《珠海市关于处理不动产登记历史遗留问题的意见（试行）》的政策解读
一、编制背景
根据《广东省住房和城乡建设厅广东省自然资源厅关于加快解决部分群众购房后不能办证问题的指导意见》（粤建房函（2019）319号）及《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字（2018）5号）的要求，为顺利推进不动产统一登记，保护权利人合法权益，通过拟订《珠海市关于处理不动产登记历史遗留问题的若干意见》（以下简称《意见》），切实解决珠海市不动产登记历史遗留问题。

二、制定依据
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
4、《不动产登记暂行条例实施细则》；
5、《不动产登记操作规范》（试行）；
6、《珠海经济特区土地管理条例》；
7、《珠海市房地产登记条例》；
8、《确定土地所有权和使用权的若干规定》（国土（籍）字〔1995〕第26号）；
《广东省住房和城乡建设厅广东省自然资源厅关于加快解决部分群众购房后不能办证9、
问题的指导意见》（粤建房函（2019）319号）；
《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》
（粤
10、
自然资规字（2018）5号）；
11、《关于印发珠海市划拨土地使用权性质房地产转让管理办法（试行）的通知》（珠府〔2010〕44号）；
12、《关于规范我市农民（被征地农民）建房管理的若干意见》（珠府（2008）160号）
13、《珠海市人民政府关于进一步规范我市村民建房管理的意见》（珠府（2012）147号）
14、《珠海市建设工程规划验收管理办法（试行）》
15、《建筑施工许可证管理办法》
三、主要起草内容
（一）已取得房屋所有权证书和土地使用权证书，房屋所有权已转移，未同步办理相应的土地使用权转移问题
未实行房屋、土地统一登记时期，权利人转移不动产时应分别办理房产、土地的转移手续。

对因故未能分别办理房产、土地的转移手续的历史遗留问题，根据《广东省自然资源厅关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》第三.（二）部分的规定要求，由土地使用权证书的权利人和房屋所有权证书的权利人（或其继承人）共同申请，经调查核实，可予以注销原土地证，办理房屋、土地权利主体一致的不动产权证书。

（二）土地权属来源为划拨性质，当事人通过转移登记已取得房屋所有权证书，未办理土地登记的问题
对历史上房屋所属土地为划拨性质，当事人已取得了房屋所有权证书，即当事人已经政府同意登记为合法的房屋所有权权利人，是土地的实际使用权利人。

针对这种情况，本条目对划拨性质土地上的单套住宅有另行规定，是基于当事人在未转让房产，未取得收益的情况下，对政府早期登记予以追认和明确。

（三）土地与房屋权利主体不一致的问题
对早期因国土、规划分别管理造成的土地使用权人与房屋报建人不一致的问题，涉及不动产首次登记时，申请人提供的土地权属来源材料与房屋符合规划或建设的相关材料权利人不一致，究竟谁才是真正的合法的土地使用人和产权人的重要问题，需所在地自然资源（规划、国土）分局逐宗进行调查核实处理并统一权利主体。

（四）土地用途与房屋报建用途相关问题
解决土地用途与房屋报建用途不符的问题，主要有以下三类情形：一是对原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应的；二是早期批准土地用途为综合用地或单一用途用地，报建房屋有多种用途的；三是原国土部门批准的土地用途与规划批准的房屋用途不一致的。

针对第一、二类情形，登记中心在办理不动产登记时可按照相关规定确定归属地类及使用年限。

对于第三种情形，需由登记中心报自然资源主管部门核实情况，按照个案处理的方式明确土地用途及建筑物用途后办理不动产登记。

（本资料非正式文件，仅供参考。

若下载后打开异常，可用记事本打开）。