客户纬度
通过前期积累的客户分析 判定其对价格的承受能力
项目最终市场实收均价
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区域纬度
区域市场及样本界定|核心区与外围区
区域市场四至范围界定为：北至杏石口路，南 至南四环，东至西三环，西至西五环。
核心区域四至范围界定为：北至大成路，南至
京石高速，东至西四环，西至小屯路。
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区域纬度
汇总比较打分体系得出比较价格
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市场比对项目的选择说明
由于房地产产品所独具的地域性特点，在选取价格比对项目时，首选为核心区 域同质项目，以外围区域同质项目作为补充参照对象。
市场比对项目选择
同区同质项目
不同区同质项目
同区不同质项目
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远洋山水
地理位臵：石景山区玉泉路口南400米 规模：180万平方米 容积率：3 绿化率：32.5% 项目均价：9700元／平方米 装修标准：毛坯


销售率：80%
主力户型: 两居C户型约103㎡;三居J户型约 160㎡
珠江峰景从本年初截止到四月份，每平方米涨幅达到了500元 左右。
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茂华璟都会
地理位臵：石景山区阜石路与杨庄东路交叉 东南角，石景山游乐园西北角 规模：25万平方米 容积率：1.3 绿化率：30% 项目均价：10500元／平方米 装修标准：精装1500元/平方米 销售率：未销售 主力户型: 两居2A户型约90㎡,三居3A户型约 140㎡
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项目市场比较权重的确定
权重确定原则：影响度越大，权重越大
项目
远洋山水 项目权重 分配表 万年花城 茂华璟都会 珠江峰景 合计
权重
40% 30% 15% 15% 100%
备注
同区同质 不同区同质 不同区同质 同区不同质
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确定项目市场比价体系
比价体系六大影响因素权重构成
销售总体策略 鉴于本项目为大盘，后续资源充足， 我们建议利用第一次面世的大好时机：
迅速建立起项目形象，打开知名度， 适当中低价入市，营造开盘热销局面， 促进大量快速成交，建立良好口碑。
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价格体系论证
全盘均价 销售目标 价格策略
全盘定价说明
销控原则 促销手段 回款计划 水平价格 垂直价格
一期2—6号楼详细定价
影响因素 大项 细项 升值前瞻 居住成熟 度 景观价值 噪音影响 楼盘昭示 性
地段价值 37％
楼体素质 34％
环境设计 6％
开发品牌 8％
物业品牌 8％
工程风险 7％
100%
思源经纪第19页来自市场比较打分法说明打分取值区间：-5～5 打分方式：打本项目得分
分值还原：最终得分需要进行还原，即以汇总分值除以取值区间10
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地段价值37%
项 远洋山水 打分 1 -3 1 2 0 -2 -2 0 得分 6 -15 5 6 0 -12 -6 0 万年花城 打分 -1 -3 1 2 -1 -2 0 0 得分 -6 -15 5 6 -2 -12 0 0 目 茂华璟都会 打分 3 -1 0 1 1 0 -1 1 得分 18 -5 0 3 2 0 -3 4 珠江峰景 打分 2 -1 1 1 -2 -1 0 -1 得分 12 -5 5 3 -4 -6 0 -4
区域市场现状及特征
住宅见缝插针、商业点状分布、商务氛围向北
正西部地区——供应少，体量小 ①可供开发的土地稀缺，房地产项目只能见缝插针，项目规模普遍不大
②房地产项目的销售仍然有集团购买的影子
西北部地区——商务、商业是主流，水准参差不齐 目前中关村也在逐渐形成氛围良好的核心商业区，其规模和档次与市 中心高档商业区相当，大大改善了区域面貌。 西南部地区——改变传统印象仍需时间


销售率：75%
主力户型: 两居J户型约90㎡;三居H户型约 130㎡ 万年花城从本年初截止到四月份，每平方米涨幅达到了450元 左右。
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珠江峰景
地理位臵：丰台区青塔西路58号 规模：32万平方米


容积率：2.4
绿化率：35% 项目均价：10000元／平方米 装修标准：1500元／平方米
500
453
9228
10000 8000 6000 4000
75
200 100
64
57
79
30 9
3
12 10 5 11 1 12 1
34 2
13 3 4
2000 0
0
1
20 06 年
销量
销售均价
2006年价格上扬，销量走低；2007年初集中放量，消化去年年底积累客 户，受价格上扬影响，2、3月份销售量大幅下降。但4月份销售量和价格 有所回升，目前销售动态为5月12号开始排号，19号开28号楼，体量为 1113套。 思源经纪
底价及报价表
执行价格
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论证前提
现有产品资料为对比依据
本项目为毛坯房
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论证思路
区域纬度
抗风险力
产品力
市场影响力
竞品比对纬度
最终价格
客户纬度
品牌力
销售执行力
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区域纬度
区域分析及典型项目跟踪
评估区域市场价格风险
价格论证结构
竞品纬度
市场竞品项目产品比较确定核心比准均价


销售率：四月份72%
主力户型: 两居B1a户型约90㎡
远洋山水从本年初截止到四月份，每平方米涨幅达到了400 元左右。
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万年花城四期-上品
地理位臵：丰台区万柳桥西南花乡 规模：50万平方米 容积率：2.26 绿化率：31% 项目均价：9800元／平方米 装修标准：毛坯
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区域纬度
现状供应量分析 销售态势良好，现存供应量较少 未来潜在供应量分析 新盘数量有限，杯水车薪 已有项目未上市供应量，面市时间不定，供应量锐减
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区域重点项目跟踪
——远洋山水
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远洋山水销售情况
9425 9294 7825 7871 6928 7207 7950 402 6833 6668 9143 400 5797 6164 6105 7315 300 7480 226 203 191 161
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20 07 年
2
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区域纬度
区域分析及典型项目跟踪
评估区域市场价格风险
价格论证结构
竞品纬度
市场竞品项目产品比较确定核心比准均价
客户纬度
通过前期积累的客户分析 判定其对价格的承受能力
项目最终市场实收均价
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选取市场比对项目
确立竞争项目权重
市场价格比对过程
确定市场价格比价体系