8月，北京银监局向各银行下发文件，要求从9月1日起，二手房放贷时，额度比照银 行给予该套房的评估值以及交易网签合同值，在两者之间取低。
12月结束的中央经济工作会议明确，2019继续执行积极的财政政策和适度宽松的货 币政策。
12月9日，国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
•09年，房地产信贷政策适度缩紧；年底针对二手房交易的控制表明政府抑 制投资需求导致的房地产过热的态度 •但2019年政策大势不变, “促进内需、稳定发展”的大方向给明年房地产业 以基本的政策支持。
1.1632 1.3444 1.1931 3.7007
销售金额 （亿元）
2.559 2.9576 2.6248 8.1415
计划回款（ 亿元）
2.2175 3.5812 2.2836 8.0822
优山美地A区二期西段
6
0.5501
2.7505
2.8263
15
2.可售房源分析与存量房源分析
一期可售房源分析
342727.1
成交均价(元/平米) 27246 24924 13941 23047 42094 38498 21027 16129 18881 28110 16682 23753 21189
19127
销售额（元） 333520889 310451665.6 677128939 987994389 194088724 24804646 1652521168 636945859 829144473 359772964 274778268 209842223.6 449979005
其中商品住宅用地已经完成计划的90%，两限房用地仅完成全年计划的7%：两限房销 售的遇冷直接导致了限价地成交冷清，仅成交28公顷，完成400公顷的目标面临一定的 压力。商品住宅的完成情况比较乐观，保持现有步调基本可以完成全年计划。商服地块 已经超额完成计划。预计四季度将加大推地力度。
5
2009年土地成交情况
数据来源：北京市土地储备中心、伟业整理
09年成交量保持高位，住宅用地仅占总量的51% ；
6
顺义别墅区拍卖－－北京楼面地价、总价双料地王诞生!
• 地块情况：22号地位于顺义区后沙峪镇，东至沙峪环中路（裕园路）、西至 温榆河大堤路、北至馨园九街、南至天竺开发区21号地边界。容积率不到 0.7，被业内称为“中央别墅区最后一块低容积率用地”。
4
2.土地市场情况
2009年土地供应计划完成情况 单位：公顷
成交情况（公顷） 09年计划
09年前三季度完成 完成比例
合计 2100 1310 62%
两限 400 28 7%
其他商品住宅 商服
工业
700
200
800
630
234
419
90%
117% 52%
数据来源：北京市土地储备中心、伟业整理
北京共成交192宗地,共计完成全年土地供应计划的62%：北京共成交192宗地，占地面 积1310公顷，规划建筑面积1689万平米，非工业用地93宗，占地891万平米。其中住 宅用地658万平米。从土地计划完成情况看，总量成交完成计划的62%。
政策-加息风险 明年货币政策转向稳健，优先使用 发行央票、定向票据等工具，存款 准备金率上调则会迟缓，上调基准 利率最早也要到明年下半年
中国的“政策市”层面-2019 年底国务院“暖市”政策有效 期是一年，2019年初相关税 收政策会有很大不确定性，市 场将面临一定的压力；
外需的持续疲软、国内宽松的 货币政策和经济转型的要求， 及银行体系被基本建设和房地 产绑架，将共同催生资产泡沫 的形成，进而演变成通胀局面
2019年营销方案
一、近期地产政策解读及2019年大势预判
二、销售任务和销售节点
目
三、销售策略与销售方案
录
四、推广策略与方案
contents
五、项目难点及应对措施
六、营销费用预算使用方案
七、2019年项目产品定位计划
一.近期地产政策解读及2019年大势预判
3
1.近期政策大势解读
7月，银监发[2009]59号文件--《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》中明确 指出，要严格执行第二套房贷的相关政策不动摇。
• 09年1-11月区域竞争市场成交838套别墅，成交面积342727.1平米，成交均 价19127元/平米，总成交额69.4亿元。
11
2009年竞争项目成交明细
统计时间：2009年1月-11月
项目名称 东方普罗旺斯 龙湖滟澜山 MOMA万万树 龙湾 丽宫别墅 清锦源 誉天下 壹千栋二期 壹千栋三期 泰禾红御 澳景园 暖山 格拉斯小镇 合计
20
三.销售策略与销售方案
21
1.已成交客户分析
成交客户信息来源
14 12
11
10
8
6 42
3
2
5
