物业公司市场化经营数据分析报告------经营部一、市场化经营分析的契机这段时间与其他大大小小物业公司因为招投标的事情都有接触,听别人说自己公司听别人说物业市场,然后自己做对比包括自己学习的些东西,心里颇有感触,我们呢?有着先进的理念只能出去为了不落面子用来理论性的吹嘘,走在传统物业的山坡上卡在了瓶颈不进则退,连最基础的项目管理最基础的打扫卫生现在都已经落于下乘,我们在吃老本我们在消耗着往年辛苦赚来的声誉,我们在挖着集团这个靠山,吃光耗光挖光后我们还剩下什么?二、市场现状及大形势的分析现在政府在逐步淡漠物业行业的概念从最初的无围墙到现在的资质取消,没有了级别的限制市场上会有很多有资源的新物业公司涌现,本来就小的物业市场在不停的紧缩,物业公司多元化的趋势也被逼上了路,新型物业市场有多元化经营、皮包式经营,我们该怎么办?三、正视自我抛去集团公司,假如我们只是一家普通的物业公司,取消了资质,耗空了声誉,我们剩下什么?我们有什么?我们赚钱吗?我们不刷脸,我们靠实力我们能做什么?我们除了在公司赚工资我们无形中的收获还能学习到什么?我们有数个面子项目赔钱赚吆喝还要越走越深。
管理跟不上,从基础根源上托了公司的后腿。
我们安于现状、卡于瓶颈、自我膨胀,沉迷于过去得光环,我们是大公司、我们是龙头企业、我们是所数不多的一级资质,我用了大量的时间接触、拜访、各种形式的调查,综合现在的物业市场,我们连个三级资质的物业公司不如,我们仅与村改的物业较长短,我们还有什么值得膨胀的呢?仅仅是因为去年饥不择食的翻倍了管理业绩?但是我们流失了我们最大的资本我们的声誉,现阶段正是我们公司的最佳时期,各类资源趁手并名声在外或者说我们声誉还没跌下来的时候,依托公司的声誉及社会的认可我们需要改变需要转型,现在是大数据时代,整合分散资源做物业大数据时代第一个吃螃蟹的人。
.四、我们面临的发展方向就现在物业市场我片面的认为有两种经营形式①、多元化发展(超市、家政服务、配送服务、房产中介、餐饮)只要价格合适业主之所需我们都给予满足。
利弊分析:利--我们有两大集团公司、我们还有文达通现成的资源可以利用不需要我们投入多余的成本,依靠我们物业前些年打造出的名声,利用我们现有项目的业主,投入定量的人员完成多元化发展。
弊--掣肘于集团的配套,不能自己做延伸服务,所有资源仅面对自己的业主,业主群体数量有限,只能大力拓展项目,来拓展可收入基数,持续拉长管理队伍。
最终摆脱不了传统物业,只能传统物业与多元化经营齐头并进。
②、化整为零,大数据形式。
物业公司整体分化为6个公司物业依靠声誉依靠集团公司持续对外承揽项目并推广我们自己的公司。
然后将所有项目的各个部门整合为5个公司保洁公司,原公司所有的保洁人员全部改签到保洁公司。
保安公司,原公司所有的保安人员全部改签到保安公司。
工程公司,原有所有工程员工全部改签到工程公司。
绿化公司,原公司所有绿化人员全部改签到绿化公司并对外招聘扩编。
服务公司,原公司所有客服改签到服务公司。
改签后现有人员持续为公司项目工作,各个子公司对外承揽项目,各个公司从起步便具有了规模及业务量,除了多缴税外我们多了几家颇具规模的公司。
利弊分析:利--不再拘束于传统物业公司,不再拘束于我们现有的项目,现在市场化没有了资质的限制有资源的物业公司涌现但是他们没有管理经验甚至有很多公司都是兼职做着物业,没有专业的服务,我们可以套餐式服务谈好分成,我们做大数据整合落地服务,而多元化发展我们也不能落下多元化经营放在服务公司由服务公司运营并对接集团公司的配套。
