差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求，引导人口和住房需求合理分布。
2018
2月
2月14日 济阳县发布调控 政策，限售限价 限贷，出台毛坯 限价9000元/㎡， 下证2年内不可交 易等相关规定。
4月
4月26日 发布销售行为规 范，优先满足刚 性购房者需求， 禁止要求一次性 付款优先选房， 禁止捆绑销售。
02.
土地市场
土地市场概况
中央商务区4-14地块
2018年济南土地市 场表现
楼板价：6587元/㎡
高溢价率
总价：6.76亿元 溢价率：58.66%
土地成交：
109宗，1320万平米
历下区、历城区
2018年成交土地共726.7万㎡
其中，纯住宅用地738.7万平米，商住
用地62.2万平米，商办用地519.1万平
棚改工作稳步推进，但货币化安置强调因地制宜
因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。
多地出台新规完善棚改工作 规范棚户区改造融资行为。
深化区域联动，推动协同发展
提速城市群建设，推动区域协同发展 深化自贸区改革，加大对外开放力度 实施乡村振兴战略，盘活各类闲置资源
5
力推优惠政策争抢人才，放宽落户条件吸引人口
济南政策
济南市城乡建设委员会关于规范带装修商品房预售管理的通知
7月9号，济南市建委为进一步加强商品房预售监管，维护购房者合法权益，特下发《关于规范带装修商品房预售管理的通知》 通知如下： 一、带装修销售的商品房应明示装修价格。带装修销售的商品房申请商品房预售许可时，预售方案中需包括带装修施工图 审查合格书及装修标准的价格构成，商品房毛坯价格应与装修价格分离。装修价格应依据商品房装修配置标准、材料选型、品 牌档次、施工品质等条件合理定价。 装修价格构成(含装修主要材料、设备清单及品牌)需在销售现场公示，同时需按要求提供装修样板房，样板房装修标准应 与现场公示内容及交房标准一致。 商品房买卖合同中应明确毛坯单价及装修单价，不得违背购房人意愿，通过提高装修价格，变相抬高房价。 二、严禁擅自改变商品房装修设计标准。按毛坯房设计的商品房，取得预售许可后，开发企业不得擅自改为带装修商品房对 外销售。擅自将毛坯房改为带装修商品房销售的，应暂停销售行为，待完善施工图设计变更审查后，方可继续销售。对借“毛 坯变装修”变相涨价、未办理施工图设计变更审查的项目，一经发现，责令企业限期整改，整改期间停止商品房销售，不良行 为记入企业诚信档案;拒不整改的，移交执法部门依法查处。
2015-2018年济南市各区域商住办土地供求
3600.00 3000.00 2400.00 1800.00 1200.00 600.00 0.00 长清 高新 槐荫 历城 历下 市中 天桥 6000 700.00 5400 4800 3600 3000 600.00
2018年济南市各区域商住办土地供求
6
各地出台优惠政策争抢各类人才，调整落户政策， 以放宽条件为主。
济南政策
2018年济南楼市调控政策不断加持，保持调控目标不动摇、力度不放松，继续严格执行各项调控措施，是遏制投机炒房的重要
措施，然而加快推进新型城镇化建设和济南都市圈的建设也是济南发展的重要目标和方向，因此，政策方面会针对各类需求实行
拿地愈发慎重；地楼比下降5％，开发商拿地成本降低。
2012年-2018年济南土地市场供求价走势
4200.00 3600.00 3000.00 2400.00 1800.00 1200.00 600.00 0.00 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 成交楼板价（元/㎡） 1522 1982 2131 5580 5305 6000 5400 4800 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 1522 0 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 地楼比 1747 1982 2131 7993 8514 8910 9019 10182 5580 3860 5305 12463 13192
政策整体相对宽松
部分一二线城市如北京、上海、深圳等库 存小、房价上涨过快的城市陆续开始有调 控政策出台；三四线库存量较大，仍以宽 松政策为主
调控由一二线向三四线城市蔓延
调控路线沿袭一线城市、一线城市周边 热点城市、三四线城市传递。一二线城 市开始密集调控，并将限售作为本次政 策的核心聚焦点；部分市场相对较热的 三四线城市也开始实施调控
区域范围
历下区、市中区、历城区、槐荫区、天桥区、 高新区、长清区
实时 市调监测
统计口径
成交数据以实际备案数据为主，市场调研数据为辅 商品房：普通住宅、别墅、公寓、商业、办公 商品住宅：普通住宅、别墅
方便 操作平台
目 录
1 2
政策环境 土地市场 商品房市场 排行榜 市场预测
3 4
5
前 言
济南楼市
2018年，济南市在持续限购限价限贷等楼市调控政策的基础上，先后出台禁止捆绑销售、明 示装修报价等明文规定，由此可见，济南房产调控未出现松动迹象，并且有持续收紧的态势。
拓宽供给渠道，推进住房租赁市场快速发展