1 10
22
0
信息来源
居住或工作区域
14 13
12
10 8
7
6 24
111112
0
居住或工作区域
老客户 朋友介短绍信
搜房网 新浪网 伟项户业目外资网路哈源站牌罗 中央别朝墅阳区区
泛CBD 通州区
海淀 宣武区 金融街
6940973213
4.竞争项目2019年供应情况预测
目前区域内所有竞争项目存 量约有700套左右，预计 2019年上半年将新增项目预 计供应150-200套左右，预 计均总价均为千万级以上， 市场竞争将更加激烈。
项目名称 东方普罗旺斯 龙湖滟澜山
MOMA万万树
龙湾 丽宫别墅
清锦源 誉天下 壹千栋 泰禾红御 澳景园
• 公司背景：北京市顺义大龙城乡建设开发总公司成立于1987年，隶属北京市 顺义区人民政府，总资产近百亿元，是一家实力雄厚、经验丰富的房地产一 级资质开发企业。2019年控股子公司北京市大龙伟业房地产开发股份有限公 司（简称大龙地产）在沪成功上市，股票代码600159。2019年11月，总公 司被国家统计局评为2019-2019年度中国房地产企业500强。同时，总公司 也首次进入北京市百强企业行列。
二期剩余产品以公司保留的西侧、东 侧和南侧景观带、水系房源为主，资源 优越，是明年市场的有利产品。
可售房源 样板间 保留房源
18
二期可售房源分析
户型种类 S M L
总套数 43 19 11
可售套数 8 11 9
户型种类
32%
29%
S
M
39%
L
二期剩余房源中，M、L户型所占比例较高，剩余产品以大户型 、高总价产品为主，对客户总价承受力要求增加，销售压力增大 。
公顷
300
200
100 0
08/09
08/10
北京市土地市场整体成交情况月度比较
08/11 08/12 09/01 09/02 09/03 09/04 09/05
09/06
09/07
元/平方米
09/08 09/09
6000 4000 2000 0
成交面积(公顷) 0 130.0 179.0 261.5 55.0 35.1 45.7 89.9 167.9 229.0 225.3 211.9 250.0 楼面地价(元/㎡) 0 2564 2841 2271 747 2084 2237 883 2411 4334 4027 2705 4905
签约套数 19 37 107 98 5 3 275 89 82 29 37 21 36
838
签约面积 12241.29 12456.15 48571.97 42867.98 4610.88
644.31 78588.67 39490.26 43914.26 12798.71 16471.83 8834.53 21236.27
10
3.房地产大势预判【竞争区域别墅市场】
• 2009年1-11月，北京东北部别墅区域市场从成交产品类型来看，双拼、联排 以及小独栋别墅成交量增长迅速，占到别墅总成交量的近七成。独栋别墅成 交量下降到了三成。大别墅产品销售更为艰难。
• 成交价格来看，500万以下的别墅占到总成交套数的八成；500万到1000万 的别墅占到16%，1000万以上的别墅仅占4%。
政策-一年期有效期 2019年底国务院“暖市”政策有 效期是一年，到2009年底结束
政策-严格房地产税收 2019年初相关税收政策会有很大 不确定性，市场将面临一定的压力
经济-继续宽松的货币政策 外需不足、内需仍需挖掘，国内物 价增长仍然为负，因此央行将会继 续保持银行流动性，刺激经济回升
经济-CPI即将转正，有通胀压力 各项经济指标可以看出，宏观经济 通过通缩之后，随着经济的好转过 松的货币政策会使得银行流动性过 剩，有可能在2019年出现一定的 通胀
户型 M3 M2 M1 S1 M3-R S1 M3 S4-R L1-R L2 L2 L3 L1-R L1-R L4 L1-R L1-R L4-R L2-R
房号 27、22 33、130
32 26 117 35 36 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 51
备注
毛坯房
毛坯房
一期剩余房源21套，其中：
毛坯房：10套 样板间：5套（包括楼王样板间2套） 沿河楼王：6套
可售房源 样板间 保留房源
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一期可售房源分析
户型
14%
53%
33%
S户型
M户型
L户型
一期剩余房源以沿河楼王及临西 侧绿化带大户型为主，景观条件较 好，但现场环境和产品品质感相比 较二期存在性价比不足的情况，客 户感受售价偏高。
2019年初相关税收政策会有很大不确定性，市场将面临一定的压力；年中也 存在货币政策收紧的风险。