 量、批售比、成交 价格 •各类产品的平均 指标：售价、规模、 形式、供应、去化 率 •楼盘个案分布图 •同类产品的未来 供应量、时间、价 格走势 •二手市场基本成 交量、价格 •分析本项目的市 场机会点与竞争策 略
四、 产品 建议
•项目基本概况 •用地规划指标 •规划建筑面积指标 •项目客户定位 •项目策划定位 •项目产品定位、建筑风格、 户型配比及面积配比、景 观风格、道路系统、停车 方式、售楼处会所及样板 段等要求
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2 《整体市场报告
3 《楼盘个案研究
4 《土地属性分析
》 •城市整体市场供求 关系、成交情况、价 格变动等 •未来供应走势、地 块及竞争项目分布、 竞争优劣预判 •市场需求总量、主 要客户群分类研究 •市场主力产品与竞 争情况
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》 •楼盘概况：位置、体量、 物业形态、开发商等 •主力产品、主力面积、附 加值等 •客户定位与描述、客户名 单与样本 •样板展示区策划包装分析 •销售模式研究 •推广策略、广告包装、活 动 •历史销售数据与销售现状 •开发战略与后续推量 •营销模式、操盘手经验、 签约周期、委托价格、销 售员专业度等 •样板展示区 •营销推广方法、手段位置 和距离，与本项目的竞争 度 --缎石成金--
前定位标准模板
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--缎石成金--
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前期定位标准模板是营销成果体系中最重要的一个，项目成功的70% 由前期定位决定；前期定位标准模板可分解为4个阶段和16个报告。
阶段 报告 1、政策规范研究 2、整体市场报告 一、定位条件 3、楼盘个案研究 4、土地属性分析 10、用地规划设计强度分 析及方案排布论证 11、售楼处样板区范围 二、定位分析 阶段 报告 5、市场竞争策略 6、客户描述与典型客户样本 7、客户产品需求与敏感性分析 8、初步产品建议与产品策略 9、产品定位阶段的成本配置标准 16、产品策划设计任务书
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前期定位标准模板
8 《初步产品建议
与产品策略》
9 《产品定位阶段的
成本配置标准》
二、 定位 分析
•三种产品竞争策 略：颠覆性产品、 错位竞争产品、 升级版产品 •产品形态、面积、 户型功能、建筑 风格等初步建议 •各物业类型产品 创新、附加值、 溢价能力的分析
•结构成本最省最优 •以客户敏感点为基础 的装饰成本价值最大 化 •项目整体策划包装的 档次定位
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14 及销售计划》
《整盘销售方案
》 •项目盈利预测 •项目现金流量表 •项目现金平衡表 •项目IRR等指标测算
•项目分期开发与销售 的时间节点 •不同产品的推案时间 与体量 •不同产品的销售价格 与销售速度 •整盘销售收入预测 --缎石成金--
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前期定位标准模板
16 《产品策划设计任务书》