稳步推进住房租赁市场建设，各地拓宽租赁住房 供应渠道，扶持租赁企业发展，满足人才租住需 求。拓宽供应渠道。
1 2 3 4
扶持租赁企业发展和保障人才租住需求。加强租 赁住房市场监管，规范租赁企业行为。
房地产调控政策：房住不炒，因城施策
中央强调遏制房价上涨，地方因城施策稳 楼市 中央强调遏制房价上涨，引导预期回归理 性，加大房地产市场监管力度，完善房地 产市场监管体系。
2018年上半年
2018年下半年
一二线城市收紧，调控悄然而至
在“因城施策”的政策指导下，一二线 城市全面收紧，限购、限贷等调控政策 在一二线城市蔓延开来，部分热点城市 甚至出现“多次加码”，新一波楼市调 控已悄然而至
全面收紧，“四限”城市频现
核心一二线城市政策不断升级， “四限”城市频现；大量三四线城 市也出台楼市调控政策，楼市调控 整体收紧，与此同时楼市调控政策 以精细化调控为主要方向
精细化调控，持续收紧
一方面楼市继续收紧，通过限售、限贷 等方 式来抑制投机炒房；另一方面通过增加租赁 住房与共有产权住房用地供应等方式来调整 中长期供给结构，楼市调控短期调控与长效 机制的建立双管齐下，未来保障合理购房的 精细化调控仍为主要趋势
2016年上半年
2016年下半年
2017年上半年
2017年下半年
5月19日 德州市齐河县发 布新政，正式限 购，实行新购住 房闲置转让措施。
6月28日 住建部联合7部委 针对济南在内的 30个城市开展治 理房地产市场乱 象专项活动。
济南政策
济南市楼市调控力度加码，4月26日发布明文规定，禁止全款优先选房、禁止绑定车位和储藏室，此举明确保障了刚需客群 购房公平性，规范市场秩序，同时扼制炒房动机。
9000 8000 7000 6000 5000 4000
4200 500.00 400.00 300.00
2400
1200 600 0
1800 200.00 100.00 0.00 长清 高新 槐荫 历城 历下 市中 天桥
3000
2000 1000 0
供应建面（万㎡）
成交建面（万㎡）
成交楼板价（元/㎡）
2018
济南房地产市场年报
——腾策分享
青岛腾策房地产投资顾问有限公司
QINGDAO TENGCE REAL ESTATE INVESTMENT CONSULTING CO.LTD
本报告数据统计口径
数据来源
腾策投资数据平台，市场调研 房产交易网，国土资源局
精准 统计平台
数据时间
2018.01.01-2018.12.31
2018年济南楼市有以下特点：
政策方面：从本年度出台的各种政策结合当前市场表现来看，2018年楼市政策调控未出现松动， 并且有持续收紧的态势，以保障刚需客群公平购房，规范市场秩序，扼制炒房动机，楼市调控 政策短期内不会退出，调控以维稳为主。 商品房市场： 2018年济南市场商品住宅供应466万㎡，成交737万㎡，较去年水平相当，成交 均价12834元/㎡，同比上升10.3%；今年下半年，济南市场开始趋冷，楼市逐渐进入筑底调整 阶段。
米，其它用地41.2万平米。 成交金额：
热点区域
占全市的55%
700亿
平均楼板价：
5305元/㎡
重点地块
单幅最高总价96.47亿（华润） 单幅最高楼面价13000元/㎡（华润）
注：土地市场统计数据为2018年济南商住办土地招拍挂市场
土地市场
2018年济南土地市场供应量同比下降15%，成交量同比下降17%；楼面地价同比下降5％，土地成交溢价率降低，开发商
土地市场：从近期土拍市场来看，土地市场区域平淡 ，各房企也趋于理性，高溢价土拍的时代
已经过去；济南东区依然是土拍主战场，其中历城区、历下区和高新区成交土地82宗地，占济 南土地总成交的75%。
01.
政策环境
全国策
近两年全国楼市政策不断收紧，2018年全国楼市保持紧缩态势，调控持续加码，限购继续从严，调控范围从一二线城市扩大至 三四线城市；坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持 刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。
济南政策
济南市城乡建设委、市规划局等四部门近日下发通知，从去年底以来部分出让的商业地块在挂牌文件中已明确不得建设公寓， 从明年起禁止在商业金融用地中设计“商务公寓”房屋类型。
去年起部分商业地块已开始禁建公寓
在四部门通知中，决定于2018年12月31日废止《关于规范居住用地和商业金 融业用地中公寓建设管理有关问题的通知》。原《通知》废止前，规划部门已批准 建设的公寓项目（含CBD项目），其建设管理仍按照原《通知》要求执行；原《通 知》废止后，禁止在商业金融用地中设计所谓“商务公寓”房屋类型，对于住宅用 地中不满足日照等居住条件要求的建筑物部分，其类别应根据有关设计规范严格界 定。 除了商务公寓，原《通知》中还明确了“居住公寓”概念，即居住用地上日 照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑，为区别于普通住宅建筑， 该类公寓明确为“居住公寓”。 从产权年限上，商务公寓40年或50年的产权与所属商业金融地块出让使用 年限相同，不受限购限贷影响；而居住公寓用地性质为居住用地，产权为70年，被 纳入限购限贷。