拆迁安置房共有房屋买卖合同无效

上诉人（原审原告）赵广文,男,汉族,1967年9月30日出生,住郑州市管城回族区东明路南29号院4号楼26号.

委托代理人张新荣,女,汉族,1942年12月24日出生,住郑州市管城回族区东明路南29号院4号楼26号.

被上诉人（原审被告）苟兰英,女,汉族,1937年2月24日出生,住郑州市金水区祭城镇八里庙村4号楼2单元13号.

委托代理人袁玉慧,女,汉族,1985年9月21日出生,住河南省驻马店市驿城区文化路419号3号楼5号.

委托代理人汤晓慧,女,汉族,1982年7月11日出生,住河南省孟州市会昌办韩愈大街西段北侧二建家属楼1号.

上诉人赵广文因与被上诉人苟兰英房屋买卖合同纠纷一案,不服郑州高新技术产业开发区人民法院(2009)开民初字第809号民事判决,向本院提起上诉.本院受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理.上诉人赵广文及其委托代理人张新荣,被上诉人苟兰英及其委托代理人袁玉慧、汤晓慧到庭参加诉讼.本案现已审理终结.

原审法院经审理查明:1、赵广文与苟兰英于2008年6月10日签订房屋转让协议书,协议书约定:“转让方（以下简称甲方）苟兰英,工作单位八里庙村,住址:郑州市金水区祭城镇八里庙村4号楼2单元13号,身份证；受让方（以下简称乙方）赵广文,工作单位:祥和集团电力工程公司,住址:郑州市管城回族区东明路南29号院4号楼26号,身份证.经自愿协商达成一致,甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方……第一条、转让房屋的基本情况:转让房屋（以下简称该房屋）位于郑州市金水区祭城镇八里庙村4号楼2单元13号,房屋结构为砖混,建筑面积为80平方米……第二条、转让价格……等内容”；2、苟兰英系郑州市祭城镇八里庙村村民,其户口与其养

子徐明新在一个户口本上,户口本上户主名字为徐明新,徐明新家中

共有六口人,包括苟兰英；3、郑州市祭城镇人民政府作为拆迁方

（甲方）与被拆迁方徐明新（乙方）于2005年签订祭城镇郑东新区

建设拆迁安置补偿协议,在该协议中八里庙村委会是丙方.该协议对

乙方基本情况、拆迁要求、补偿办法、人员安置、违约责任做出了

明确约定.依据该协议,徐明新家中共有农业人口六人,其中包括苟兰英,人员安置原则是甲方按人均70㎡的住房标准对乙方进行安置,其

中50㎡为基本住房,20㎡为商租用房（商租用房款在房屋分配时一

次性结清）,安置小区按规定统一设计等；4、根据郑东新区建设规

划需要,金水区祭城镇八里庙村整体拆迁安置到新社区,依照区、镇、村决定每个村民分得70-80㎡的安置房,按家庭分配,各家庭人员自

行调配,村组不予干涉.徐明新全家（包括苟兰英）共六口人,两期分

得五套安置房,第一期八里庙南二小区分得两套80㎡的住房,分别是

4号楼2单元11号2楼,13号3楼,第二期八里庙南六社区分得两套120㎡的住房（分别是1楼3单元23号3楼,26号4楼）,南5社区

分得一套80㎡的住房（7号楼4单元38号1楼）.赵广文与苟兰英

签订的房屋转让协议中约定转让的房屋位于郑州市金水区祭城镇八

里庙村南二小区4号楼2单元13号.村组登记备案苟兰英名下的房

屋位于郑州市金水区祭城镇八里庙村南五社区7号楼4单元一楼38号.郑州市金水区祭城镇八里庙村南二小区4号楼2单元13号房屋

村组登记备案在徐家宽的名下,徐家宽系徐明新的儿子；5、徐明新

家五套房屋共缴纳房款173250元,分两期缴纳,收据上注明的缴款人

均为徐明新；6、位于郑州市金水区祭城镇八里庙村南二小区4号楼

2单元13号房屋,目前在郑州市房产管理局尚未办理产权登记备案

手续.

原审法院认为:依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、

第一百三十二条之规定,买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买

受人,买受人支付价款的合同.出卖的标的物,应当属于出卖人所有或

者出卖人有权处分.法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依

照其规定.在本案中,赵广文与苟兰英之间签订的是房屋转让协议,听说.出卖人是苟兰英,买受人是赵广文,出卖的标的物是位于郑州市金

水区祭城镇八里庙村南二小区4号楼2单元13号的一套房屋,该房

屋是拆迁安置房,目前在郑州市房产管理局尚未办理产权登记备案手

续,只在村组办理了产权登记备案手续.苟兰英作为徐明新家庭成员

之一,依据拆迁安置补偿协议,她有权利分得70-80㎡安置房,但政府在分配安置房时,依照区、镇、村决定是按家庭分配,分配到每个家

庭的房屋由各家庭人员自行调配,村组不予干涉.徐明新家共有六口

人（包括苟兰英）,共分得五套房屋,该五套房屋的房款也是以家庭

为单位一起缴纳的.根据张新荣（系赵广文的母亲）的陈述,在赵广

文与苟兰英签订房屋转让协议时,苟兰英正在和徐明新为拆迁安置房的问题闹矛盾,赵广文的母亲张新荣帮助苟兰英寻求相关部门的帮助.这一事实可以说明,赵广文在签订合同时明知苟兰英尚未实际占有该涉案房屋,在村组登记备案中,该涉案转让房屋登记在徐家宽名下而

不是苟兰英名下.赵广文与苟兰英签订的房屋转让协议中约定转让的房屋是徐家宽名下登记的房屋.依据该协议第三条关于付款方式的约定,赵广文、苟兰英一致同意购房款由赵广文分期支付,在苟兰英向

赵广文交付房屋全部钥匙时,赵广文应支付购房款10万元.剩余房款10万元赵广文在30日内支付.也就是说赵广文支付第一笔购房款与苟兰英交付钥匙应该是同时进行的.但双方签订协议后,赵广文于2008年6月10日（即签订合同当日）向苟兰英支付了10万元的购房款,苟兰英在收到10万元房款时没有依约向赵广文交付钥匙.上述事实可以证明在签订房屋转让协议时,苟兰英是无权处分涉案房屋的,在签订房屋转让协议后也没有取得该房屋的处分权.依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、一百三十二条之规定,出卖的标的物,

应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分.法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定.无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效.故

苟兰英虽有权利处分其应分得的拆迁安置房,但没有权利处分徐家宽名下的房屋,徐家宽亦未对苟兰英处分其房产的行为进行追认,赵广

文与苟兰英之间的房屋转让协议应认定为无效.依据《中华人民共和国合同法》第五十六、五十八之规定,无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力.合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效.合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿.有过错的一方

应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相

应的责任.在赵广文、苟兰英签订的合同无效的前提下,赵广文要求