五、贷款案例
领取用地规划许可证 领土地证
规划方案通过审批 （确定好各项经济指标）
与银行沟通开发贷款授信方案 1）确认项目总投 2）确认融资规模 3）确认提款时间及提款进度 4）确认项目开发节点
提交可研报告
银行编写授信报告 （提供财务报表及公司基础资料） 时间约三个月
自持物业办理房产证 （集团现用做抵押物）
领取预销售许可证 开始销售 （注意销售回款的融资监管要求及房管处的资金监管要求） 按交房时间，与银行沟通部分还款，解出相应抵押物
办理房管处资金监管备案
工程出正负零，建窗口表 在领预销售许可证之前，做好在建工程评估，办妥在建工程抵押 （与销售的对接，近期销售部分不抵押；按照销售进度还款解押）
领取建筑规划许可证
房产、土地使用权
在建工程
动产所有权抵押 （汽车等）
动产使用权 质押 权利质押
（如：股权、有价证券等）
二、银行贷款审批流程
与各银行 沟通方案
提交贷款申请 及资料
以放款要求， 按进度提款
签订贷款合同 /办理抵押等
手续
上贷贷审会 （分行或总行）
等待银行 正式批复
• 注：正常银行审批至少需要三个月至半年时间，如遇项目 贷款上总行，时间会更长。
当地暂无在建工程抵押
注：因各地规定不同，政策也不断变化，在做在建工程抵押前，需与房产局充 分沟通，及时了解政策
四、其他所需文件
除四证以外，在申报项目贷款审批时需用到的文件
➢ 项目设计总平图； ➢ 项目可研报告； ➢ 施工单位资质、施工合同； ➢ 环境评估报告； ➢ 抵押物第三方评估报告； ➢ 项目财务测算、项目投资预概算； ➢ 已支付的土地、工程款等相关合同发票、支付凭证； ➢ 公司基础资料、财务报表等相关资料
工许可证）
注：在建工程抵押，各地政策不统一，区别在于领预销售许可证之前办还 是之后办理抵押。
现阶段各地在建工程抵押政策
地区
南京 昆山 宿迁 连云港 马鞍山 丹阳
在建工程在领预销售许可证之前/之后可抵押
需办理完预销售许可证后 需在办理预销售许可证之前抵押 需在办理预销售许可证之前抵押
需办理完预销售许可证后 需办理完预销售许可证后
(图纸审查通过约一个月) 银行上会，拿批复（一般3-6个月）
领取施工许可证
（领取建筑规划许可证后约2个月，招投标备案等工作） 按批复申请用信，土地评估，办妥抵押，按工程进度提款
项目贷款及流程简介
目录
• 一、贷款的种类 • 二、银行贷款审批流程 • 三、贷款流程中对证照的需求 • 四、其他所需文件 • 五、贷款案例
一、贷款的种类
贷款种类
流动资金贷款
项目开发贷款
保证
抵押
质押 本项目土地、 在建工程抵押
经营性物业贷款
本项目房产抵押
担保种类
保证
抵押 质押
一般保证（信用）
连带责任保证 （第三方担保）
三、贷款流程中对证照的需求
（一）流动资金贷款
• 房产证或土地证做为抵押物使用 （二）经营性物业贷款
• 已运营一年以上的，用其自有房屋房产证做抵押 （三）项目开发贷款 • 两证（土地证、建设用地规划许可证）银行上报授信审批； • 三证（土地证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证）上贷审会； • 四证提款（土地证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程施