我们面对的不再仅仅是自己公司的所属项目所属业主,我们可以面对整个物业市场面对整个社会的业主。
由专业化物业公司排挤吃掉现有市场的保洁保安公司,整合社会资源再应用于社会。
.弊---就公司现有情形而言各个公司成立我们没有顶梁柱缺少各个公司独立运营的当家人,对后期独立运行需要合适的认真筹划。
风险税,拆散整合后我们需要多缴税,当然虽说有很多合理的避税办法但是现在论风险,各个公司虽说整合后对有活干都有业绩可是对外成绩是咱们的主要目的也是咱们后期发展的主要思路。
五、现在我们该怎么办?1.公司所有制度运营方式全部推翻?2.公司组织架构重新组织建立?3.各公司专门人员专门负责4.服务公司的必要性5.自己部门外包给自己各个公司需要怎么做?6.不需要管理项目一线,管理人员的必要性?管理人员需要做什么?7.拆解公司的所有部门细化的平安过渡方法?8.市场需要我们做什么?9.我们能给市场给社会带来什么?10.我们下一步该做什么?我们的发展方向该怎么走?11.我们能在现阶段做什么?什么需要我们做?我们怎么分工?12.我们如何面对市场竞争?13.我们的优势??市场化后我们剩余的优势?14.摆脱集团和当地优势的掣肘,真正的打开局面走上市场,进去市场竞争15.面对黄岛甚至青岛日趋窄小的市场空间,我们下一步该怎么走?是打开全国性传统物业市场还是在黄岛在青岛在山东做物业附属产业以谋求新市场的发展起步?六、三角循环项目管理法(自创分享)1.点:亮点、形象、精细化之处。
我们接管以后项目有什么改变有什么改善。
所谓新官上任三把火该怎么烧?上任的形式:新项目亮点如何打造?二手项目亮点如何打造?2.面:大局观。
不做消防员,走出物业管理的漩涡,时常警醒保持空杯心态,适时的释怀不要被一时的成就感所膨胀。
要有理想有目标有计划。
3.心:①领导的心:领导需要你做什么?公司需要你做什么?社会需要你做什么?②员工的心:员工需要从你这里得到什么?员工需要从公司获得什么?你能为员工做什么?③客户的心:客户需要什么?客户需要你做什么?客户需要你公司做什么?可循环式管理法三方面可根据接手的项目的情况不同旋转切入点。
7、项目定位定项目定岗位定工资定收费率定服务满意率套餐式由管理人员挑选项目8、企业文化文化内涵管理定位品牌口号价值观核心价值观企业形象品牌形象.九、房屋租赁部门运行方案为扩展多种经营模式,提高多种经营收入,明确各岗位工作职责,达到人员配备最优化,最终实现效益最大化的目标,现拟公司房屋租赁部门工作运行方案如下。
一、部门经营模式成立房屋租赁部门,辅之以公司驻扎诸多小区的优势,采取以租赁部门为核心,以各服务中心为辅(提供收集项目租售房源信息、客户等)的经营运作模式。
2、经营范围(一)房地产中介及代理;(二)厂房租赁与销售代理;(三)写字楼租赁与销售代理;(四)商铺租赁与销售代理;(五)地皮租赁与转让代理;(六)商品房或私宅租赁与销售代理;(七)二手房租赁与销售代理(经营范围视公司具体规定而定)三、部门职责划分(一)管理中心1、掌握国家政府有关房屋租赁最新政策,负责对相关业务人员出租房及二手房买卖工作的业务指导、业务监督及业务技能培训工作;、负责房屋租赁及二手房买卖过户手续办理的后台支持工作;2.3、根据业务人员的信息反馈,及对客户的走访调查,负责定期工作总结分析会议的召集,对业务人员进行考核,并对租售工作中存在的问题及时提出合理化解决建议;4、负责广告宣传工作,如及时更新租房网站信息,利用社交软件建立房屋承租出租群发布消息,充分发挥公司项目众多的优势,运用好小区公告栏,滚动显示屏等开展宣传工作;5、负责定期对房屋租售情况进行经营分析,以更好的制定下一步的工作计划。
(二)租售业务中心1、利用物业中心遍布诸多小区的优势,可以节约成本,就地作业,推广新部门业务,掌握市场动态,搜集市场信息,做好房源开发及客户接待工作;2、汇总并落实房源信息,进行及时跟踪;3、及时上报成交信息,便于公司经营发展中心了解运作情况;4、定期向经营发展中心上报实际租售情况统计报表;5、配合公司做好合同签定工作,加强各类合同管理;6、全面做好租住人口信息采集工作。
对出租和承租房屋和买卖二手房的所有人员,按照来有登记、走有注销的原则,全面准确地采集信息,建立管理档案,录入计算机系统,实行有效的动态管理。
对在登记和普查中发现可疑人员和违法犯罪人员,应及时报派出所;7、根据承租方和出租方双方意见,制作房屋租赁合同;8、经常回访客户,听取和反馈用户对产品的意见,处理客户日常问题;9、努力做好服务工作,树立良好的企业形象,提高企业知名度;10、配合经营发展中心做好广告宣传工作;11、负责佣金结算工作;12、加强业务人员的专业知识学习,不断提高业务人员素质;13、完成公司下达的任务指标。
(三)服务中心1、负责为客户解决房屋租赁合同签订后期出现的问题,在承租方与出租方之间做好调节工作;2、负责项目房源的开发工作,将自身有效房源登记到租售中心,达到资源共享;3、做好客户来访的接待工作,促进房屋成交;4、积极参加管理中心组织的经营分析例会,分析工作中存在的不足,更好的为客户服务;5、定期安排人员对周边楼盘进行采盘,并进行汇总分析,时刻了解市场信息的变化。
四、签订租赁合同所需资料(1)出租方应当准备的文件:1、房地产产权证(或者类似的文件)2、如果房屋是共有的话,还需要得到共有人的授权3、如果是二房东的话,需要得到大房东的书面转租同意书或者原租赁合同中有转租条款以及原租赁合同复印件。
4、单位需要提供营业执照复印件,个人需要提供身份证复印件5、如果签约时不能带公章或者合同章的,需要提供加盖公章的授权委托书。
(二)承租方应当准备的文件:1、法人准备营业执照复印件,自然人准备身份证复印件2、如果签约时不能带公章或者合同章的,需要提供加该公章的授权委托书。
(三)中介公司应当准备的文件:1、根据双方当事人的要求制作的《房屋租赁合同》、《承包合同》或者《联营合同》证书原件及复印件贰份房地产经纪人资格、2.房屋租赁合同承租方(以下简称乙方):出租方(以下简称甲方):身份证号码:身份证号码:甲乙双方通过友好协商,在平等自愿的基础上,就甲方将房屋出租给乙方使用,乙方承租甲方房屋相关事宜达成以下协议:一、现甲方将坐落于____________________________,房屋户型________,居住面积_______,楼屋_______租给乙方。
甲方应保证房房屋真实合法有效。
二、租赁时间从_______年_______月_______日_______起_______至_______年_______月_______日。
房屋租金每月__________元整(¥:________)支付方式_________,租金交付方式(年付,半年付,季付,月付等)另。
房租于)___________元整(¥_________时交付。
租赁期限终付押金止时,乙方应支付所有应缴纳费用,若乙方未拖欠房租和相关费用,在甲方验收租赁房屋无人为损坏时,甲方应将押金退还给乙方,不计利息;反之,甲方可以从押金中扣除应交款项作赔偿金。